За останні 10–15 років український ринок житлової нерухомості пройшов шлях від масового "економа" до нових стандартів якості, безпеки й середовища, які ще нещодавно здавалися недосяжними.
Як змінився запит покупця, чому вимоги до житла в Україні піднялися безповоротно та яким тепер є "нижній" клас нерухомості — в інтерв’ю ProfBuild з експерткою ринку Вікторією Берещак.
ProfBuild: Вікторіє, для розуміння ситуації, яка склалася сьогодні у сегменті економкласу на первинному ринку нерухомості, спробуймо нагадати, як формувався цей сегмент за останні 15 років?
— Дійсно, з 2010 року — тобто, після фінансової кризи у 2008-му і до 2014 року економклас був фактично синонімом масового житла: на околицях, у спальних районах міст-мільйонників з'являлися житлові масиви з мінімальним благоустроєм, у більшості з них не було навіть повноцінної інфраструктури.
Тобто, будували за логікою "максимум площі за мінімальну ціну". Такий підхід успішно застосовувався на тлі відсутності доступних кредитних програм. Відтак, частка економсегмента у великих містах у 2010-х роках була найбільшою: у Києві вона сягала 40–45% нових проєктів.
Після 2014 року відбулася двошарова трансформація. Так, девальвація гривні у 2014–2015 роках зменшила платоспроможність населення, а попит змістився у бік компактних квартир у доступному економсегменті. У 2015–2018-х на ринку з’явилися бюджетні комплекси — як відповідь на запит першої масштабної хвилі вимушеної внутрішньої міграції через окупацію росією частини Донецької та Луганської областей і Криму.
Водночас запит покупця поступово трансформувався під впливом багатьох факторів: появи безвізу, що відкрив можливості бачити іншу — малоповерхову і нетипову архітектуру та наповнення сервісними функціями, зміну поведінкових патернів і потреб, коли інфраструктура мала бути частиною середовища, що ти купуєш, а не за нею потрібно було ганятися по всьому місту.
У 2018-2019 роках відбувається наступні трансформаційні речі з точки зору як продукту, так і підходу до девелопменту. З одного боку, мімікрування відвертого массмаркету під більш привабливий для покупця комфорт-клас. З іншого — поява дійсно цікавих форматів житла: "місто в місті", live-work-play, рекреаційний компплекс тощо. Водночас у сегменті комфорт оформлюється новий підклас — комфорт+.
Отже, до 2018 року причина домінування економкласу на ринку житла була очевидною: люди купували не якість, а доступність, а забудовники будували так, щоб вийти у мінімальну собівартість — застосовували спрощені конструктиви, тонші стіни, дешевші інженерні рішення, щільніші планування та велику поверховість. Можна сказати, що вони не мали альтернативи та не бачили варіантів через обмежені уявлення про можливості та потреби, а також відсутність фінансового плеча — іпотеки та розтермінування тривалого як її альтернативи.
Але вже до 2020 року тренд зламався: частка реального економкласу впала до близько 30% споруджуваних ЖК у столиці, ба більше — більшість з них були спадщиною минулих років, які стартували раніше і з різних причин ставали довгобудами. Це був початок реального кінця економсегмента, а велика війна лише посприяла довершенню процесу.
ProfBuild: Тобто, основними інвесторами найдешевшого сегменту стали вимушені переселенці?
— Найбільший стрибок попиту стався у 2015–2017 роках — саме у період активної внутрішньої міграції після окупації Криму та початку війни на Донбасі. За даними Мінсоцполітики, на другий рік війни в Україні було зареєстровано понад 1,6 млн внутрішньо переміщених осіб, і значна їх частина концентрувалася у великих містах: Києві та містах-сателітах — Бучі, Ірпені, Вишневому, Крюківщині, а також у Харкові, Дніпрі, Запоріжжі та Одесі.
Саме біженці стали ключовим бустером економкласу: вони шукали доступне житло, щоб закріпитися в новому місті, але не мали ані довгого кредитного плеча, ані можливості одразу купувати комфорт чи бізнес-клас. Звідси й виник масовий попит на студії площею 20-32 кв.м, однокімнатні квартири до 40 кв.м, проєкти без великого благоустрою, але з мінімальною ціною входу.
