Наши контакты: +38 044 361 92 79 | +38 067 912 89 29

Увеличение учетной ставки НБУ до 25% фактически делает невозможным развитие программ по кредитованию строительства и приобретение жилья, - эксперт

zhytloУвеличение учетной ставки НБУ до 25% фактически делает невозможным развитие любых, даже гипотетических, программ по кредитованию не только застройщиков, но и для потенциальных покупателей жилья.

Об этом сообщил Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

По его словам, во второй половине 2022 года платежеспособный спрос вряд ли существенно вырастет. В то же время, по мнению эксперта, в условиях отсутствия кредитования это может негативно сказаться на планах застройщиков, которые в условиях дефицита средств будут вынуждены приостановить возведение львиной доли своих объектов, концентрируя максимальные усилия на завершении полуготовых объектов.

“Отсутствие доступных целевых кредитов под минимальные проценты именно на строительство может повлечь за собой большой кризис недостроев, ведь в зоне риска банкротства могут оказаться не только небольшие и средние компании, которые строили преимущественно за привлеченные с продаж средства, но и крупные застройщики, у которых на стадии возведения находится несколько крупных проектов”, – отметил эксперт.

Остановка многих строек, большое количество уничтоженных домов, миграционные процессы, рост стоимости строительных материалов и дефицит рабочей силы, по словам Семенцова, – одни из самых главных факторов, которые приведут к сокращению объемов строительства. И по его прогнозу, уже в 2023 году Украина столкнется с существенным дефицитом готового жилья.

Эксперт также выразил мнение, что важность разработки прозрачной схемы компенсации пострадавшим за разрушенное и поврежденное жилье в результате войны. Владимир Семенцов считает, что одним из вариантов может стать внедрение ценных бумаг (имущественных сертификатов) на сумму оценки потерь, которые пострадавший сможет беспрепятственно конвертировать в девелопера на квадратные метры. В то же время, государство должно гарантировать погашение таких ценных бумаг по их номиналу.
Такой механизм может учесть интересы и права пострадавших от войны граждан, будет способствовать здоровой конкуренции между девелоперами, что, в свою очередь, будет стимулировать первичный рынок, ведь у девелоперов появятся живые средства. Кроме того, такие "имущественные сертификаты" могут стать весомым предохранителем коррупции, обычно сопровождающей любые централизованные планы по застройке. К тому же "имущественные сертификаты" исключат риски появления новой волны застройки невысокого качества, по примеру массового строительства "хрущевок", - подчеркнул специалист.

Он обратил внимание, что в начале мая аналитики зафиксировали возобновление строительства на западе, в центре страны, а также в Киеве. В то же время, как считает Владимир Семенцов, отследить реальное строительство или его "имитацию" сложно, ведь, например, киевским девелоперам крайне важно привлечь внимание к своим объектам с целью привлечения потенциальных покупателей.

“В настоящее время можно говорить, что первичный рынок находится в стадии “хирургической” перезагрузки. "Старого" первичного рынка уже больше не существует", - подчеркнул он.

Эксперт перечислил несколько основных факторов, повлекших за собой коренные изменения на первичном рынке:

отсутствие покупателей-инвесторов, готовых вкладывать средства в недостроенный объект (ограниченные финансовые возможности потенциальных инвесторов из-за сложностей с ведением бизнеса, необходимостью жить за пределами страны или за пределами родного города и просто удержания имеющихся ресурсов до окончания войны),

дефицит строительных материалов и отсутствие налаженных новых логистических цепочек для их поставки,

нехватка достаточного объема собственных средств девелоперов для полноценного возведения ЖК, невозможность привлечения банковских кредитов и усложненный поиск соинвесторов в объектах, готовностью более 40%, в которых реализовано уже более 40-50% квартир,

дефицит квалифицированных строителей и общая нехватка рабочей силы,

непрогнозируемость войны - отсутствие 100-процентных гарантий безопасности и перспектив завершения не только активных боевых действий, но и ракетных обстрелов,

трудная экономическая ситуация в стране, реальная, а не номинальная инфляция.

С учетом этих факторов, как рассказал Владимир Семенцов, сейчас фактически невозможно составить объективную цену м2 и доход девелоперов. А ведь цены на стройматериалы, по данным девелоперов, с марта по май выросли в среднем на 15-20% и не исключено, что в последующие месяцы они могут увеличиться еще как минимум на 10%. Он отметил, что рост стоимости строительных материалов на 15-20% теоретически прибавляет к стоимости м2, в зависимости от объемов и сложности строительства, в среднем от 5% до 10%.

«Понимаем, что в среднем строительство жилого комплекса длится до 2-х лет и прибыль обычно рассчитывается на этапе планирования ЖК. Фактически, большинство девелоперов оказались в "ловушке неопределенности", что делает вложение средств на этапе строительства достаточно рискованным", - считает эксперт.

Он напомнил, что на начало 2022 года большинство возводимых в Украине объектов было рассчитано на постепенное привлечение финансирования от продаж, а основное строительство велось за счет собственных средств девелоперов в размере до 50% от общей стоимости проекта. Специалист считает, что последствия войны фактически заставят девелоперов постепенно отказаться от продажи квартир на этапе строительства, а все усилия направить на зал

учение достаточного финансирования, на соблюдение сроков строительства, на осуществление новых форм инвестирования, которыми могут стать Фонды инвестирования в недвижимость (ФИН). Однако ручное управление фондового рынка, блокировка работы большинства инвестиционных фондов не способствует быстрому включению этого эффективного источника финансирования.

Украинским девелоперским компаниям придется менять собственные бизнес-процессы, привлекая к реализации проектов соинвесторов, изменять концепции ЖК, диверсифицировать собственные риски, развивая в составе ЖК другие форматы недвижимости, которыми могут стать, например, сервисные апартаменты, а отсюда и направлять усилия на создание компаний по управлению такими объектами”, - подытожил Владимир Семенцов.