Виступи щодо змін у законодавстві, доповіді лідерів та провідних фахівців галузі, дискусії стосовно нових технологій, майбутнього будівництва і девелопменту — теми Building&Constructions forum 3.0, який відбувся 26 жовтня 2021 року в готелі InterContinental Kyiv.
Це традиційна платформа для спілкування причетних до галузі нерухомості та будівництва: будівельних і девелоперських компаній, виробників будматеріалів, архітекторів, інженерів, кон-
сультантів, маркетологів та спеціалістів суміжних напрямів, а також представників фінансових установ і банків.
Забезпечення сприятливих умов для зростання галузі
Модератор панелі, президент КБУ Лев Парцхаладзе вкотре наголосив на досягненнях та зауважив: якщо галузь рухатиметься в тому ж ритмі, то це суттєво покращить інвестиційний клімат в Україні.
Адже проголосовано важливі та актуальні законопроєкти щодо електромереж, сплати ПДВ, захисту прав інвесторів; запрацювала ДІАМ, а також із бюджету виділено близько 50 млн грн на наукову розробку ДБН та ДСТУ
Андрій Міма, ЛУН.ua, презентував свіжу статистику ринку новобудов:
«Так, темпи введення житла в експлуатацію за останні 10 років були приблизно однаковими: 10 млн кв. метрів на рік, що становить 125 тис. квартир, а це 0,7% їх загальної кількості в Україні. Тож про перенасичення ринку не йдеться, оскільки сьогодні будується менше, ніж виходить з експлуатації.
За статистикою, на Київ та область припадає 27% нового житла; на Львів та область — 12%; на Одесу та область — 10%. Порівняно з 2016-м ціни (у дол. США) на новобудови зросли: у Києві на 15% (у 2020 р.); на 22% (за вісім місяців 2021-го); у Львові й Одесі — відповідно на 10%.
Причиною росту цін став спад пропозиції, адже майже рік не видавалися нові дозволи на будівництво, а також збільшувалася собівартість. Попит перевищує пропозицію».
Олена Шуляк, заступниця голови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, доповіла про складові реформи в будівельній сфері, що сприятимуть мінімізації корупції: «Хочеться якнайшвидше дочекатися реформи, аби всі учасники будівельного процесу відчули позитивні зміни.
Передбачається тотальне оцифрування усіх процесів: учасники будівельного ринку запрацюють виключно в електронній системі, яка стане певним запобіжником порушень і матиме різні рівні перевірки. Таким чином, доброчесні будівничі отримають зелене світло.
Реформа також дасть змогу органам місцевого самоврядування дуже жорстко реагувати на незаконні та самочинні забудови. Підвищиться кримінально-майнова та адміністративна відповідальність.
Потрібно прибрати монополію колишньої ДАБІ, віддати дозвільну систему у приватні руки. За кордоном ця система добре себе зарекомендувала.
Із підвищеною відповідальністю в Україні вже працюють приватні експертиза, БТІ, нотаріуси. Нововведення дають змогу персоніфікувати кожного учасника процесу.
За Мінрегіоном лишається функція нагляду».
Семен Кривонос, голова Державної інспекції архітектури та містобудування України («ДІАМ — відкрита організація, опрацьовуємо заяви (відмова це чи дозвіл) упродовж трьох днів»), закликав учасників будівельного ринку боротися з шахрайством: оприлюднювати такі випадки, а правоохоронців — своєчасно втручатися.
Ігор Хохич, керівник апарату НАЗК, доповів про вклад відомства у запобігання поширенню корупції у будівельній сфері: «НАЗК розробило проєкт антикорупційної стратегії на 2021-2025 роки. У ньому значну увагу приділено корупції у будівельній галузі: у містобудуванні, земельних відносинах, розвитку інфраструктури та дорожнього будівництва тощо.
Очікується затвердження стратегії Верховною Радою.
Агентство проводить комплексний аналіз корупційних ризиків та розробило рекомендації для усунення корупційних схем під час підготовки містобудівної документації.
До кінця 2021 року планується опублікування серії звітів щодо корупційних практик у містобудуванні. Активно застосовується антикорупційна експертиза законопроєктів та постанов КМУ, яка може призупинити на 10 днів їх розгляд. У 80% випадків експертні зауваження враховуються.
Закликаю учасників галузі надавати пропозиції та ініціювати проведення експертиз. НАЗК оголошуватиме тендери для доброчесних компаній на реконструкцію та капітальне будівництво приміщень. Ми займаємо відкриту позицію і готові бути надійним партнером для тих, хто прагне до прозорого дотримання правил гри».
