Олена Шуляк, голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування
На початку 2026 року Верховна Рада підтримала Закон No4751-IX «Про основні засади житлової політики». Це одна з найбільш очікуваних реформ у житловій сфері, яка також є частиною зобов’язань України в межах програми Ukraine Facility.
Підготовка документа тривала довго, і це була велика спільна робота стейкхолдерів. До неї долучилися урядовці, експерти, представники міжнародних організацій, зокрема ЄЕК ООН, NRC, МОМ, УВКБ ООН, Ради Європи, а також громадські організації, органи місцевого самоврядування та всеукраїнські асоціації ОМС.
Окремим етапом стали широкі публічні консультації, до яких залучили профільних фахівців, міжнародних партнерів, представників громадського сектору та сотні громадян — усього понад тисячу людей з різних регіонів країни.
Саме під час цих обговорень було чітко окреслено головні проблеми: недоступність якісного житла, дефіцит помешкань для внутрішньо переміщених осіб і ветеранів, а також непрозорий ринок оренди.
Напрацьовані пропозиції лягли в основу звіту, який згодом передали Кабінету Міністрів.
Чому житлова реформа стала необхідною
Право на житло закріплене в Конституції України, але на практиці для багатьох воно досі залишається недосяжним. Водночас кожен третій українець має дохід, якого недостатньо для придбання власного житла. При цьому соціального захисту потребують декілька мільйонів внутрішньо переміщених осіб, зростає кількість людей з інвалідністю та інших вразливих категорій населення. Житлове питання також прямо пов’язане з поверненням українців із-за кордону після перемоги.
Ситуацію ускладнює і стан житлового фонду. Понад 80% будинків в Україні збудовані ще за радянських часів, а середній вік багатоквартирного будинку вже сягнув 50 років. До цього додалися наслідки війни: за оцінками Світового банку RDNA5, 14% усього житлового фонду пошкоджено або зруйновано. Це торкнулося більш як 3 мільйонів сімей. Водночас саме відбудова житла сьогодні потребує найбільших коштів серед усіх секторів — йдеться про 90 мільярдів доларів.
Ще одна болюча проблема — оренда. За даними Міжнародної організації з міграції за 2024 рік, третина тих, хто винаймає житло, витрачає на орендну плату та комунальні послуги понад 70% свого доходу. Особливо гостро це відчувають ВПО, серед яких майже 60% живуть в орендованих помешканнях. При цьому сам ринок оренди досі значною мірою перебуває в тіні, що створює ризики для обох сторін, бо незахищені як орендодавці, так і орендарі.
Отже, нинішня система вже давно не відповідає реальним потребам. Житловий кодекс, ухвалений ще у 1983 році, формувався в логіці радянської планової економіки, коли переважала державна власність на житло. Нині таке житло становить лише близько 2%. Майже 600 тисяч сімей роками залишаються у квартирних чергах, які фактично не просуваються. Громади на місцях також не мають достатньо дієвих механізмів, щоб реагувати на житлові потреби людей.
Також майже відсутнє в Україні і соціальне житло. Його налічується лише близько 1% від загального житлового фонду, тоді як у країнах ЄС його частка може сягати 25%. Так само фактично немає і працюючих механізмів соціальної оренди.
Інструменти нового закону
Одна з ключових ідей реформи полягає в тому, що різні категорії громадян мають отримувати різні механізми забезпечення житлом.
Для цього передбачено розширення фінансово-кредитних інструментів: пільгова іпотека, компенсація частини вартості житла, фінансовий лізинг. Нині в Україні вже діє програма «єОселя», яка надає кредити під 7% річних, насамперед для ВПО та ветеранів. Саме такі механізми вважаються базовими для підтримки людей із середнім рівнем доходу і давно застосовуються в економічно розвинених країнах, а тому їх має бути більше.
Разом із тим з’являється окремим напрям — розвиток соціального житла. Так, закон передбачає, що люди, які потребують соціального захисту, зможуть орендувати таке житло за доступною ціною. Для цього мають з’явитися оператори соціального житла, структури, які займатимуться будівництвом і управлінням такими об’єктами.
