Індустріальні парки — це не просто про виробництво. Це про стратегічне планування, інвестиції, інфраструктуру і, найголовніше, про розвиток регіонів та створення нової якості для українського бізнесу. В умовах повномасштабної війни, перебудови ланцюгів постачання та переорієнтації промисловості, індустріальні парки набувають особливого значення.
Про те, як працюють індустріальні парки в Україні сьогодні, з якими викликами стикаються інвестори, як налагоджується взаємодія з державою та які перспективи чекають на цю сферу — ми поговорили з Валерієм Кирилком, CEO групи компаній «Індустріальні парки України». Це інтерв’ю — про практику, досвід і бачення майбутнього, яке формується просто зараз.
Prof Build: Що б ви віднесли до основних переваг індустріальних парків? Який найважливіший фактор привабливості того чи іншого індустріального парку?
— Для того, щоб зрозуміти, які основні переваги індустріальних парків, необхідно розібратися, що це таке. Індустріальні парки — це окрема виділена територія, на якій діють преференції і технічна допомога від держави та податкові пільги, а також це земельна ділянка, підготовлена до прийому промислових та інших підприємств, які згідно із законом України «Про індустріальні парки» мають право працювати на території індустріального парку. Відповідно, будь-який учасник або організатор індустріального парку отримує низку переваг від участі в такому проєкті. Зокрема, як зазначалося, це отримання пільг, преференцій, технічної та фінансової допомоги від держави. Так, держава фінансово допомагає розвивати індустріальні парки наступним чином: для ініціатора індустріального парку та керуючої компанії, яка займається розвитком індустріального парку за домовленістю, держава надає безповоротну фінансову допомогу та часткову компенсацію оплати за приєднання. Ця безповоротна допомога стосується виключно інженерно-транспортної інфраструктури, як-то: електрика, газ, вода, каналізація, очисні споруди, дороги та залізничні гілки.
Натомість, для учасників, а саме підприємств, які працюють на території індустріального парку, обумовлені наступні преференції: звільнення від податку на прибуток на 10 років, а також звільнення ввізного ПДВ та митного збору на обладнання для учасників, які оформлені на території індустріального парку згідно із чинним законодавством. З погляду розміщення учасників індустріального парку, то вже прораховані вигоди і серед ключових— економія часу. Адже при розміщенні в індустріальному парку будь-яке підприємство економить від 20 до 40 % свого часу на організацію бізнесу, тому що дуже багато речей, які йому потрібно було б робити при організації самому свого підприємства, скорочується за рахунок того, що ділянка вже підготовлена, підведено комунікації та є керуюча компанія, яка може будувати за цього учасника, супроводжувати та проєктувати об’єкт нерухомості. А далі учасник може займатися своїм бізнесом уже не задумуючись про охорону, прибирання та технічне обслуговування комунікацій, які забезпечує керуюча компанія або ініціатор. Друга вигода — це економія грошей, тому що скорочується час реалізації проєкту. Як правило, у керуючої компанії чи ініціатора вже є відпрацьовані підрядники, які можуть за досить невеликі гроші, у порівнянні з розрахунками на ринку, побудувати об’єкт промислової нерухомості і, відповідно, учаснику не потрібно витрачати час ні на персонал, ні на організацію тощо. Відповідно, при такому підході реальна економія може складати від 30 до 40 %. Також є ще одна із неочевидних вигод, а саме — економія нервів учасника, що є великою перевагою, щоб розміщатися в індустріальному парку.