У 2016–2018 роках у Києві й області понад 45% проданих лотів у бюджетних ЖК припадали саме на переселенців з Донбасу. Це був структурний попит, який фактично врятував частину девелоперів у посткризовий період і зробив економклас наймасовішим продуктом країни.
Другий великий сегмент покупців "економа" — молоді сім’ї з доходом 1–2 середні зарплати, працівники бюджетної сфери й сервісів. Для них квартира була питанням життєвої стабільності, а не якості середовища, тому мінімальна ціна перевершувала всі інші критерії.
ProfBuild: Варто згадати, що економклас практично зник у столиці та великих містах, але фрагментарно зберігся в окремих регіонах. З чим це пов’язано?
— У Києві економклас практично зник і на це є кілька причин. По-перше, вартість землі та підключення до мереж виросла настільки, що запускати проєкт із низькою собівартістю стало фінансово не раціонально. Девелоперу вигідніше будувати комфорт-клас, де маржа вища, а темпи продажів стабільніші.
По-друге, великим містам притаманні високі вимоги покупців. Після внутрішньої міграції міста отримали десятки тисяч шукачів середнього класу, які орієнтуються не на мінімальні квадрати, а на якість інженерії, безпеку, укриття, благоустрій і транспортну доступність. У таких умовах економклас просто програє конкуренцію: навіть зі зниженою ціною він продається гірше, ніж комфорт-клас без знижки.
По-третє, нові вимоги до безпеки — укриття, системи автономності, евакуаційні шляхи, зробили цей сегмент нерухомості неможливим технологічно. Так, нереально побудувати бодай прийнятний рівень безпеки за моделлю "сірого каркасу" та мінімальної інженерії, яка була стандартом економсегмента до 2019 року.
Утім, попри зникнення економкласу в мегаполісах, у низці регіонів він зберігся під виглядом комфорт-класу з мінімальним набором сервісів і зручностей — передусім у частині Центральної та частково Східної України: Полтавщина, Черкащина, Кропивниччина, деякі райони Хмельницької та Вінницької областей. Але природа цього попиту принципово інша.
ProfBuild: Чим саме відрізняються економкласи у містах-мільйонниках і в регіонах?
По-перше, міграційні маршрути після 2022 року змінили ландшафт. Якщо перша хвиля переселенців рухалася на Захід, то друга стабілізувалася в центрі країни через те, що це ближче до дому, тут нижчі орендні ставки, менше навантаження на інфраструктуру та вищі шанси знайти роботу.
Ці області стали "буферними", і попит там формують домогосподарства з нижчим доходом, які не планують переїжджати до мегаполісів.
По-друге, у цих регіонах вартість землі та підготовки ділянки значно нижча, ніж у Києві чи Львові. Собівартість може бути вдвічі нижчою, і девелопер здатен утримати кінцеву ціну в сегменті умовний комфорт, не руйнуючи фінансову модель. Там, де земля коштує дешевше, економклас продовжує існувати під виглядом комфорту не тому, що на нього великий попит, а тому, що він ще продається завдяки доступності входу.
По-третє, у частині регіонів — Хмельницький, Рівне, Чернівці, до початку великої війни існували потужні внутрішні ринки трудових мігрантів із-за кордону, які купували невеликі квартири як спосіб зберегти заощадження. Після 2022 року цей сегмент скоротився, але повністю не зник, залишивши фрагментарний попит на доступні площі.
ProfBuild: Як державні іпотечні програми уплинули на структуру попиту на первинному ринку?
— Першим сильним поштовхом для розвитку стали саме партнерські програми банків і девелоперів. У 2016–2018 роках на ринку з’явилися продукти, які дозволяли брати житло у кредит на 20 років, з першим внеском від 30% і пільговою ставкою 5–7% на перші роки та подальшим підвищенням до 15–17%. Для деяких покупців це була реальна можливість вийти з орбіти економкласу й обрати комфорт — оскільки фокус уваги змістився з ціни квадратного метра на розмір щомісячного платежу. Різниця між "економом" і "комфортом" у гривневому платіжному графіку часто виявлялася не такою відчутною, як різниця в якості продукту.
