Звичайно, одним із найбільших ринків нерухомості в країні є Київ, але тенденції останніх кількох років свідчать, що регіони також перетворюються на цікавий сегмент для девелоперів. Як пережили карантин гравці ринку нерухомості «на місцях», власні лайфхаки та очікування на майбутнє — усі ці питання обговорили на ексклюзивній дискусійній панелі КБУ.
Аналітичний зріз та особливості регіонів
За кількістю введених в експлуатацію метрів квадратних Київська область випереджає Київ уже кілька років поспіль. Але столиця залишається найдорожчим ринком нерухомості в країні.
Олександр Андросович,
Business Development Officer ЛУН:
— За загальноукраїнськими даними, у великих містах темпи введення в експлуатацію зменшуються найбільш суттєво і, згідно із загальною статистикою, вони створюють істотну різницю між кількістю введеного в експлуатацію житла порівняно з 2017 роком.
Якщо аналізувати столицю та регіони, то ціна за квадратний метр у Києві за перше та друге півріччя зростала в середньому на 10% у гривні, тоді як в інших валютах значне прискорення відбулось у першому півріччі (+5%).
Якщо дивитися в розрізі районів столиці, то тут помітне нерівномірне зростання цін: найбільші зміни зафіксовано в Подільському (+24%), Печерському (+11%), Святошинському (+14%) та Голосіївському (+11%) районах. Стосовно вартості житла різних категорій, то в преміум-класі спостерігалося зростання на 16%.
Загалом порівняно з минулим роком показники обсягів житла, що будується та введено в експлуатацію, майже не змінилися, але 1,5 року тому статистичні дані знизилися на 25%.
Щодо ситуації в Київській області, то тут середня ціна за квадратний метр у першому півріччі збільшилася — +9%, а в липні — ще +3%, тобто відбулося помітне позитивне зростання.
Стосовно актуального будівництва, підготовчих робіт та завершення революційних змін немає, але є надії, що ситуація покращиться.
Починаючи з 2014 року, зі зрозумілих для всіх причин, Одеса та Одеський регіон перетворилися на один із популярних туристичних маршрутів та місць літнього відпочинку. Як результат — збільшення запитів на нерухомість. Тут дуже цікаво вирізняється графік зміни середньої ціни. Так, у першому півріччі 2021 року зростання середньої ціни не відбулося порівняно з другим півріччям 2020 року, адже тоді було +4,5%, але в липні цього року спостерігався підйом на +2,3%. У доларовому відношенні вартість збільшилася в межах 5%. Також в Одесі значно зріс показник класу житла, а саме у преміум-сегменті ціни підвищилися на 15%.
Стосовно будівництва, то тут така сама ситуація, як і в столиці. У більшості випадків житлові комплекси не починають будувати, а обсяги підготовчих робіт знизилися порівняно з минулим роком. Темпи введення в експлуатацію також зменшилися, але якщо дивитися ретроспективно, то різниця невелика порівняно з Київським регіоном. Ще одна туристична «Мекка» в Україні — це Львів.
Тут теж відбулося зростання ціни за квадратний метр: за перше півріччя 2021 року — +6,5%, за друге — +7,6%.
У валютному ж відношенні в середньому зростання становило +11%. При цьому по районах міста також спостерігається нерівномірне зростання та зміни ціни. Так, у центральних районах зареєстровано зниження вартості, але в інших районах, наприклад, Сихівському — +19%.
За класами житла ситуація дещо відрізняється. У преміум-сегменті житло подешевшало на 3%, а вартість усіх інших, навпаки, зростала — в середньому на 8%. Стосовно підготовчих робіт, то їх обсяги, як і в Києві та Одесі, знизилися. А ось щодо експлуатаційного введення, то тут зниження відбулося не так «драматично» порівняно з іншими містами.
Тенденції та виклики 
Юрій Мартинюк, виконавчий директор Асоціації західноукраїнських забудовників:
— За період карантину з’явилася цікава тенденція: якщо за 2019 рік до нас звернулися на консультацію близько 500 інвесторів, то станом на 2020 рік показник збільшився у 2,5 рази (248%), а у 2021 році — ще на 1,5 (150%). З цього випливає, що людина, яка вкладає кошти, хоче розуміти, куди інвестує, і щоб це було безпечно.
Також активність інвесторів свідчить про те, що вони вже є більш вибагливими, відповідальніше ставляться до своїх коштів і звертають увагу на те, що саме купують у будівельних компаній.