Відповідаючи на питання про найважливіші фактори привабливості індустріальних парків, досить важко виділити більш вагомий. Привабливість індустріальних парків формується сукупно з різних факторів. Перш за все підприємства цінують місцезнаходження індустріального парку, але в кожного оператора, учасника, який планує розміститися в індустріальному парку,вимоги можуть бути свої. Приміром, місцезнаходження індустріального парку відносно сировини, трудового ресурсу, постачальників, покупців та іншого забезпечення того чи іншого підприємства. Отже, передусім оцінюється місцезнаходження. При цьомуне менш важливим показником є логістична складова. Адже певній групі учасників, скажімо, вкрай потрібна залізнична гілка, іншим — міжнародна траса або близькість до порту і т.д. А отже, хоча у кожного учасника свої вимоги, але загальна логістична зручність розміщення індустріального парку оцінюється в першу чергу. Наступний показник — це забезпеченість і готовність індустріального парку до прийняття учасників. Зокрема, це наявність підведених комунікацій або їхня близькість до індустріального парку, але краще — коли комунікації підведені і точки підключення вже підготовлені. Далі — підведені дороги. В ідеалі, основні транзитні траси вже проведені територією індустріального парку, і це є велика приваблива складова будь-якого індустріального парку. Наступне — це наявність уже побудованих об’єктів промислової нерухомості. Тому що, як правило, 80 % учасників, які планують заходити в індустріальний парк, очікують, що там уже є об’єкти нерухомості, в які вони можуть зайти. У «старі» чи «нові» — це вторинна історія. Головне, щоб вони були. Серед інших факторів: наявність професійної керуючої компанії, якась синергія з існуючими підприємствами, специфічна екосистема тощо.
Prof Build: З початку повномасштабної війни в Україні почався бум створення нових парків. Але попри таку активність існує низка проблем, головною з яких є недостатній розвиток інфраструктури. Чи згодні із цим та які проблеми Ви б назвали?
— Насправді, я завжди під час заходів, на яких виступаю, спочатку розповідаю про те, що розвиток індустріальних парків в Україні можна розділити на два етапи. Перший етап — це до війни, а другий — після її початку, тому що до і після — це зовсім різна динаміка розвитку як за якістю, так і за масштабами.
Чому так сталося? Тому що, як я вже раніше зазначав, індустріальні парки — це насамперед преференції, податкові пільги і спеціально виділена територія. По-перше, до повномасштабної війни жодних преференцій, жодної підтримки з боку держави в Україні для індустріальних парків не існувало.
По-друге, була досить низька відповідна потреба з боку потенційних учасників, тому що для них не мало значення, де розміщуватися — чи просто у старій промисловій зоні, чи придбати собі ділянку, чи розміщуватися в індустріальному парку. Особливих переваг він на той момент не мав.
У 2022 році — не тому що почалася повномасштабна війна, а тому що так збіглося у часі —нарешті був ухвалений пакет документів, який стимулює розвиток індустріальних парків. І з’явилися стимули як для учасників, так і для ініціаторів. По-друге, одночасно з’явилася велика кількість релокованих підприємців, які почали шукати собі землю. Такожодночасно з’явився попит майже від 1500 підприємців на підготовлені промислові ділянки в західній та центральній Україні.
Крім того, у 2023 році держава вперше за весь час існування ринку індустріальних парків України ухвалила рішення про фінансове стимулювання розвитку індустріальних парків. У 2024 році, відповідно, було заплановано мільярд гривень на підтримку індустріальних парків. У результаті було виділено трохи більше — і це добре. На 15 індустріальних парків у 2024 році було виділено 1 мільярд 260 мільйонів гривень. І це також стало додатковим стимулом для того, щоб ініціатори індустріальних парків почали розвивати свої парки.
З огляду на зазначені факти у 2024 році було зареєстровано рекордну кількість — 31 індустріальний парк. А загалом за три роки війни було зареєстровано майже 50 індустріальних парків. Це половина всіх індустріальних парків, які наразі внесені до реєстру індустріальних парків України. Нагадаю, на сьогодні це 101 індустріальний парк.
Багато хто почав розвивати три типи індустріальних парків. Перша категорія — це девелопери, які розвивали індустріальні парки. Яскравий приклад —індустріальний парк у Білій Церкві Василя Хмельницького. Друга — це комунальні парки, які, побачивши перспективу, почали реєструвати їх у себе для майбутніх підприємств. Третя велика категорія — це так звані промислові ініціатори, коли сам завод є ініціатором індустріального парку і стає першим підприємством або займає всю територію цього індустріального парку.
