Наши контакты: +38 044 361 92 79 | +38 067 912 89 29

Перезавантаження влади та турбулентність ринку нерухомості у першому півріччі

index4Як на ринок нерухомості вплинули політичні процеси в країні за перші 6 місяців 2019-го, зокрема на ціноутворення, будівництво, оренду житлових та офісних приміщень тощо. На що сподіваються головні гравці ринку восени? Відповіді на ці непрості питання шукали керівники та власники компаній на експертній зустрічі Українського клубу нерухомості.

Вибори на ринку офісної нерухомості увімкнули режим очікування

Варто відзначити, що вибори спровокували серед орендарів офісної нерухомості певну невизначеність. Керівник департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine Ярослав Горбушко наслідки цього вбачає у зниженні орендної активності та укладенні лише незначних угод. Обсяг валового поглинання у І півріччі 2019 року склав 65500 м².

«Найбільшу частку у структурі валового поглинання 43% (+42% з початку року) склали компанії сфери виробництва, промисловості та енергетики», – зазначає експерт.

Однак тенденція зростання інтересу до офісного простору з боку компаній ІТ-сфери, що зберігалася протягом чотирьох років, дещо зменшилась.

Прогнози: 120000 м² офісних об’єктів за умови їх введення у заявлений термін – очікується збалансування дефіциту на ринку при умові, що хоча б половина нової пропозиції вийде на ринок попередньо незаповненою.

В очікуванні великих проектів на ринку торгової нерухомості

За оцінками експертів, відбувається зростання пропозицій торгових площ внаслідок введення в експлуатацію декількох нових об’єктів середньої площі та повільне зростання орендних ставок у зв’язку зі збільшенням вартості обслуговування торгових площ.

«Окрім цього, важливою тенденцію слід вважати переформатування і ребрендінг старих об’єктів, що втрачають свою популярність (ТРЦ Gorodok, Dream Town II, Караван, Квадрат тощо)», – аналізує Ірина Трунова, експертка відділу оцінки та консалтингу NAI Ukraine.

Орендні ставки у найбільш успішних ТРЦ показали незначний приріст. На даний момент це пов’язано з невеликою кількістю таких об’єктів на ринку.

index5Залежно від формату, орендні ставки у торгово-розважальних центрах становлять: дитячий розважальний центр – від 5 до 10$/м², кінотеатр – 5-15$/м², продуктові супермаркети – 10-20$/м², великі магазини одягу (600-1500 м²) – 6-25$/м², супермаркети електроніки – 20-40$/м², ресторани та кав'ярні – 15-52$/м², галереї моди (100-200 м²) – 50-70$/м², дрібноформатні магазини та кіоски – 75-350$/м².

Прогнози: Введення в експлуатацію заявлених об’єктів може призвести до переформатування ринку, збільшення кількості вакантних площ. Під удар потраплять ТРЦ, збудовані 10-15 років тому, які вже не відповідають вимогам сучасності. Щоб утримати орендарів від міграції у нові проекти, ТРЦ будуть змушені знижувати орендні ставки.

Кількість багатофункціональних житлових комплексів зростає

За словами Вікторії Берещак, головного редактора інформаційно-аналітичного порталу 3m2, забудовники намагаються втілити у концепцію проекту не лише житлову функцію, а й реалізують офісні та торговельні площі, створюють коворкінги тощо.

У першому півріччі 2019 року спостерігався сталий попит на іпотеку, що тримається у межах 10%. Зростають пропозиції ЖК бізнес-класу і попит на них. Покупець з грошима голосує за цікаві та самобутні концепції.

Прогнози: Восени нас чекає долар по 30 гривень – відповідно й зростання цін на квартири. Якщо цей сценарій здійсниться, то ріст може становити 2-5%. У протилежному випадку ціни на квартири у Києві будуть корегуватися у межах 1-3%. Говорити про колапс, «мильну бульку» чи крах ринку немає підстав.

Тренд 2019-го ― ревіталізація занедбаних промзон

«Сьогодні ми спостерігаємо цікаву тенденцію скуповування старих заводів, цілих промзон з метою надання їм нового життя у комерційній сфері. Також важливим у І півріччі слід вважати зростання впливу IT та агросфери на ринок нерухомості», – розповів Юрій Хапко, старший партнер юридичної фірми Totum.

За його словами, зараз на ринку панує ера покупця. Об’єкти купуються за ту ціну, яку він готовий платити, а не яку пропонує продавець. Саме тому варто інвестувати у нерухомість.

У більш довгостроковій перспективі внаслідок збільшення капіталізації об’єктів очікується значне зростання цін у сегменті комерційної нерухомості.

«Також варто звернути увагу на розрахунки міжнародних компаній, які прогнозують за 2-3 роки збільшення номінальної вартості ліквідних об’єктів на рівні 200%», – наголосив Юрій Хапко.

На 6-12% підвищились орендні ставки у регіональних ТРЦ вищого класу

«Залежно від регіону та групи товарів ставки оренди високого рівня ТРЦ за І півріччя виросли на 6-12%. Найбільш вагоме зростання спостерігалося серед операторів сфери харчування, косметики та одягу», – відзначила Катерина Весна, керівниця відділу торгових площ компанії JLL (Україна).

Така потужна тенденція спостерігається й у ТРЦ City Center в Одесі, оскільки у цьому місті купівельна спроможність населення традиційно одна з найвищих у країні. Даний об’єкт входить у список найкращих торгових центрів України за ефективністю продажів на 1 м².

У Вінниці та Івано-Франківську за 6 місяців поточного року орендні ставки зросли у середньому на 6-10%.

У Дніпрі ситуація унікальна: крім внутрішньої нестачі торгових приміщень, у міста є великий сусід – Запоріжжя. Понад 760000 його жителів задовольняють потреби у шопінгу саме у Дніпрі, оскільки у Запоріжжі є лише невеликі ТРЦ з дуже обмеженим вибором брендів.

Прогнози: У II півріччі очікується активізація розвитку регіональних торгових центрів: будуть затверджені терміни відкриття уже заявлених проектів та анонсовані нові ТРЦ. У вже існуючих об’єктах у великих містах України вакантність буде залишатися мінімальною.

Усі експерти у галузі нерухомості сходяться на тому, що активність і стан справ на ринку буде залежати від політичної та економічної ситуації в країні, а також від злагодженої роботи президента і парламентарів у питаннях розвитку держави. Це має посприяти росту будівельної сфери.