«Зеленая» сертификация зданий: pro i contra

sertifikacia zdaniy 190916В условиях постоянного роста коммунальных тарифов тема энергоэффективных «зеленых» решений всегда актуальна. В Европе и США ни один значимый объект недвижимости не обходится без экологической сертификации, что стало общепринятой практикой для крупных проектов. Постепенно тренд экодевелопмента приходит и в Украину. Какие системы сертификации существуют, зачем они нужны, какие из них ценятся инвесторами и конечными пользователями – эксперты рынка разбирали на форуме Engineering & Green Technology, инициированном Украинским клубом недвижимости (URE Club) 20 февраля.

 

О сновная задача зеленого строительства – снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания: от выбора участка по проектированию, строительных работ, эксплуатации до его ремонта и сноса.

Такое строительство, во многом основанное на энергоэффективности, стало одной из ключевых современных тенденций. Более того, для таких объектов недвижимости появилось несколько специальных систем оценки.

52914617 2384055961830734 3199776044546523136 nЗнакомьтесь – BREEAM, LEED, DGNB

В мире существует несколько международных систем зеленой сертификации – BREEAM, LEED и DGNB, которые определяют соответствие объекта определенным критериям, таким как потребление электроэнергии и воды, качество менеджмента, обеспечение внутреннего и наружного комфорта (освещение, шум и т.д.), территориальное расположение, управление отходами и др.

BREEAM (Метод экологической оценки эффективности зданий) – стандарт оценки экологичности недвижимости, разработанный в 1990 году британским некоммерческим исследовательским институтом в области инноваций в строительстве BRE Global. BREEAM определяет стандарты устойчивого проектирования и строительства, а также дает возможность сравнивать различные здания по уровню их воздействия на окружающую среду. Существует несколько стандартных схем оценки BREEAM – для торговой, промышленной и коммерческой недвижимости. Данные схемы позволяют владельцам и девелоперам использовать свои сертификаты в различных европейских странах.

BREEAM активно применяется в Англии, а также в Германии, Швейцарии, Австрии, Испании, Норвегии, Швеции, где стандарт адаптирован под местные условия. Всего существует пять уровней сертификации BREEAM: «Удовлетворительно», «Хорошо», «Очень хорошо», «Отлично», «Великолепно».

52365676 2384056398497357 398527021803634688 nLEED (Руководство по энергоэффективному и экологическому проектированию) является второй по распространенности системой сертификации в мире. Система разработана в 1994 году Советом по экологичному строительству США. Сертификаты LEED выдаются зданиям, которые отвечают требованиям экологического строительства, направленным на энергоэффективность, эффективное использование водных ресурсов и снижение выбросов углекислого газа. Помимо США, система применяется во многих странах Америки и Европы.

В отличие от BREEAM, допускается подавать документы по заготовленным шаблонам любым специалистом без обязательной аккредитации.

LEED больше всего подходит для новых зданий. Получить сертификат для уже построенного здания будет сложнее, поскольку многие критерии системы относятся непосредственно к процессу строительства.

Данная рейтинговая система применима к коммерческой и жилой недвижимости (многоквартирной и загородной), она сопровождает весь цикл строительства здания – от начального проектирования до его эксплуатации.

Существует четыре типа сертификата LEED: «базовый», «серебряный», «золотой» и «платиновый».

DGNB (Система немецкого совета по зеленому строительству). На рынке применяется с 2009 года, при разработке был учтен опыт предшественниц. Система DGNB предлагает комплексный подход к проектированию, строительству и эксплуатации здания. В настоящее время по DGNB могут быть сертифицированы 13 различных типов зданий.

52440766 2384056851830645 8472035965903306752 nОдним из преимуществ этой системы является высокая адаптивность под другие национальные стандарты. Наибольшее распространение получила в Германии, Австрии и других европейских странах.

Главное отличие DGNB от BREEAM и LEED заключается в идее долгосрочной оценки. Системой учитываются не только этапы строительства и подбора материалов, но и программа эксплуатации здания на ближайшие 50 лет. Уровни сертификатов DGNB: «золотой», «серебряный» и «бронзовый».

За и против

«Зеленый» стандарт используется прежде всего для того, чтобы доказать качество недвижимости. Это отличительный знак престижа, повышающий имидж застройщика, и маркетинговый инструмент, рассчитанный на проевропейскую аудиторию. В то же время это и апробация новых технологий для последующего строительства. После введения в эксплуатацию «зеленым» объектам присуща значительная экономия энергозатрат:

• сокращение потребления энергоресурсов – до 50%;

• экономия воды – до 40%;

• экономия на отоплении или охлаждении – до 15% от потребленной энергии.