Також передбачено соціальну оренду з правом викупу, зокрема для житла, яке створюється за підтримки міжнародної технічної допомоги. Крім того, пропонується формувати державні й місцеві фонди службового житла для фахівців, які повинні проживати за місцем роботи.
Більше можливостей для громад
Окремий акцент закон робить на ролі громад. Децентралізація має охопити й житлову сферу, але для цього органам місцевого самоврядування потрібні нові дієві інструменти. Закон розширює їхні повноваження та дає можливість збільшувати житлові фонди територіальних громад.
Йдеться не лише про будівництво нового житла. Закон дозволяє реконструювати старі будівлі, переобладнувати нежитлові приміщення під житло, а в окремих випадках – і передавати житло з приватної власності в державну або комунальну, якщо це передбачено законом.
До житлового фонду громади також можуть входити об’єкти, вилучені за рішенням суду, безхазяйне чи відумерле майно, а також житло, зведене за кошти держбюджету. Однією з важливих новацій реформи є принцип «револьверного фонду»: кошти, отримані від використання житла, наприклад орендної плати, мають спрямовуватися виключно на будівництво, придбання чи утримання нового житла. Це дозволить системно нарощувати фонд доступного житла і поступово зменшувати залежність таких програм від державного бюджету.
Паралельно закон передбачає формування цілісної системи стратегічного планування, адже мають бути розроблені державна житлова стратегія, регіональні стратегії та місцеві документи на рівні громад.
Європейський досвід як орієнтир
Голова комітету держвлади, місцевого самоврядування та містобудування розповіла, що одним із найвідоміших прикладів успішної житлової політики в Європі залишається Відень. Саме місто є найбільшим орендодавцем на континенті, що дозволяє йому утримувати ціни на оренду значно нижчими, ніж у більшості європейських столиць, і одночасно контролювати якість житла.
Віденська модель побудована так, щоб у житлових комплексах жили люди з різним рівнем доходів. Це допомагає уникати сегрегації та формування ізольованих районів. Такий підхід став можливим завдяки довгостроковій житловій стратегії, резервуванню землі під соціальне житло та запровадженню квот для соціального житла в новій забудові. Тому, готуючи нову житлову реформу України, всі стейкхолдери процесу вивчали кращий досвід, який би став корисним і нашій державі.
Цифровізація та орієнтація на людину
У центрі нової житлової політики має бути не система як така, а людина та її конкретні життєві обставини. Саме тому закон передбачає створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.
Вона аналізуватиме доходи, майновий стан і соціальний статус громадян, щоб визначати, який механізм є найбільш доречним у кожному випадку: соціальне житло, службове житло, пільговий кредит чи інший формат підтримки. Ідея полягає в тому, щоб зробити процес максимально прозорим, справедливим і зрозумілим для людей.
Водночас закон допоможе вивести з тіні й ринок оренди житла. Нині у парламенті працює відповідна Робоча група, що напрацьовує закон, який є логічним продовженням житлової реформи і передбачає офіційну реєстрацію договорів оренди, більшу формалізацію відносин між сторонами та чіткіші правила державного регулювання.
Окремо працюють і над врегулюванням захисту житлових прав. Держава має забезпечити можливість їх відстоювання через переговори, арбітраж, медіацію, звернення до суду чи оскарження рішень органів влади. Власник або користувач житла зможе вимагати усунення будь-яких порушень своїх прав.
Новий Закон «Про основні засади житлової політики» нарешті повністю скасовує застарілий Житловий кодекс, втім, він є рамковим. Ним держава розпочинає повне перезавантаження підходів до житлової політики та переходить від формальних декларацій до реальних механізмів.
Попереду ще багато роботи, але вже зараз можна говорити про створення фундаменту для глибоких змін. Якщо реформа буде реалізована якісно, Україна отримає сучасну, справедливу та ефективну житлову політику, яка відповідатиме як потребам людей, так і європейським підходам.
Читайте також:
Від автономного опалення до формату Ready-to-Live: які новобудови в пріоритеті покупців у 2026 році
Чому асфальт "сходить зі снігом" і як це змінити через корпоративне управління
Не лише крани: чому бетонна техніка виходить на перший план