Володимир Зубик, засновник ТОВ «БК «Інтергал-Буд», привітав роботу ДІАМ та окреслив проблеми, що потребують вирішення:
«Майже на шість років було поставлено на паузу діяльність багатьох компаній через неможливість отримати дозвільні документи вчасно та прозоро. Галузь рухатиметься вперед за умов економічної та політичної волі на перетворення.
Розвиток галузі прямо пов’язаний із демографічним питанням у країні. Адже будівельники мотивують молодь жити та працювати в Україні, що дуже важливо для економіки.
Існує багато засторог на видачу кредитних ресурсів, 40% — відмови банків. Треба вдатися до світових стандартів та якнайшвидше вирішити це питання. Адже що менше бар’єрів, то швидше будемо робити перетворення в країні».
Сергій Пилипенко, генеральний директор ПБГ «Ковальська», розповів про збільшення собівартості та можливе уповільнення будівництва:
«Сьогодні ми дійсно спостерігаємо суперцикл фази ринку, коли продавець пропонує, а ринок споживає. У другій половині 2020 року ми відчули вихід з локдауну, і накопичений попит був задоволений. Це надало стимулу будівельникам, і вони активніше втілювали нові проєкти.
Проте вони почали підвищувати ціни. У 2021-му до попиту додалося зростання собівартості. Відбувається глобальна інфляція й розрив ланцюжка постачання на велику кількість будматеріалів. Фіксуємо рекордне зростання цін на базові: метал, профіль, деревину, цемент, скло та щебінь.
Інфляція — велика загроза для забудовників. Дуже важливо керувати собівартістю, щоб не отримати вал недобудов, адже середній цикл реалізації будь якого проєкту — три роки.
З обережністю ставлюся до прогнозів. Є тенденція, що на житло зростатиме ціна, воно може стати недоступним.
Аби цього не сталося, треба на державному рівні думати про стимули, які б компенсували сповільнення будівництва. На здорожчання будматеріалів впливає і здорожчання вантажних залізничних перевезень. Спостерігаємо не-ефективність використання залізничного транспорту та
неефективність держмонополії «Укрзалізниці» в цілому.
Дуже хочеться в Україні вивести галузь хоча б на 10% ВВП. Впевнений, ми це можемо!»
Інвестиційний клімат на ринку нерухомості: потенціал та обмеження!
Модератор панелі Світлана Гурєєва, партнерка практики нерухомості АО «Саєнко Харенко», зауважила: «Нещодавно міжнародна інвестспільнота повідомила, що потенціал інвестиційного ринку України оцінюється у 50 млрд дол. Індекс привабливості українського ринку
в першому півріччі поточного року зріс із 2,4 до 2,84 бала за 5-бальною шкалою. Ми поки що, на жаль, не подолали бар’єр «економіка перехідного періоду».
Що ж заважає іноземним інвесторам?
Слабка судова система, високі тіньова економіка та рівень корупції, незважаючи на велику кількість діючих антикорупційних органів.
Ми маємо три документи, спрямовані на покращення інвестиційного клімату та ситуації в економіці загалом: національна економічна стратегія до 2030 року; держпрограма стимулювання економіки для подолання негативних наслідків, спричинених обмежувальними заходами щодо запобігання виникненню і поширенню Cоvid-19 на 2020-2022 рр.; перелік пріоритетних для держави інвестиційних проєктів до 2023 року. Всього 120 проєктів, 77 із них пропонується реалізовувати за кошти інвесторів».
Дмитро Сенниченко, голова Фонду держмайна України, поділився успіхами очолюваного ним відомства та доповів про основні напрями роботи для держави та бізнесу: «Найбільше джерело корупції в Україні — державні підприємства.
18 млрд грн становлять втрати держави від корупції за оцінкою НАБУ, а це 0,5% ВВП України. В країні 96 органів управління: міністерства, відомства, агентства, комітети, яким підпорядковані 3600 держпідприємств, від третини яких уже фактично нічого не залишилося — «розпиляно» та розпродано.
Інвестування можуть зацікавити: 365 об’єктів рекреації, а це 600 тис. кв. метрів, що перебувають у держвласності. 28 млн кв. метрів загального обсягу будівель у країні не використовуються, це 104 тис. об’єктів, 15% — як «чорна» оренда. Закликаю підтримати перетворення непродуктивних активів у продуктивні, тобто використати приватизацію як процес залучення інвестицій. Запрошую звернути увагу на новий сайт Фонду держмайна
privatization.gov.ua, де можна отримати необхідну інформацію.
Нам потрібна допомога та підтримка чесного бізнесу».
Оксана Ткачук, керівник управління із залучення інвестицій UkraineInvest, поділилася обнадійливою статистикою та розповіла про законодавчі кроки, які зроблено державою для залучення інвестицій:
«Так, статистика у другому кварталі поточного року втішає — 54 млрд дол. США іноземних інвестицій. Велику частину займає реінвестування. Якщо порівнювати з 2020 роком, інвестиційний клімат налагоджується. Станом на вересень 2021 року прийнято всю нормативно-правову базу.