Тому Асоціація розробила інтерактивну мапу забудов, на якій демонструється законне, ризиковане та незаконне будівництво.Станом на сьогодні вже перевірено 791 забудову. Також за останні два роки з’явилися нові форми комунікації продажу, зокрема, уніфіковано сервіси з перевірки репутаційних та інвестиційних ризиків, продаж квартир онлайн.
Серед негативних змін карантинного періоду варто виділити той факт, що галузь залишено напризволяще в повному правовому вакуумі та невизначеності, збільшено час на проходження стандартних процедур, відсутній зворотній зв’язок тощо.
Серед позитивних — зменшилися фізичний вплив та блокування нового будівництва з боку недоброчесних ГО.
Андрій Разумовський, директор «Будівельна компанія «Інвестор»:
— Найпершим питанням у 2020 році було: будувати чи ні. Наша відповідь була такою: однозначно працювати, тому ми не зупинили роботу, незважаючи ні на що. Ми вирішили реалізувати всі свої об’єкти та працювати, скільки зможемо, скільки в нас було б сил.
Компанія йшла на всі можливі умови для клієнтів, зокрема використовувала нову стратегію продажу із введенням спеціальних пропозицій. Відбулася зміна комунікаційної стратегії шляхом збільшення контенту для підтримки зв’язку з аудиторією тощо.
На жаль, мали проблему з тим, що всі галузеві контролюючі органи працювали віддалено, через це було складно комунікувати. Та незважаючи на це, у квітні 2020 року ми здали один будинок, а в жовтні — ще один. Це змотивувало і клієнтів, і всю компанію. Загалом після карантину «Будівельна компанія «Інвестор» збільшила обсяги фінансових надходжень та виконання будівельних робіт; посилила іміджеві позиції та укріпила репутацію дієвої компанії; зберегла колектив та зміцнила моральний клімат; розпочала нові проєкти та розширила географію своїх об’єктів.
Ілля Шинкаренко, генеральний директор «Ривер Таун Девелопмент»:
— Найбільше у нас пандемія позначилася на продажах. Наприклад, активно стали купувати великі квартири, що періодично «зависали» до пандемії, адже люди часто розглядали питання про своє проживання за кордоном, а Україну вбачали лише як місце для заробітку.
Ми хотіли дати людям всі опції дому: щоб вони могли відпочивати, працювати та насолоджуватися життям. Яскравий приклад: багатофунк ціональний унікальний комплекс BARTOLOMEO RESORT TOWN. Він займає майже 250 кв. метрів та сформований за принципом «місто в місті», має впорядковану територію з мальовничою парковою зоною і розвинену інфраструктуру комплексу.
Стосовно змін у вартості, то ціна квадратного метра порівняно з 2019 роком у нас зросла у більш ніж півтора рази. Частково це через пандемію.
Ігор Чорнуха, директор ПрАТ «Луцьксантехмонтаж 536»:
— У березні та квітні 2020 року ми, напевно, були єдиним підприємством, яке призупинило свою роботу на місяць. У цей період ринок впав більш ніж на 70%. Фактично люди не приймали рішення про покупку житла чи будь-якого іншого виду нерухомості, адже не знали, чого очікувати далі та на що сподіватись. При цьому акценти змістилися в бік нерухомості у передмісті та за містом.
Потенційні покупці стали звертати увагу на просторість: балкони, зелене насадження, водойми, територія для прогулянок.
Що стосується комерційної нерухомості, у свій час перевагу надавали великим торговельним центрам, але зараз сміливо купують у вбудованих приміщеннях, у межах житлових комплексів. Щодо економічних питань, на ринок вводилися великі фінансові ресурси, що призвело до здешевлення, товарної інфляції та зростання цін на нерухомість.
Спираючись на власні спостереження, хотів зауважити, що у Києві та області відбулося збільшення вартості до 20%, тоді як на Волині середній показник становив 6-8%.
На жаль, зараз спостерігається наступна хвиля подорожчання нерухомості.
Я вважаю, що Україна прийде до того, щоб вивести кошти через покращення іпотечних програм, та з’явиться можливість залучати позики під 7 або навіть 5%. Це однозначно сприятиме покращенню попиту. Але будувати, інвестувати, проєктувати, продавати треба, і в найближчі 2-3,5 роки ринок буде сприятливим для девелоперів.
Олександр Присяжнюк, засновник та старший партнер девелоперської компанії R1 Group:
— У Запоріжжі, в якому практично 10 років нічого не будувалося, сьогодні працюють близько 5 нових забудовників — ринок на емоційному підйомі.
