У попередній розмові для Prof Build Woman’s 2025 Оксана Кулагіна президентка Групи компаній «Чайка» та співзасновниця девелоперської компанії «ОМОКС», забудовника житлових комплексів «Чайка» і «СОНЦТАУН», окреслила своє бачення лідерства та відповідальності у девелопменті в умовах війни.
Ця розмова продовжує тему вже на рівні управління територією комплексної забудови як цілісною системою — через правила розвитку та відповідальність за простір, у якому формується щоденне життя мешканців.
Prof Build: Девелопмент у вашій інтерпретації. Як ви його визначаєте?
— Девелопмент у будівництві — це створення середовища, яке працює для багатьох поколінь, а також відповідальність за збудовані будинки, інженерну інфраструктуру, безпеку та комфорт. Саме тому кожен проєкт для мене — це цілісна система.
Prof Build: Якщо говорити про сьогоднішній день: які завдання зараз для вас у пріоритеті?
— Сьогодні ключове слово — керованість.
Ми працюємо в умовах, де будь-який процес може бути зупинений зовнішніми факторами війни. І тому завдання номер один — утримувати систему життєзабезпечення території в робочому стані. Саме так має функціонувати кожна комплексна забудова.
Це означає: відновлення технічних можливостей будівництва після пошкоджень; безперервну роботу інженерної та транспортної інфраструктури; управління територією комплексної забудови.
І найголовніше — ухвалення рішень. Без рішень система втрачає керованість.
Читайте також: Оксана Кулагіна: "Зараз — час зберегти все, що маємо, і працювати з тим, що є"
Prof Build: Ви активно долучилися до обговорення законопроєкту «Про управління житловим фондом». У чому ваша ключова позиція?
— Я оцінюю цей законопроєкт як практик із 20-річним досвідом створення та управління комплексною забудовою. І бачу одну фундаментальну проблему: закон зосереджується на будинку, залишаючи поза увагою територію як цілісний об’єкт.
Сучасний житловий комплекс — це інженерна, транспортна та функціональна структура, якою необхідно управляти як єдиним неподільним цілим. Ігнорування цього рівня закладає конфлікт у саму модель управління.
Prof Build: У чому саме ви бачите прогалину?
— У відсутності базових понять. На рівні закону слід чітко розділити: будинок із територією, на якій він розташований, як елемент власності, та територію комплексної забудови як єдину інфраструктурну систему.
Це різні об’єкти з різною природою і логікою функціонування. Вони потребують різних підходів до управління. Якщо це не зафіксувати, система управління втрачає стійкість.
Окремо є ще одне критичне упущення. На рівні законодавства не визначено роль організованого водовідведення як ключової умови функціонування територій населених пунктів.
Відведення за межі населеного пункту господарсько-побутових та дощових стічних вод є основою інженерної інфраструктури, від якої безпосередньо залежить екологічна та конструктивна безпека кожного будинку. Порушення цієї системи призводить до розмивання та просідання ґрунтів, пошкодження інженерних мереж і втрати стійкості всієї території. Це питання інженерної безпеки, яке має бути чітко зафіксоване на рівні законопроєкту.
Досвід країн Балтії, які часто наводяться як приклад, показує, що ігнорування цього принципу стає причиною системних проблем із водовідведенням і підриває стабільність інженерної інфраструктури.
Наслідки очевидні: погіршення екологічної безпеки; руйнування ґрунтів і фундаментів; пошкодження доріг та мереж життєзабезпечення.
У підсумку держава змушена повертатися до централізованих рішень в управлінні інфраструктурою, яке раніше було розподілено між різними суб’єктами.
Читайте також: Дохідна нерухомість — новий тренд українського девелопменту
Prof Build: Яке рішення ви пропонуєте?
— Потрібно законодавчо визначити суб’єкта, який відповідає за всю систему. Йдеться про оператора території комплексної забудови.
Це спеціалізований суб’єкт управління, який відповідає за безперервне функціонування всієї інфраструктури території: інженерних мереж розподілу; доріг і пішохідних зон; зливової каналізації; благоустрою та озеленення; систем доступу і безпеки.
Сьогодні ця система фактично існує. Але юридично — не визначена. А там, де немає визначеного суб’єкта, — немає відповідальності.
Prof Build: Як у цій моделі має формуватися ціна послуги?
— Потрібно чітко визначити окрему послугу — «експлуатація та догляд за територією комплексної забудови».
Її вартість має формуватися як економічно обґрунтована ціна, виходячи з реальних витрат на утримання всієї системи на рівні території. Це включає всі базові елементи інфраструктури, зокрема інженерні мережі, дороги та системи водовідведення.
Ключова роль належить органам місцевого самоврядування. Саме вони мають: погоджувати або затверджувати цю ціну; забезпечувати баланс інтересів громади, інвестора й користувачів; контролювати функціонування критичної інфраструктури території.