Другим інструментом, який фактично "зсунув" покупця вгору по сегментах, стали довгі програми розтермінування від забудовників. Якщо у 2013–2015 роках стандартом були 1–2 роки, то у 2015–2021-х на ринку з’явилися розтермінування на 5, 7 і навіть 10 років. Вони працювали як "умовна іпотека" без участі банку: з низьким початковим внеском, гнучким графіком платежів і можливістю завершувати оплату після введення будинку в експлуатацію. Цей механізм відкрив доступ до якісніших комплексів тим, хто раніше міг дозволити собі тільки найпростіші варіанти. У результаті покупці з доходом "трохи вище середнього" почали свідомо обирати не мінімально можливий продукт, а максимально якісний у межах своєї платіжної спроможності. Економклас поступово втрачав свою основну перевагу — найнижчу ціну входу.
На підготовленому ґрунті у 2022 році стартувала державна програма "єОселя", і цей стало переломним моментом. Іпотека надала доступ до житла під 3–7% на весь строк, з можливістю брати кредит на 20 років і з нижчим порогом першого внеску. Відтак на первинному ринку з’явилася масштабна група покупців, які раніше були обмежені бюджетними варіантами, але тепер змогли розраховувати на комфорт-клас.
ProfBuild: На жаль,"єОселя" втілюється не такими швидкими темпами, як очікувалося, зокрема, через зубожіння населення. Чи є шанси, що девелопери збільшать частку будівництва економкласу?
— Після початку повномасштабної війни зробити це стало майже неможливо через зростання собівартості будівництва. Адже, у 2024–2025 роках основні будівельні матеріали — бетон, арматура, металоконструкції подорожчали на 40–70%, логістика зросла через ризики й релокацію виробничих потужностей, заробітні плати будівельників піднялися, зокрема, через зростаючий дефіцит кадрів, а інженерія, автономні системи, укриття, генератори та нові ДБН додали ще +25% до собівартості.
У Києві середня ціна "первинки" у 2025 році досягла 48 тис. грн/кв.м, у містах-мільйонниках — 38–48 тис. грн/кв.м, у менших містах новобудови продаються від 30 тис. грн/кв.м. Економклас до великої війни продавався за еквівалент 700–750 доларів/кв.м. Сьогодні, після набуття чинності нових нормативних вимог до безпеки, енергоефективності та укриттів, побудувати за ці гроші неможливо технічно. Дешеві матеріали та "урізана" інженерія, на яких тримався сегмент, у новій реальності просто не проходять ні з безпеки, ні по нормативах, ні по репутаційних ризиках девелопера.
ProfBuild: Як Ви вважаєте, чи можливе повернення економкласу — наприклад, у альтернативних форматах?
— Повернення економкласу у класичному вигляді практично неможливе, і причина не лише у зростанні вартості будівництва чи нових нормативних вимогах.
Вирішальним чинником стало те, що за останні сім років повністю змінився сам запит покупця, і повернутися до моделі "дешевше за будь-яку ціну" український ринок уже не може. Навіть під впливом наслідків великої війни.
Люди більше не готові купувати житло як компроміс — вони очікують безпеки, якісної інженерії, продуманого двору, простору без машин, нормальної вентиляції, шумоізоляції, автономності, укриття та елементарної естетики середовища. Усе це входить у "мінімальну комплектацію" новобудов. А отже, сама концепція економкласу, яка трималася на мінімальній інженерії та відсутності середовищних рішень, виявилася несумісною з тим, що покупець вважає базовим стандартом житла після 2019 року.
Технологічно "старий" економклас теж неможливий. Адже сучасне будівництво вимагає іншого рівня теплотехніки, іншого підходу до вентиляції й протипожежних рішень, іншої логіки планування будинків і дворів. Після початку повномасштабної війни питання укриття та автономних систем перестало бути опцією і перетворилося на імператив. Неможливо побудувати повністю безпечний будинок за тією моделлю собівартості, з якої виростав економклас десять років тому. І навіть якби з'явилася можливість здешевити матеріали, повернутися до старої моделі означало б побудувати продукт, невідповідний очікуванням і ризикам сучасного життя.