Інвестицій у будівельній сфері достатньо: маємо можливості для виробників будматеріалів, складського господарства, логістики, готельного й курортно-рекреаційного напряму. Існують сім проєктів із виробництва будматеріалів на суму 341 млн дол. США; п’ять — щодо складського господарства.
Спостерігаємо значний інтерес інвесторів скористатися такими стимулами».
До питань іпотеки
Андрій Дубас, президент Асоціації українських банків, розповів про стан інвестування та кредитування іпотеки:
«Інтерес до фінансових установ України збільшується. Нещодавня заява казахської компанії Kaspi.kz про купівлю українського «БТА Банку» — яскравий тому приклад. Тобто купити банк сьогодні вигідніше, ніж зареєструвати новий.
Стосовно іпотеки: з 2018 року відбувається поступове зниження облікової ставки та середньої ставки з кредитування, тому зростають обсяги кредитів: на кінець 2018року ми мали 250-300 проєктів на 200 млн грн; у серпні 2021 року — 800 проєктів майже на мільярд гривень.
Певну роль у зростанні обсягу іпотечних кредитів відіграє створення державної програми «Доступна іпотека 7%».
За прогнозами асоціації, різкий приріст може призупинитися, оскільки індекс інфляції на кінець 2021-го може становити 10-11%.
Рішення Уряду в банківській галузі викликає занепокоєння: 21 жовтня Кабмін змінив умови програми «Доступна іпотека 7%». Скасовані вікові обмеження для нерухомого майна (крім об’єктів нерухомості в обласних центрах із чисельністю населення понад мільйон жителів), що мають бути прийняті в експлуатацію або реконструйовані не раніше 10 років). Також збільшено ліміт можливого перевищення площі предмета іпотеки з 20% до 40% нормативної площі, яка оплачується позичальником самостійно.
Якщо видається кредит на квартиру, побудовану в 1970-х роках, то про яке пожвавлення економіки може йтися?
Банкам кредитувати первинний ринок нецікаво. Нам потрібно думати, як зробити так, аби банки не потрапляли в ситуацію, коли забудовник масово не вводить будинки в експлуатацію. Розробити певні механізми та критерії на цей випадок. Асоціація наразі напрацьовує зі столичним відділенням Фонду держмайна цікавий кейс, за якого об’єкт приватизації може стати заставою для банку, що видає кредит умовному інвесторові».
Олена Дмитрієва, заступниця голови правління банку «Глобус», представила іпотечно-партнерську програму для забудовників та розповіла, чому іпотека на первинці не злетіла:
«Зниження відсоткових ставок у 2019-2021 рр. стало основним драйвером розвитку іпотечного кредитування.
Але іпотека зростає тільки на вторинному ринку, на первинному — майже відсутня. Це пов’язано зі ставками: на вторинному за 2019-2021 рр. знизилися на 40%, натомість на первинному — лише на 11%. Києву та Київській обл. належить 54% банківської іпотеки. Ця частка для Харківської обл. становить 8%. Обсяги іпотечного кредитування в Україні не відповідають загальноєвропейським — заборгованість за іпотечними кредитами (24 млрд грн) дорівнює 0,7% ВВП (у розвинених країнах цей показник сягає 100%)».
Олег Бойчук, партнер АО «ЮФ «Астерс», звернув увагу на проблематику, з якою зіштовхуються інвестори на українському ринку, на низку позитивних зрушень у судовій практиці та в законодавстві, що сприятимуть захисту інтересів інвесторів: «Так, попри значну законодавчу активність, інвестиційний клімат загалом залишається непростим і має значну кількість невирішених проблем. Помітна й позитивна динаміка, яку необхідно нарощувати.
В Україні наявний дефіцит чистих активів-об’єктів інвестицій та проблема страхування у сфері нерухомості. Але обнадійливими напрямами є пропозиції для інвесторів від великої приватизації, можлива й певна синергія між Фондом держмайна та InvestUkraine. А також інфраструктура, концесії, індустріальні парки». Олексій Євченко, провідний партнер ArtBuild Hotel Group: «Для інвестпроєктів досі бракує прозорих процедур, а Україна, на жаль, не вміє достойно рекламувати себе на міжнародному інвестринку. На міжнародних виставках упродовж 15 років жодного разу український стенд чи павільйон не був визнаний найкращим, навіть не увійшов до десятки найцікавіших. Як ми позиціонуємо себе на міжнародних виставках, так нас і сприймають інвестори».
