2024 рік став викликом і водночас можливістю для багатьох компаній. Будівельний ринок поступово відновлюється після складних часів, але що чекає на галузь у 2025 році? Які фактори визначають успіх компаній у цій сфері? Про це — в інтерв’ю з СЕО Інвестиційної групи MOLODIST Володимиром Карплюком для журналу Prof Build.
Які ключові досягнення компанії MOLODIST у 2024 році Ви можете відзначити?
У першу чергу варто зазначити, що ще у 2021 році, до початку повномасштабної війни, компанія взяла в роботу велику кількість житлових комплексів. Це були як нові проєкти, так і проблемні об’єкти, які ми викупили в інших підприємств із метою їх добудови.
Звісно, початок військових дій поставив компанію перед надзвичайно складними викликами. Ринок кардинально змінився, і всі плани, які ми будували на 2022–2023 роки, вже не могли бути реалізовані в запланованому форматі. Основне досягнення цих років полягає в тому, що нам вдалося добудувати більшість комплексів, за які ми взялися до 2022 року.
Окрім того, серед наших об’єктів були й ті, що зазнали прямих влучань під час обстрілів. Ворожа артилерія частково зруйнувала кілька наших будинків, але нам вдалося відновити ці будівлі, завершити будівельні роботи, ввести їх в експлуатацію та навіть вручити ключі мешканцям.
Серед важливих досягнень варто також відзначити велику підтримку з боку наших підрядників, які працюють із нами десятками років. Водночас ми самі намагалися підтримати наших клієнтів. Серед них було багато людей із регіонів, де сьогодні тривають активні бойові дії. Частина з них фізично не мала змоги виплачувати кошти за житло, але, попри це, ми у більшості випадків передали ключі й надали можливість заселитися в уже мирному Ірпені.
Як змінилися підходи до будівництва та взаємодії з клієнтами?
Підходи до будівництва — це окрема і важлива тема, оскільки протягом 2020–2022 років держава ухвалила нові законодавчі акти та будівельні норми, що суттєво змінили умови будівництва. Це створило більшу безпеку та прозорість для клієнтів і значно збільшило обсяг роботи для будівельників.
Зокрема, з’явилася вимога ретельного опрацювання проєктної документації, її завантаження в єдину державну систему, що дозволяє клієнтам купувати право власності на обʼєкти, що ще знаходяться на стадії будівництва.
Крім того, будівельні норми стали жорсткішими. Наприклад, тепер обов’язкове облаштування бомбосховищ, збільшилось співвідношення паркомісць, що теж впливає на собівартість будівництва.
Ще один виклик — дефіцит будівельних матеріалів. Багато заводів, що до війни, наприклад виготовляли цеглу, були зруйновані, пропозиція обмежена і дуже залежить від логістики. До повномасштабного вторгнення значна частина фасадних матеріалів постачалася з Білорусі, але зараз ми не співпрацюємо з країнами-агресорами, що створює дефіцит і впливає на собівартість.
Після завершення війни галузь може зіткнутися з черговою нестачею трудових ресурсів. Коли чоловіки отримають можливість виїжджати до Європи, ми будемо конкурувати з європейським ринком праці, де зарплати у будівництві значно вищі. Це ще більше підвищить собівартість.
Однак клієнти, які уважно аналізують ринок, розуміють, що поки діють програми «єОселя» та «єВідновлення», а українські банки надають кредити на нове житло, є можливість скористатися вигідними умовами. Відсоткові ставки за цими програмами значно нижчі за рівень інфляції у будівництві, тому такі кредити вигідні для клієнтів. Попит на ці програми великий, і багато людей звертаються до нас за консультаціями.
Як вплинули програми «єОселя» та «єВідновлення» на ринок нерухомості?
Звичайно, ці програми мають великий вплив, адже будь-яке кредитування – це важлива ресурсна підтримка для людей. Програма «єОселя» відкрила можливості для категорій населення, яким раніше було важко отримати кредит. Тепер військові, вчителі, медики можуть скористатися цією програмою, що значно розширило коло потенційних покупців житла.
Програма «єВідновлення» також має велике значення, оскільки через війну було зруйновано понад 60 млн квадратних метрів житла. Люди, які втратили домівки, переїжджають по країні, зокрема до Київської області, в Ірпінь, Бучу, Вишневе. Тут вони можуть використати сертифікати «єВідновлення» для придбання житла в новобудовах.