Більше того, нині існує ажіотаж на квартири бізнес- і комфорт-сегмента. Ми, звісно, дуже цьому раді, але це також тягне за собою певні ризики.
Більшість людей вносять 100% передоплату за свої квартири, і це свідчить про те, що вони
довіряють девелоперському бізнесу і розглядають його як спосіб збереження своїх коштів, розуміючи, що альтернативи немає.
Аналізуючи карантинний та посткарантинний період, хотілось би виділити низку позитивних та 
негативних моментів. Так, серед позитивних:
• збільшився попит на квартири в бізнес- та комфорт-сегменті. Вимушена пауза 2020 року змусила людей пригальмувати інвестування в бізнес та інше і замислитися над тим, як найкраще зберігати заощадження. А нерухомість — оптимальний спосіб збереження капіталу;
• кількість проданих квартир при 100% оплаті тепер досягає 85-90%. Нестабільна валюта підштовхує людей уникати кредитів і розстрочок. Нестабільна валюта — нестабільні витрати.
Негативними факторами є збільшення собівартості забудов на 15-20%. Це зумовлено низкою факторів, зокрема у забудовників немає визначеності щодо кінцевої вартості квадратного метра, оскільки вартість матеріалів постійно зростає, плюс існує дефіцит кваліфікованих будівельників і підрядників, що підштовхує до збільшення заробітної плати працівників тощо.
Олег Лєпєнін, засновник та СЕО «Будівельна компанія «Вертикаль»:
— Ринок Івано-Франківська та регіону є висококонкурентним. Упродовж 2016-2020 років він характеризувався досить великими показниками введених в експлуатацію квадратних метрів з розрахунку на одну людину.
Я вважаю, що наша компанія успішно пройшла два роки «виклику» пандемії завдяки антикризовому плану. По-перше, це чіткий план дій, який був складений у березні на півроку вперед. Наступне — комунікація 24/7, тобто ефективна взаємодія зі співробітниками та клієнтами на випередження. Також планування (оптимізація витрат та ефективне бюджетування), партнерство (трансформація відносин із партнерами), фінанси (посилення фінансової дисципліни), клієнтоорієнтованість (сервіс та комунікація були, є і залишаються в пріоритеті) та підвищення якості (компанія постійно підвищує якість реалізованих проєктів). Окрім цього, чіткі та надійні фінанси є запорукою успішного ведення діяльності компанії.
Щодо очікувань та прогнозів на ринку нерухомості, то на фоні звикання уряду та населення до Covid буде зростання купівельної активності, підвищення цін на житлову та комерційну нерухомість, посилення конкуренції, інтенсифікація комунікації з клієнтами в онлайні, діджиталізація бізнесу та збільшення ролі
КБУ у якісній трансформації галузі.
Федір Делеган, керівник девелоперського напряму «Реноме-Євробуд»:
— За останні 15 років спостерігається однакова тенденція — що серйозніша криза, то більше зростають продажі нашої компанії.
Загалом 2021 рік за результатами залишився для нас таким самим, як і 2019-й. Єдиний казус трапився на початку 2020 року — було призупинене будівництво бізнес-центру класу «А», адже була необхідність у замовленні обладнання під інженерію, а
оскільки виробники переважно з Італії та Франції, то зведення було відкладено. Проте вже зараз центр планують вводити в експлуатацію.
Серед змін: люди почали цікавитися заміським будуванням, як наслідок — на ринку спостерігається масове спорудження котеджів і таунхаусів. Стосовно змін усередині компанії, акцент спрямували на IT-технології у сфері нерухомості, а саме на активний вихід на онлайн-платформу. Компанія стала більш діджиталізованою, запроваджено 3D-тури та розпочато роботу над 3D-макетами.
У наступних проєктах планується зміщення асортименту квартир — зосередитися на продажах однокімнатних та двокімнатних квартирах, а трикімнатні, спираючись на досвід останніх 2 років, взагалі не будуть реалізовуватись.
Про нагальне
Під час зустрічі учасники не оминули увагою податковий законопроєкт №5600. Усі без винятку спікери погодилися, що додаткове оподаткування будівельної галузі наразі не на часі та призведе до негативних наслідків для економіки України в цілому.Ціни на нерухомість стануть набагато вищими та непідйомними для інвестора. Інтерес вкладника, який придбаває квартири для перепродажу, стане мінімальним.
Підсумовуючи, можна зазначити, що думка регіональних девелоперів щодо податкового законопроєкту №5600 повністю збігається з позицією столичних забудовників.
