Интервью


Эксклюзивные интервью специалистов ведущих компаний для журнала Prof Build.

Читать далее

Журнал


Здесь Вы можете ознакомится и приобрести наш журнал

Перейти...

Статьи


Ознакомьтесь  с некоторыми материалами нашего журнала

Далее...

genpartneri

partneras

 

5 основних причин на квартири зниження цін

25c6a003c86479018474f2ffe0757070Останнім часом на ринку нерухомості сформувалась стійка тенденція до плавного зниження цін на житло як в столиці, так і практично в усіх регіонах країни. Експерти з нерухомості, які раніше були одностайні в своїх оцінках стосовно зростання вартості житла, вже почали розходитись у прогнозах щодо подальшого руху цін. Редакція журналу Prof Build спільно з порталом нерухомості «МЕтри» спробували розібратись у тому, які аргументи змушують експертів прогнозувати зниження цін на житло у найближчому майбутньому.

1 Падіння платоспроможності Все частіше експерти з нерухомості говорять про падіння платоспроможності населення, що найбільше впливає на попит на житло взагалі. Невелике зростання рівня заробітних плат в Україні нівелюється падінням курсу національної валюти. Внаслідок цього реальні доходи населення падають ще дужче. За даними Держстату, середня зарплата в столиці у 2013 році складала 5600 грн., що на той момент було еквівалентно приблизно 650 доларам США. В середньому по країні цей показник був на рівні 3600 грн. (близько 450 дол. США). У березні 2017 року, як свідчать дані Держстату, середня зарплата склала 6750 грн., що еквівалентно лише 250 доларам США. Тобто реальні доходи наразі в 1,5 – 2 рази нижче за «дореволюційних». Навіть у Києві середні зарплати хоч і сягають 11тис. грн. (трохи вище 400 дол. США), однак це набагато менше реальних заробітків 2013-го. Водночас у столиці спостерігається незначне зниження цін на квадратні метри: нині вартість квартири в економ-класі становить близько 700 – 800 доларів за 1 кв.м, що в ц ілому не набагато нижче, ніж 4 роки тому. За даними аналітичного департаменту компанії «Інтергал-Буд», за підсумками 5-ти місяців 2017 року найбільше зниження ціни спостерігалося в сегменті бізнес-класу – на 10‒15%, і тенденція до подальшого падіння вартості житла саме цієї категорії триватиме найближчі три літні місяці. Як відзначила заступник комерційного директора компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська, головна причина такої ситуації полягає в тому, що ціни із самого початку були надмірно завищеними і тепер девелопери змушені знижувати вартість квартир, аби потрапити в «попит». Зниженню попиту частково сприяло масове банкрутство банків. Через закриття банків бізнес та населення втратило близько трильйона гривень. «За той час, коли головою Національного банку України була Валерія Гонтарева, близько 80 банків визнано неплатоспроможними. А це практично половина усіх банків, які працювали в Україні в 2014 році. У зв’язку з цим бізнес та населення втратили близько трильйона гривень», ‒ заявив заступник керівника ГО «Публічний аудит» Матвій Холошин.

2 Іпотека, якої нема Раніше низький рівень платоспроможності населення компенсувався певними ринковими та державними механізмами. Втім, наразі здійснювати таку компенсацію нічим. Іпотеки з прийнятними відсотковими ставками в країні як не було, так і не має. Так само, як і державних програм, які б глобально вирішували житлову проблему і вирівнювали попит. Доступне кредитування на зразок спільної акції компанії «Укрбуд» з Ощадбанком у Києві наразі є поодинокими ініціативами і не мають якогось значного впливу на ринок. 3 Житла більше, а людей – менше В окремих регіонах країни на ринку нерухомості вже починає відображатися вплив такого фактору, як зменшення чисельності населення. В країні триває так звана «природня» депопуляція українців. Дані Держстату свідчать про зменшення останніми роками чисельності населення, різке зниження народжуваності і, навіть, стійку тенденцію падіння чисельності міського населення. Скажімо, місто Дніпро вже перестало бути «мільйонником». Але це не головне. Значна частина економічно активного населення, не маючи перспектив на гідне життя, просто залишають країну. Хтось свідомо на постійне місце проживання (ПМП), а хтось – спочатку «на заробітки». І якщо ще рік тому головними причинами переїзду українці називали нестабільну політичну ситуацію і відсутність почуття безпеки, то сьогодні на перший план виходять інфляція, зростання цін і низький рівень життя. Як наслідок, у багатьох європейських країнах вже утворилися численні діаспори наших співвітчизників. Лише в сусідній Польщі чисельність емігрантів з України останніми роками обчислюється мільйонами. Хтось з емігрантів повертається. Більшість – ні. Гідна зарплата та можливість придбати житло у звичайну довготривалу іпотеку під 3 – 4 % служать непоганим для цього аргументом.