Розвиток міст та громад, успіх у синергії
Сергій Шаршов, генеральний директор Директорату з питань розвитку місцевого самоврядування, територіальної організації влади та адміністративно-територіального устрою Міністерства розвитку громад та територій, розповів про реформу місцевого самоврядування та останні тенденції розвитку громад: «Можна впевнено зауважити, що в Україні успішно реалізовано реформу, пов’язану з формуванням нової територіальної основи для діяльності органів влади. Місцеві органи отримали нові повноваження, яких вони досі не мали, а також фінансовий ресурс під виконання цих повноважень. Рік тому проведено й вибори на новій територіальній основі. У 2021-му відбулася передача різного майна, об’єктів бюджетних установ від рівня району до рівня громад.
Міністерство зараз активно відслідковує тенденції, які спостерігаються в усіх 1469 громадах України. Ця інформація необхідна органам влади, аби приймати правильні управлінські рішення. Завдяки їй бізнес може зрозуміти, яка ситуація в тій чи іншій громаді, та визначитися, куди вкладатися.
Основна мета реформи місцевого самоврядування — забезпечення і створення комфортного середовища для проживання населення».
Анна Страховська, депутатка Бучанської райради, на прикладі своєї громади визначила шляхи подолання проблем розвитку громад:
«Після пандемії не лише Україна, а й світ змінився й рухається в бік децентралізації та оцифрування. Навіть спальні райони в містах перетворюються на мініцентри.
З приходом реформи децентралізації розпочалася ера змагань між територіями за стабільних інвесторів, прибутковий бізнес, ресурсних мешканців та надходження до бюджету.У передмісті не вистачає якісної інфраструктури, яку дає велике місто. Насамперед йдеться про простори для комунікацій місцевих мешканців. Більшість громад не використовують потенціал креативних ком’юніті. Людям важливо, що їх оточує, вони готові вкладати в міські проєкти і час, і кошти. Це недооцінений скарб, який має бути використаний.
Ми співпрацюємо з Мінцифрою: в нашому регіоні з’явиться платформа для комунікації підприємців «Дія.Бізнес».
Це приклад державного проєкту, що реалізується не за бюджетні кошти, а за підтримки підприємців. Він передбачає безкоштовні податкові, юридичні, маркетингові консультації для бізнесу; формується культура соціальної відповідальності. Вітчизняні підприємці інтуїтивно інвестують у громади, державу та її розбудову.
Окрім сплати податків, розвивають території та вкладають власні ресурси в соціальні проєкти. Так ми розвиваємо громади та розвиваємо країну».
Віталій Верещагін, генеральний директор Caparol Україна, розповів про програми, які компанія реалізовує у партнерстві з громадами, і закликав представників будівельного бізнесу до активності та співпраці:
«Бізнес йде туди, де є ідея і люди, що спроможні донести її до інвестора. Адже майже все, що ми бачимо в житті, зроблено бізнесом або за рахунок бізнесу через сплату податків. Кожне місто цікавить компанію з потенційної точки зору».
Рината Березнікова, заступниця голови правління «ТАСКОМБАНК», представила фінансові інструменти банку для територіальних громад:
«Цього року банк прийняв стратегічне рішення про кредитування територіальних громад. На цей сегмент виділено 1,5 млрд грн. Певні проблеми та обмеження не дали можливості 
утилізувати весь ліміт коштів. Прокредитовано 400 млн, а 1 млрд 100 млн переходять на наступний рік.
Ми пропонували співпрацю громадам із населенням від 100 тис. осіб, але вони вже мають доступ до ресурсів. Тепер почали роботу з громадами від 20 тис. осіб. Громада самостійно визначає спрямування коштів. Як правило, це модернізація основних фондів — утеплення, транспорт, комунікації, переробка сміття тощо».
Валерій Кирилко, генеральний директор компанії IMC, виступив з аналітикою законодавства, стратегіями розвитку громад, змінами та новинами галузі за останній рік, назвав ключові проблеми громад і можливі шляхи їх вирішення:
«Так, проблемою сучасних громад в Україні стала відсутність:
• кваліфікованих кадрів та кадрового потенціалу;
• фінансування;
• розуміння правильного залучення інвестицій.
Варіанти виходу з кризи:
• створення економічних магнітів (наприклад, індустріальних парків, які на 1 га території забезпечують створення 60 робочих місць);
• створення в ОТГ проєктних офісів під залучення бюджетів;
• навчання місцевої молоді фінансовій грамотності».
Модератор панелі Володимир КАРПЛЮК, екс-мер Ірпеня, СЕО Інвестиційної групи «Молодість», зауважив:
«Громади зацікавлені в приході іноземних інвесторів, проте в державі дуже слабке законодавство щодо державно-приватного партнерства та фактично відсутнє делегування органу місцевого самоврядування на прийняття необхідних рішень, а іноземні підприємства-інвестори хочуть мати гарантії від держави.
Цей момент уповільнює процеси».