Щодо проблем, які, справді, є. Варто зазначити, що неможливо узагальнити проблеми для всіх індустріальних парків — вони дуже різні.
Якщо говорити про одну з ключових проблем розвитку індустріальних парків, то, дійсно, є вже підготовлені ділянки. Йдеться про ділянки, до яких підведені комунікації, прокладені дороги і земельна ділянка готова до прийому майбутніх резидентів. Але треба розуміти, що індустріальні парки технічно створюються на двох типах майданчиків: Greenfield — коли це чисте поле, і Brownfield — стара промислова зона, зазвичай ще радянських часів, на базі якої створюється індустріальний парк.
Так от, щодо другої категорії парків (Brownfield) ситуація з мережами набагато простіша й менш проблемна, ніж у першому випадку. Тому що, як правило, такі промислові зони вже мають, хоч і застарілі, але все ж наявні комунікації, дороги, земельні ділянки. Проблема там радше у якості об’єктів, які розміщені на території таких парків, бо, зазвичай, це дуже зношені, старі, аварійні споруди. Але з комунікаціями там може взагалі не бути проблем.
Проблеми з інфраструктурою стосуються насамперед першої категорії — Greenfield. І це справді виклик. Саме тому держава почала стимулювати вирішення цієї проблеми. Ті 150 мільйонів гривень, які держава дає на один індустріальний парк, спрямовані саме на забезпечення парку інженерно-транспортною інфраструктурою.
Наступна глобальна проблема, яку я б виділив, полягає в тому, що через новизну ринку практично немає сформованих і зрозумілих команд чи спеціалістів, готових розвивати індустріальні парки. Адже розвиток таких парків — комплексна робота. Це і маркетинг, щоб залучати учасників, і фінансування — залучення грантів, інвесторів; проєктування масштабних елементів — як мереж, так і об’єктів для майбутніх резидентів; будівництво, яке треба зробити якісно і з урахуванням потреб майбутніх компаній. І в подальшому — це управління розвитком парку, створення екосистеми, обслуговування резидентів, формування умов для їхнього зростання.
Усього цього треба навчитися, зрозуміти, як це працює, і діяти відповідно, щоб парк став успішним. В Україні, на жаль, лише формується культура створення таких керівних компаній чи команд, які можуть професійно розвивати індустріальні парки. Так, існують окремі компетенції — наприклад, у будівництві чи проєктуванні, але загалом багато хто навіть не розуміє, із чого почати. Зокрема, у сфері маркетингу — усі хочуть залучати учасників, але лише у 20-30 % парків є власний сайт для їхнього просування. Про такі парки майже ніхто не знає, що вони взагалі є у тій чи іншій місцевості.
Також дуже низький рівень обізнаності серед аудиторії, яка могла б бути зацікавлена в індустріальних парках, щодо їхніх переваг і самого факту їхнього існування. Чим більше я виступаю на різних заходах, не лише пов’язаних з індустріальними парками, а й з розвитком промисловості загалом, тим більше дивуюся низькому рівню обізнаності аудиторії, яка вперше чує, що в Україні є така ініціатива.
Тому потрібно, по-перше, просувати цю тему як на загальнонаціональному та міжнародному рівнях, так і на місцевому рівні — як серед підприємств, заводів, так і серед ініціаторів, інвесторів, власників активів у вигляді промислових зон чи земельних ділянок.
По-друге, необхідно формувати культуру та навчати людей, які цим займатимуться: розвивати мережі керуючих компаній, які професійно розвиватимуть індустріальні парки. Також слід покращувати доступ до інвестицій, адже інвестиційна підтримка цього сектору може стати потужним рушієм розвитку.
Prof Build: На Вашу думку, хто є найбільш активними користувачами індустріальний парків? Чому?
— Користувач — це дуже широке поняття. Давайте все ж таки розділимо. Як я вже казав, є дві основні категорії суб’єктів, що діють у сфері індустріальних парків. Це ініціатори та керуючі компанії, а також учасники — тобто заводи й підприємства, які користуються територією індустріального парку.
