Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи "Молодість"
Після завершення війни український ринок житла увійде у фазу різкого дисбалансу між попитом і пропозицією. Причина — багаторічний відкладений попит, повільне відновлення будівництва та обмежена кількість нових проєктів.
Чому проблема лише загострюватиметься
Війна не знищила попит на житло — вона його законсервувала. Мільйони українців відклали рішення про купівлю через безпекові ризики, міграцію, нестабільні доходи та невизначеність майбутнього.
Попит не зник — він накопичується. І як тільки з’явиться відчуття стабільності, він різко повернеться на ринок.
У 2025 році, за ринковими оцінками, фактичний попит на первинне житло залишався на 50–60% нижчим за потенційний — попри те, що обсяги будівництва зросли приблизно на 30% порівняно з 2024 роком. Проблема в тому, що нові проєкти не можуть з’явитися миттєво: повний цикл девелопменту — від ідеї до здачі — займає 2–3 роки.
Київ без запасу міцності: житло стає дефіцитом
Столиця є одним із найбільш уразливих регіонів у цьому контексті. На одного мешканця Києва припадає близько 20,3 кв. м житла — майже вдвічі менше, ніж у країнах ЄС, і втричі менше, ніж у США.
На первинному ринку столиці у 2025 році середня ціна перетнула психологічну позначку в $2 000 за квадратний метр. Доступний сегмент поступово звужується, а молоді сім’ї та покупці без значних заощаджень опиняються перед вибором: або відкладати купівлю на роки, або залишатися в оренді.
Навіть із грошима — не завжди є вибір
Проблема не лише в доходах, а й у відсутності масових фінансових інструментів. Класична іпотека часто є недосяжною — щомісячні платежі можуть перевищувати 50% сімейного бюджету. Державні програми поки не мають системного охоплення, а альтернативні моделі — оренда з правом викупу, довгострокові кредитні механізми — залишаються нішевими.
Навіть якщо у людини є стабільний дохід, це не означає, що вона реально може купити житло.
Регіональний дисбаланс: будують не там, де потрібно
За даними Держстату, у першому півріччі 2025 року в Україні введено в експлуатацію 51 557 квартир — на 6,7% менше, ніж за аналогічний період минулого року. Загальна площа нового житла скоротилася на 6,4% — до 4,27 млн кв. м.
Зростання фіксується переважно в окремих регіонах:
Одеська область: +56%
Черкаська: +51,6%
Миколаївська: +35,8%
Чернігівська: +24,4%
Тернопільська: +23,7%
Львівська: +8,9%.
Водночас прифронтові області демонструють глибоке падіння: Харківська (–40,4%), Житомирська (–37,7%), Запорізька (–30,6%), Сумська (–29,1%), Волинська (–27,2%).
Київ і область: зона найбільшого ризику
Попри статус головного будівельного хабу країни, Київ і Київська область також демонструють спад. У столиці у 2025 році введення в експлуатацію скоротилося на 22% — з 9 360 до 7 380 квартир. У Київській області — майже на 8% — до 9 853 квартир, хоча регіон і залишається лідером за абсолютними показниками.
Разом Київ і область формують близько 27% усіх житлових комплексів із відкритими продажами. Саме тут дефіцит проявиться найшвидше: повернення мігрантів, відкладений попит і обмежена пропозиція створять різкий перекіс.
Житлова політика як питання національної стабільності
Після війни житлова проблема перестане бути суто ринковою. Вона стане соціальною та стратегічною.
Серед ключових кроків, які можуть пом’якшити кризу — прогнозовані та прозорі правила для девелоперів, масові доступні іпотечні програми, розвиток моделей оренди з правом викупу та стимулювання запуску нових проєктів у всіх регіонах.
Житло — це не просто квадратні метри. Це фундамент соціальної стабільності, мобільності робочої сили й економічного відновлення.
Кредит на колеса: підсумки 2025 року та прогнози на 2026-й
Договори нового часу: що змінюється у правовідносинах на первинному ринку
Житловий ваучер: як новий інструмент може вплинути на ринок нерухомості
Житло "для себе" перемагає: що змінило інвестиційну логіку покупців
Маркетинг довіри: як девелоперу залишатися чесним і продавати під час війни