Київ залишається менш доступним через високу вартість житла, тоді як Київщина пропонує більш доступні ціни, що ближчі до рівня тих регіонів, звідки люди були змушені переїхати. Тому сьогодні Київська область стає привабливим місцем для нового життя.
Що буде з цінами на нерухомість?
Це складне питання. Щороку ми його обговорюємо й намагаємося спрогнозувати. І будівельники, які зводять житло, і клієнти, які хочуть його придбати, цікавляться, що буде з цінами наступного року. Нам всім хотілося б, щоб житло стало більш доступним, адже це зробило б ринок активнішим.
Проте ситуація залишається складною: це і вартість будівельних матеріалів, і нестача робочої сили. Ми ще не згадали про те, що вже сьогодні бракує кваліфікованих кадрів, адже багато людей, зокрема з наших підприємств, пішли на фронт. Усі ці фактори свідчать про те, що наразі немає передумов для здешевлення квадратного метра.
Ціни можуть знизитися лише за двох сценаріїв. Перший – якщо економічна ситуація в країні значно погіршиться, але ми бачимо, що Україна має потужну міжнародну підтримку. Європейські та американські партнери фактично гарантували й забезпечили бюджет 2025 року своєю допомогою. Це означає, що економічно Україна зможе спланувати 2025 рік принаймні не гірше, ніж 2024-й.
Дуже багато залежатиме від ситуації на фронті. Будь-які ракетні обстріли Києва та області суттєво впливають на ринок – клієнти хвилюються, призупиняють рішення щодо купівлі житла. Але, на мою думку, чим ближче до завершення війни – а ми всі в це віримо, – тим активніше люди, які мігрували зі східної України на захід, повертатимуться ближче до центрального регіону, бо тут вони почуваються комфортно.
Ми вже бачимо, що бум нерухомості у Львівській та Закарпатській областях завершився. Так, ці регіони мають одні з найкращих показників на ринку, але зворотний відтік населення вже почався. Я щиро вірю, що після завершення бойових дій цей процес лише посилиться на користь Києва, Київської області та центральної України. Люди, які вимушено залишили східні області, відчуватимуть себе тут комфортніше й охоче обиратимуть цей регіон для постійного проживання.
Де сьогодні в Україні найактивніше купують нерухомість і чому?
Нещодавно ми отримали аналітику від ЛУН і побачили, що минулого року лідером ринку нерухомості в Україні стало місто Рівне. Тобто західна Україна продовжує лідирувати вже кілька років.
Я пов’язую це не стільки з підвищеним попитом на житло серед внутрішніх мігрантів, скільки зі зростанням ринку нерухомості саме серед місцевих жителів. Адже зараз дуже активно розвивається ринок оренди. У зв’язку з цим багато місцевих бізнесменів та мешканців західних регіонів інвестують у нерухомість, щоб отримувати дохід від здачі житла в оренду тим, хто вимушено виїхав із регіонів, де тривають або можуть розпочатися бойові дії.
Проте я не вважаю, що ця тенденція є стабільною та глибокою в контексті купівельної спроможності населення. Це насамперед впливає на зростання ринку оренди.
З великою ймовірністю ті, хто зараз орендує житло на заході країни, після завершення бойових дій, коли постане питання про придбання постійного житла, обиратимуть не лише західні області. Якщо вони не зможуть повернутися до Харківської, Херсонської чи Запорізької областей, то, найімовірніше, для постійного проживання вони переїдуть до Києва чи Київської області – ближче до можливостей для роботи, освіти, дитячих садочків і комфортного життя для їхніх родин.
Які нові проєкти компанія MOLODIST планує реалізувати цього року?
Передусім наше завдання — завершити проєкти, розпочаті у 2022–2023 роках. Плануємо, що 2025 рік стане фінальним для більшості з них, і ми зможемо вручити ключі тим, хто цього чекає.
Наразі активно працюємо над «BURGUNDIA 3» — одним із наймасштабніших проєктів міста Ірпінь. Також розширюємо присутність у Вишневому, де стартував новий житловий комплекс на 35 тисяч квадратних метрів. Крім того, у 2025 році плануємо завершити будівництво ЖК «Атмосфера» та «Atmosfera Life».
Ми розглядаємо можливість виходу на інші території Київщини, якщо 2025 рік буде стабільним. У разі збереження фінансових показників на рівні 2024-го обов’язково розширюватимемо портфель проєктів. Вже отримуємо багато пропозицій із Києва, Обухова, Бучі, і, за сприятливих умов, готові їх розглядати.