Выгоды таких объектов отмечают и арендаторы, ведь зеленые ТРЦ увеличивают продажи до 15% за счет улучшения внутренней среды (высокое качество помещений, хорошее дневное освещение, низкий уровень шума) и до 18% повышают производительность труда. Кроме того, здания способны обеспечить стабильную и высокую доходность, представляя особый интерес для зарубежных арендаторов.

Минусом «зеленых» объектов можно назвать окупаемость энергосберегающих технологий, которая составляет около 10 лет. «В европейских странах из-за высоких тарифов на энергоресурсы окупаемость проектов с применением «зеленых» технологий не превышает 5 лет. Именно высокая окупаемость дает толчок к развитию «зеленого» строительства», – считает заместитель технического директора KAN Development Игорь Роман. «По сравнению со странами Западной Европы, стоимость энергоресурсов в Украине еще на достаточно низком уровне, чтобы можно было говорить о каких-либо стимулирующих внешних факторах для развития «зеленого» строительства», – заявил он во время форума Engineering & Green Technology.

Еще одним минусом можно назвать незаинтересованность государства в подобных объектах. Руководитель строительной компании «АртБудСервис» Александр Радченко отметил, что на сегодняшний день государство не является стержнем глобальной энергореволюции в строительной сфере: «С одной стороны, нет стимулирующих программ, которые могли бы покрыть часть расходов при строительстве энергосберегающих объектов, нет программ по льготному кредитованию, а с другой стороны – у отечественных компаний еще недостаточно опыта эксплуатации таких объектов».

В свою очередь Виталий Мельник, генеральный директор компании UDP, отметил, что с развитием рынка спрос на «зеленое» строительство в Украине также будет расти: «Затраты на реализацию проекта по «зеленым» стандартам сертификации увеличиваются в среднем на 3-5%, но капитализация таких объектов возрастает на 15-20%. Подготовка к сертификации начинается еще на этапе инициализации проекта. Сам же сертификат можно получить через 3-5 месяцев после введения объекта в эксплуатацию».

«Многие международные компании уже зафиксировали в своих корпоративных стандартах требования размещать офис в сертифицированных зданиях. Украина пока только движется в этом направлении. Для нас же, как для девелопера, развитие проектов по зеленым стандартам – это не только работа над энергоэффективностью, но и вклад в борьбу с глобальным потеплением», – подытожил эксперт в рамках форума Engineering & Green Technology.

52352411 2384055935164070 5406685585903452160 nУкраинские реалии

«Зеленое строительство» в Украине развивается медленно, но достаточно уверенно. Об этом свидетельствуют недавно созданный Украинский совет по зеленому строительству, проведение тренингов по подготовке сертифицированных консультантов и, как следствие, появление оценщиков и специалистов по трем лидирующим системам сертификации: BREEAM, DGNB, LEED. Однако самое главное – это участие государства, которое поможет ускорить развитие экостроительства в Украине. В нашей стране пока что лишь единичные объекты недвижимости получили «зеленые» сертификаты, еще около 5-6 проектов находятся в стадии сертификации. Первопроходцами выступают торгово-развлекательные комплексы и офисные здания.

По словам Максима Заики, менеджера проектов зеленого строительства ООО Delta Ukraine, для новых проектов жилой недвижимости и ТРЦ наиболее оптимальной является BREEAM, для учебных заведений – LEED и BREEAM, а для офисных зданий подходят все три системы.

Что же касается сертификации уже построенных офисных центров, учебных заведений и ТРЦ, то эксперт считает, что оптимальной сертификационной системой для них является BREEM in-Use. Максим Заика сообщил, что по системе LEED уже сертифицированы посольство США в Украине, офис компании Shell в БЦ «Торонто-Киев», в процессе сертификации находятся инновационный парк UNIT.City и офисный центр K/MOST (Киев). «Зеленые» сертификаты BREEAM уже получены ТЦ Forum Lviv (Львов) и БЦ Astarta (Киев), на очереди находится ТЦ Rive Gauche (Киев). По системе BREEM in-Use сертифицирован БЦ «Оптима плаза» (Львов).

«Важным моментом для реализации «зеленых» строительных проектов является цель самого заказчика строительства. Именно заказчик объекта, помимо маркетинговых возможностей для привлечения покупателя, должен осознать, что его место на рынке во многом будет зависеть от готовности в ближайшие несколько лет всецело перейти на использование энергосберегающих технологий», – подытожила результаты форума Engineering & Green Technology сооснователь и управляющий партнер URE Club Ольга Соловей.

 

- Алина Загладько