Відповідно, у першій категорії найбільшу частку замовників з погляду створення індустріальних парків сьогодні становлять самі промислові підприємства, які створюють парки фактично під себе, під власні заводи та бізнес. Зазвичай вони створюють дві компанії: одна оформлює на себе земельну ділянку, виконує функції ініціатора та реєструє індустріальний парк, а інша — це підприємство, яке стає або якірним резидентом парку, або займає всю територію власними виробничими об’єктами.
За нашими даними, понад 60 % (а можливо, й більше) таких замовників — це саме ті, хто реєструє індустріальні парки під власні виробництва.
Друга категорія — це учасники, і їх можна розділити за спеціалізацією. Передусім це підприємства з виробництва будівельних матеріалів. Попит надходить як від іноземних, так і від українських компаній, адже всі очікують на масштабну відбудову України і вже зараз готуються виготовляти будівельні матеріали в достатньому обсязі.
На другому місці — підприємства харчової промисловості та агропереробки. Сьогодні спостерігається тренд, коли багато агрохолдингів, що займаються вирощуванням сільськогосподарських культур, переходять до переробної галузі, де ці культури трансформуються у продукцію з доданою вартістю. Навколо цього починають формуватися спеціалізовані індустріальні парки.
Третя категорія — це логістичні компанії та складська нерухомість. Незважаючи на те, що логістика та склади формально не є учасниками індустріальних парків і не підпадають під державні преференції, логістичні переваги певних парків приваблюють таких операторів. Вони охоче заходять як інші типи користувачів на територію індустріальних парків.
Також слід згадати підприємства оборонно-промислового комплексу (ВПК). Сьогодні спостерігається дуже високий попит, але ситуація з ними складніша і я наразі утримаюся від коментарів.
Чому учасники обирають розміщення саме в індустріальних парках? Очевидно, через економію коштів, часу, нервів, а також через додаткові переваги, як-от промисловий симбіоз, зручна логістика та інші фактори.
Prof Build: Як би Ви окреслили перспективи індустріальних парків в Україні?
— Я б охарактеризував подальший розвиток цієї сфери як перехід до якісного рівня. Кількісне зростання вже відбулося — маємо достатню кількість парків, і це вже формує ринок та підприємства, які зацікавлені у розвитку саме в межах індустріальних парків.
Але наступний етап — це якісні індустріальні парки. По-перше, це перехід у бік екологічності. У чинному Законі України «Про індустріальні парки» вже з’явилося поняття екоіндустріальний парк, і відповідно екологічність стає одним з основних трендів у розвитку індустріальних парків.
По-друге, це кластеризація або галузева спеціалізація окремих парків. Йдеться про створення промислових кластерів — наприклад, харчової промисловості, металообробки, деревообробки, меблевого виробництва тощо. Такі приклади вже є в Україні, і цей тренд продовжує розвиватися.
По-третє, це посилення промислового потенціалу як на рівні держави, так і на рівні окремих учасників парків. Йдеться про активніше просування цієї моделі серед українських й іноземних компаній.
По-четверте, розширення фінансових інструментів для розвитку індустріальних парків: поліпшення доступу до фінансування, гарантій, грантових програм тощо — щоб пришвидшити розвиток цієї галузі.
По-п’яте, вихід на український ринок іноземних інвесторів та учасників індустріальних парків. У міжнародній практиці одним з основних показників ефективного розвитку індустріальних парків є саме наявність і зростання частки іноземних учасників. Тому очікується, що їхня присутність в Україні зростатиме.
Ще один важливий напрям — збільшення кількості мережевих керуючих компаній, які займатимуться професійним розвитком індустріальних парків. Для них це стане повноцінним бізнесом — девелоперським, будівельним тощо.
І нарешті, консолідація учасників ринку: створення професійних асоціацій, громадських спілок або кластерів індустріальних парків за регіональним чи галузевим принципом.