Марина Чебан, керівниця юридичного департаменту групи компаній DIM
Аналіз нових форматів договорів інвестування, попередніх угод, розтермінувань і колективних інвестицій після змін у законодавстві.
Які часи — такі й форми правового регулювання… У період тривалої збройної агресії з боку зовнішнього ворога, українське суспільство гуртується довкола відносин свого захисту, розмежування кордонів та зон відповідальності в сфері обігу первинної нерухомості.
Ухвалення Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі — Закон) у період воєнного стану став знаковим: і як засіб державного регулювання однієї з найактуальніших тем для громадян у стані війни — придбання та захист власної нерухомості, і як спосіб формування прозорих правил на ринку первинної нерухомості, і як створення гарантій для інвесторів на контрольоване та безпечне оформлення інвестицій у новобудови ще до їх введення в експлуатацію.
Звісно по об’єктам будівництва, реалізацію яких розпочато до набуття чинності цього Закону, правовідносини між замовником будівництва та покупцем по суті та по формі не змінилися. Проте для замовника будівництва перехід на «нові колії» не є простим з огляду на актуалізацію документального забезпечення будівництва.
Зміни для девелоперів
Переважна більшість девелоперів вже активно оперують або будуть використовувати для оформлення договірних відносин «нові реалії» для об’єктів, право на будівництво яких отримано після набуття чинності Законом.
По-перше, через зміни у Цивільному кодексі України, попередній договір купівлі-продажу не дає можливості девелоперу приймати будь-які оплати від покупців. І це, по суті призводить до його виключення з кола договорів, які можуть регулювати поточні правовідносини у сфері купівлі первинної нерухомості.
По-друге, Закон дозволяє замовнику будівництва чи девелоперу за відсутності власних коштів для фінансування будівництва використовувати лише такі способи регулювання:
1) укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва);
2) укладення договорів про участь у фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва відповідно до цього Закону з урахуванням особливостей, визначених Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»;
3) емісію цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону України «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки» з умовою передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
По-третє, Закон фактично запроваджує доволі регламентовану альтернативу інвестиційним договорам/угодам, які наче й не заборонені чинним законодавством України, але у силу спеціального законодавства не можуть бути застосовані у подальшому.
Окрім того, слід зауважити, що з огляду на введення законодавцем нового поняття «спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості» змінюється й сприйняття у правовій дійсності доволі часто вживаний у сфері продажу первинної нерухомості – «договору купівлі-продажу майнових прав», зокрема можливість його застосування нівелюється законодавчими нововведеннями.
Виклики для забудовників
З огляду на новації, для забудовників і девелоперів постало питання оновлення підходів у найближчій перспективі до зміни договірних відносин із покупцями/інвесторами. Особливим важливим аспектом стало введення в цивільно-правову дійсність договору купівлі-продажу майбутнього об’єкту нерухомості.
Не дивлячись на те, що умови, в тому числі й істотні умови цього виду договорів достатньо чітко врегулювано Законом, на практиці виникають запитання, що потребують вирішення.
До прикладу, сформована звичаєва практика застосування у правовідносинах інструменту розстрочення платежу може зазнати змін, адже захищаючи покупця законодавець запровадив реєстрацію спеціального майнового права одночасно з укладенням договору без прив’язки до факту оплати (при другому та наступних продажах). При цьому, для продавця, який погодився на розстрочку платежу, виникає ризик втрати можливості отримати цей розрахунок одночасно з введенням об’єкту в експлуатацію, адже право власності на такий об’єкт виникатиме у покупця автоматично. Усі засоби гарантування прав Продавця, в тому числі із застосуванням додаткових обмежень у реєстрі речових прав, стануть предметом обговорення з Покупцем та у подальшому формуванням нової практики застосуванням норм права.
Робота з покупцями
Слід врахувати, що через наявність вимог у Законі щодо погодження будь-яких змін із усіма власниками спеціального майнового права — ускладнюється процедура внесення змін замовником будівництва у проектну документацію. Враховуючи те, що особливості процесу будівництва та розроблення/оформлення проектної документації передбачають можливість змін проекту будівництва та додатково обтяжуються постійним оновленням державних будівельних норм і стандартів проектування, наявність розбіжностей у методиках розрахунків техніко-економічних показників, узгодження таких розбіжностей з покупцями є складними не тільки в аспекті документального оформлення, а й сприйнятті покупцями дуже специфічної галузевої інформації. Вказані моменти не сприятимуть темпам будівництва та реалізації об’єкту в цілому.
Окрім того, сформована практика відступлення прав на майбутні об’єкти нерухомості іншій особі, так звана «переуступка» також має свої правила. У силу Закону якщо покупець ще не сплатив повну вартість об’єкта, потрібна згода замовника будівництва/девелопера, а в договорах зазвичай передбачається комісія — певний відсоток від вартості майнового права. Така обставина, по-перше, стане предметом узгодження між сторонами договору, а, по-друге, буде певним чином обмежувати наступне право розпорядження покупцем майбутнім об’єктом нерухомості. Якщо ж майбутній об’єкт нерухомості повністю оплачений, то звісно його можна відчужувати без додаткових комісій і без згоди замовника будівництва/девелопера.
«Готівкові» виклики
Окремим питанням постає для покупця — фінансовий моніторинг оплат та підтвердження походження коштів, що для наших реалій ще незвична практика. Відносини покупця з готівкою значно обмежуються. Якщо у покупця відсутні документи про підтвердження походження коштів, виконання ним умов договору буде ускладнено та супроводжуватиметься пошуком додаткових механізмів урегулювання таких аспектів.
При цьому, так звана «переуступка» чи наступні продажі майбутніх об’єктів нерухомості фізичними особами спричиняє додаткове податкове навантаження на продавця — на різниці у ціні фізична особа сплачуватиме 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5% військового збору.
Таких прикладів різниць чи новел на ринку продажу первинної нерухомості може бути багато. І їх кількість, на мою думку, збільшуватиметься у процесі їх реалізації у майбутньому.
З одного боку, це певні виклики для учасників цих правовідносин, а з іншого — відповідний інструментарій для формування прозорого ринку обігу первинної нерухомості. Припускаю, що ці інструменти будуть продиктовані бажанням сторін домовлятися, шукати компроміси та убезпечити одна одну у новій правовій дійсності, а правовідносини — будуть ґрунтуватися на зонах й межах відповідальності кожної із сторін.
Читайте також:
Страхування воєнних ризиків в Україні: чому ринок блокується і як його розблокують
Житловий ваучер: як новий інструмент може вплинути на ринок нерухомості
Маркетинг довіри: як девелоперу залишатися чесним і продавати під час війни