Будівництво — це серйозний поштовх для економіки. Воно створює робочі місця, розвиває суміжні галузі, стимулює виробництво матеріалів і залучає техніку, сприяючи зростанню регіону.
Ірпінь, який зазнав значних руйнувань, відновився завдяки активному бізнесу. Щоденна праця підприємців допомогла місту швидко повернутися до життя.
Ми пам’ятаємо, що сталося, і робимо все, щоб подібне не повторилося. Водночас прагнемо будувати сучасні, комфортні міста, де приємно жити, зростати дітям і куди хочеться повертатися.
Як конкуренція впливає на якість та ціну?
Конкуренція — це ключовий чинник, який рухає та саморегулює ринок. Не можна будувати гірше за конкурентів, а потрібно прагнути будувати краще, щоб виділятися.
В Ірпені та Київщині є сильні забудовники, з якими цікаво конкурувати. Вони давно пропонують цікаві рішення, за якими хочеться тягнутися, і ми, у свою чергу, також створюємо нові ідеї та пропозиції, на які орієнтуються конкуренти.
Цей процес вигідний клієнтам, адже завдяки конкуренції вони отримують більше переваг у будь-якому сегменті — економ, комфорт чи бізнес-клас. Тому ми підтримуємо будь-які конкурентні ініціативи та з радістю приймаємо виклики.
Чим більше конкурентів і чим раніше вони «прокидаються», тим швидше відновлюється ринок нерухомості. Це вигідно всім, оскільки багато гравців досі не оговталися після бойових дій. Тому чим швидше вони повертаються до роботи, тим швидше ринок оживе.
Як компанія MOLODIST адаптувалася до нових умов ринку?
Існує два основні виклики. Перший — нестача робочої сили. Це стосується всіх напрямків: інженерів, проектувальників, робітників на кладці та кранах. Сьогодні ця проблема є спільною для всіх будівельних компаній.
Другий — значне звуження ринку. До війни ми будували 11 житлових комплексів з певним рівнем продажів, а зараз маємо лише 20% від цього показника. Незважаючи на це, ми розуміємо, що клієнти чекають прогресу в кожному проекті, тому продовжуємо працювати над кожним об'єктом, як би складно це не було. Ми отримуємо підтримку від підрядників і партнерів: деякі надають матеріали в борг, інші — розстрочки по виплатах, щоб не зменшити обсяги будівництва, заплановані на цей рік.
І на завершення, як Ви бачите розвиток ринку нерухомості в наступні роки?
Все залежить від того, як швидко завершаться бойові дії. Перші роки можна буде прогнозувати, спираючись саме на ці фактори. Я переконаний, що в Україну надійде значне інвестування від європейських партнерів, що позитивно вплине на ринок нерухомості.
Друге — ринок зазнає серйозних змін. Сьогодні є чимало незавершених об'єктів, які будувалися за старими будівельними нормами і будуть добудовуватися згідно з ними, оскільки це прописано в законі. Тому, думаю, протягом року-двох ціни на нерухомість залишатимуться близькими до довоєнних з невеликим підвищенням. Проте з часом я очікую змін, схожих на ті, що сталися на ринку Польщі, де нові будівельні норми значно ускладнили зведення об'єктів і підвищили собівартість будівництва. Це, в свою чергу, позначиться на вартості житла та комерційних приміщень.
Якщо прогнозувати на три-чотири роки вперед, ринок нерухомості, особливо в Києві та Київській області, а також у великих містах з високим попитом, може зрости на 70-100% у вартості житла та комерційних приміщень. Хоча попит теж матиме значення, але основний вплив здійснить державне регулювання, яке стає все системнішим і активніше зарегульовує цей напрямок бізнесу.
Інвестиційна група MOLODIST – одна з провідних будівельних компаній України, що активно бере участь у відновленні житлової інфраструктури. У 2024 році компанія увійшла до топ-10 будівельних компаній України за версією ЛУН та Forbes Ukraine, а також отримала нагороди «Вибір року» та «iBuild». MOLODIST акредитована в державних програмах «єОселя» та «єВідновлення», що забезпечує доступність житла та підтримує розвиток економіки країни. Компанія впроваджує передові урбаністичні рішення, співпрацюючи з провідними архітекторами та містопланувальниками України