4 Криза перевиробництва На фоні скорочення платоспроможності населення в Україні останніми роками спостерігається ледь не будівельний бум. Наприклад, за даними Держстату, в 2015 році в столиці збудовано житла більше, ніж у спокійному 2013-му. І далі тенденція зберігалася. Так, восени 2016-го в Києві, за даними експертів з нерухомості, пропозиція на первинному ринку була на 8% більше, ніж у попередньому році. За словами Анни Лаєвської, нині пропозиція на 20–25% перевищує платоспроможний попит. І цілком ймовірно, що до кінця року тенденція до збільшення розриву між пропозицією та попитом зросте на кілька відсотків. За даними City Development Solutions, у першому кварталі 2017 року на ринку первинної нерухомості Києва знову додалося нових пропозицій. Продажі відкрилися у 14 нових об’єктах, крім того, в 11 комплексах стартували продажі нових черг. Сукупний обсяг нової пропозиції склав понад 10 тис. квартир, що на 44% більше, ніж у I кварталі 2016 року. Як зазначають у City Development Solutions, у цьому ж періоді продажі завершилися в 29 комплексах столиці. Станом на квітень 2017 року активні продажі велись у 219 комплексах із загальним обсягом пропозиції понад 55 тис. квартир. Приріст сукупної пропозиції квартир на ринку за I квартал склав 19,8%. «Зниження обсягів продажів, що спостерігалося навесні і влітку 2016 року, не злякало гравців ринку, які впевнено стартують на нових масштабних майданчиках. Найімовірніше, в найближчому майбутньому ринок очікують масштабні цінові війни девелоперів, які масово рекламують свої об’єкти шляхом надання знижок та акцій», – висловила припущення директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко. Тим часом, за різними оцінками експертів ринку нерухомості, наразі пропозиція перевищує попит в два рази.

5 Інвестування – не аргумент Аргумент девелоперів щодо того, що нерухомість в Україні залишається одним з головних інвестиційних та зберігальних інструментів населення, вже втрачає свою силу. Так, можна погодитись із тим, що фондовий ринок в країні не працює. Неможливо оскаржити і той факт, що за два роки Національний банк України вивів з ринку приблизно 40% від загальної кількості банківських установ в країні, що, безумовно, закріпило недовіру до нашої банківської системи. Не розвинена в Україні і торгівля цінними металами. Але і нерухомість втрачає свою привабливість як інвестиційний інструмент. По-перше, неможливо розглядати актив як засіб збереження, якщо він вже багато років має стійку тенденцію до знецінення. А саме це відбувається з нерухомістю в Україні. По-друге, нерухомість в нашій країні давно вже стала слаболіквідним активом. Сьогодні швидко продати на вторинному ринку житло без значного дисконту практично неможливо. По-третє, введення податку на нерухомість та постійне зростання комунальних платежів роблять збитковим для власників «простій» зайвої нерухомості. Наприклад, в окремих регіонах країни вже почали практикувати оренду житла в рахунок оплати комунальних платежів. Як відзначають експерти, для довгострокової інвестиції усе частіше наші співвітчизники обирають нерухомість за кордоном. «Останніми роками серед українців користується популярністю нерухомість за кордоном, зокрема Іспанії та Польщі. Іспанія, переживши кризу на ринку нерухомості, зараз активно відновлюється і темпи зростання цін на об’єкти досягають до 5‒7% на рік. Така тенденція привертає увагу великої кількості інвесторів, які прагнуть заробити на зростанні ринку. Аналогічна ситуація спостерігається і в сусідній Польщі, де 2–3 роки поспіль відбувається активне збільшення кількості новобудов. З огляду на ціни на нерухомість, які становлять від 1000 євро за 1 кв.м, тенденція до зростання може зберегтися ще 3–4 роки», ‒ сказав заступник керівника відділу по роботі з клієнтами агенції нерухомості Hayat Estate Семен Саприкін.

Висновки Отже, ту ситуацію, яка складеться в недалекому майбутньому на ринку нерухомості, можна буде назвати двома словами: жорстока конкуренція. Зокрема і цінова, що поступово призведе до зниження цін на ринку житла. Забудовники і далі пропонуватимуть маленькі квартири, враховуючи низьку платоспроможність покупця, попри його бажання будь-що мати власне житло. Збільшуватиметься кількість пропозицій з готовим ремонтом у стилі «заїжджай і живи». Продовжуватиметься стимулювання покупця розстрочками та знижками. Як відзначають фахівці TARYANGroup, забудовники стимулюють покупців для внесення повної сплати за квартиру, пропонуючи різні знижки, які можуть варіюватись від 3 до 25%. Часто застосовується індивідуальний підхід до покупця. Крім того, активно пропонується інструмент розстрочки: в середньому на ринку вона може сягати до 12 місяців. Як правило, пропонується безвідсоткова ставка, від 12 місяців під 6–8% річних. Розстрочка може сягати 36 місяців. Наприклад, фахівці компанії «Інтергал-Буд» спільно з банком «Глобус» у січні 2017-го розробили і ввели в дію спеціальну програму, за якою кредит на придбання житла надається на період до 20 років на суму до 1 млн. грн. Відсоткова ставка складає від 5,9% річних. А з червня 2017-го разом із АК «Укргазбанк» компанією впроваджено унікальну програму з однією з найнижчих відсоткових ставок – від 5% серед недержавних будівельних компаній. За цією програмою кредит надаватиметься на період до 20 років за умов 30-відсоткового першого внеску. Як повідомили експерти компанії «Інтергал-Буд», завдяки різним програмам та акціям у 2016 році на ринку нерухомості було укладено близько 35‒40% всіх угод. Водночас частка житла, придбаного за допомогою банківського кредиту, склала в середньому 3‒5% від загальної кількості угод. Але найголовніше, на ринку житла спостерігатиметься активна цінова конкуренція.

 

baner

19987487 1480326248701649 690881370 n

768

0001

2018 300 250 ukr primys

250 100 ukr 2018 kb

steel freedom 2017

pf-banner 300x250 2017 stat

01

300x250 1

rooftile

270 new

roof china 230x100

 

100 100

100 100 wdpag2018
pf-banner 100x100 2017 ukr build 100x100 gif rus foreign

          

          

          

          

  
      

      

Мы в facebook