Тому навіть якщо на ринку з’явиться сегмент доступного житла, це буде не економклас, а комфорт-клас мінімальної комплектації. Це — проєкти з невеликими квартирами, стандартизованими планувальними рішеннями, лаконічним благоустроєм та інженерією з виконанням усіх базових вимог до безпеки та якості. Тобто ринок фактично отримає "новий нижній щабель", але не повернеться до старої моделі сегмента: навіть найдоступніші проєкти будуть якіснішими, ніж комфорт-клас зразка 2017 року. Це і є свідчення того, що планка ринку піднялася безповоротно.
Щодо альтернатив економкласу, найчастіше обговорюються мікроквартири в апарт-комплексах, індустріально-модульне будівництво та соціальне житло. Але жоден із цих форматів не є ринковим поверненням "економа". Мікроквартири і апарт-комплекси — це швидше урбаністична модель для великих міст, орієнтована на молодих професіоналів, а не на масовий попит.
Індустріальне чи модульне будівництво може відіграти роль у швидкій відбудові зруйнованих територій, але навіть там воно вимагатиме дотримання безпекових норм і не буде дешевим у тому сенсі, який мав на увазі економклас у 2010-х роках. Соціальне житло, яке в Європі фактично виконує роль «нижнього сегмента», може стати частиною української відбудови, але це вже не ринкова нерухомість, а державна політика.
ProfBuild: На Ваш погляд, як трансформуватиметься житловий "продукт" у найближчі роки?
— Українське житло уже почало відходити від ідеї "квадратних метрів" і переходить до концепції життєвих сценаріїв, які простір має підтримувати. Девелопери вже проєктують квартири не як геометрію, а як набір функцій: окремі зони для концентрації й роботи, кухні-"соціальні ядра", гнучкі простори, що можуть бути дитячою, гостьовою чи кабінетом, та компактні технічні блоки, які зменшують втрати площі. Навіть у найменших квартирах з’являються два типи приватності, місця для зберігання (раніше повністю ігноровані), міні-лофт-рішення для підлітків, можливість відокремлювати функції "спати/працювати".
У старому економкласі планування було "універсальним компромісом". У новому нижньому сегменті буде навпаки: варіативність як базовий стандарт, щоб квартира могла "підлаштовуватися" під зміну життєвого циклу родини та не втрачала ліквідність.
Продукт майбутнього також означає зміну наповнення функціями, навіть у доступних рішеннях. Мінімальний комфорт включатиме не "оздоблений під’їзд", а продумане світло, звукоізоляцію вузлів, організований вхідний лобі-простір, інтуїтивну навігацію, безпечні сценарії пересування, раціонально сформований двір та враховані "мікромоменти" щоденного життя на кшталт де залишити візочок, попрацювати в тиші, мати приватність навіть у маленькій площі.
Двір більше не буде "зоною між будинками", натомість перетвориться у середовище взаємодії, яке формує відчуття дому не менше, ніж сама квартира. Це не преміальні "садки й фонтани", а грамотна ергономіка: інсоляція, безбар'єрність, простір без авто, декілька "ядер активності", місця для дорослих, дітей і старших людей.
Естетика також перестає бути "опцією для преміуму" й стає частиною функції. Покупець більше не готовий жити у візуальному шумі, а архітектурна цілісність починає впливати на рішення не менше, ніж ціна. Житловий продукт майбутнього — навіть доступного сегмента — матиме стримані фасади, екологічно чисті матеріали, пропорції, що знижують візуальну щільність, правильно організоване природне світло та продуману тактильність внутрішніх просторів.
Ергономіка стане критерієм економії: коли немає "мертвих зон", коли кухня працює як центр життя, коли мікропростір говорить мовою зручності, а не компромісу.
Зображення ілюстративне. Джерело