У тому числі вони повинні забезпечувати організоване відведення господарсько-побутових та дощових стічних вод за межі населеного пункту як базову умову стабільності всієї території.
Prof Build: Чи є вже приклади такої моделі на практиці?
— Група компаній «Чайка» ще на етапі проєктування заклала цю модель як основу функціонування території та послідовно реалізує її в житловому комплексі «Чайка».
Було чітко розподілено рівні управління: будинки та прибудинкова територія залишилися в управлінні своїх управителів чи ОСББ; вся територія комплексної забудови передана в експлуатацію та догляд одному оператору.
Prof Build: Як це працює на практиці?
— Функціонування всієї інфраструктури території житлового комплексу забезпечує один відповідальний суб’єкт.
Це означає: є планування робіт; є відповідальність за результат; є безперервність процесів.
Зникає ситуація, коли різні будинки впливають на одну систему, але ніхто не відповідає за її стан. І саме це повертає керованість.
Prof Build: Ви також порушуєте питання землі. Чому це важливо?
— Тому що земля в комплексній забудові — це основа всієї інфраструктури. Вона виконує одночасно кілька функцій: транспортних коридорів; інженерних комунікаційних коридорів; збору та відведення дощових вод; благоустрою.
Усі ці елементи створювалися за рахунок інвестицій забудовника. Важливо розуміти: початкові інвестиції у формування інженерної інфраструктури вносяться до введення в експлуатацію першого будинку, а повертаються лише після повного завершення проєкту комплексної забудови.
Спроба фрагментувати цю систему або передати її частинами без урахування цієї природи — це прямий шлях до її руйнування.
Prof Build: Де проходить межа прав співвласників?
— Права співвласників мають залишатися в межах будинку та території, необхідної для його розміщення. Усе, що виходить за ці межі, належить до іншої системи відповідальності — рівня території комплексної забудови.
Порушення цього балансу призводить до конфлікту: вплив на систему є, а відповідальність і розуміння її функціонування — немає. Для інфраструктури це критично.
Читайте також: 30 років розвитку: Олексій Кулагін про шлях девелоперської компанії "ОМОКС"
Prof Build: Наскільки складно було впровадити таку модель?
— Це комплексний процес.
Перед впровадженням ми пройшли повний підготовчий цикл: консультації з адвокатськими об’єднаннями; правовий аналіз моделі; експертне визначення вартості послуги із залученням судових експертів. Це потребує часу, ресурсу і системної роботи.
Ключове — соціальна відповідальність за створену систему, за людей, які живуть на цій території, і за збереження формату комплексної забудови, закладеного на стадії проєкту.
Саме тому ця модель забезпечує цілісність і стабільність функціонування населеного пункту.
Prof Build: Які ключові зміни мають бути закладені в законопроєкт?
— Законопроєкт має зафіксувати базові речі.
По-перше, чітко розділити об’єкти: будинок із територією, необхідною для його розміщення, та територію комплексної забудови як окрему інфраструктурну систему населеного пункту.
По-друге, визначити суб’єкта відповідальності — оператора території комплексної забудови, який забезпечує функціонування всієї інженерної і транспортної інфраструктури та сфери благоустрою.
По-третє, встановити правила формування та затвердження вартості послуги з експлуатації території на основі економічно обґрунтованих витрат.
Prof Build: Окремо має бути визначена роль органів місцевого самоврядування — у погодженні ціни, балансуванні інтересів та контролі за функціонуванням систем.
— І принципово важливо закріпити інженерну безпеку як обов’язкову вимогу на рівні законодавства.
Організоване водовідведення господарсько-побутових та дощових стічних вод має бути визначене як базовий елемент функціонування території. Його експлуатацію слід здійснювати централізовано, з відведенням стоків за межі населеного пункту. Це — основа. Без цього неможливо побудувати керовану і стійку модель розвитку територій.
Читайте також: Жіночий тандем сталої відбудови українських міст
Prof Build: І якщо коротко: що для вас є головним у цій історії?
— Системність. У девелопменті немає випадкових результатів. Є або система, або хаос.
Цей підхід сформований поруч із людиною, яка для мене є орієнтиром у житті і професії, — керуючим власником девелоперської компанії ОМОКС Олексій Кулагін.
Його мислення формує систему — від ідеї до реалізації. Він працює з простором як із живою структурою, де кожне рішення має логіку, своє місце і довгострокову цінність. У його підході поєднуються точність у деталях і стратегія на десятиліття.
У фокусі — весь комплекс: інженерія, конструктив, середовище і те, як людина живе в ньому щодня. Його рішення створюють порядок, стабільність і передбачуваний результат. Ця культура мислення стала основою всіх процесів і визначає якість середовища, яке ми створюємо разом із командою групи компаній «Чайка».
І все, що ми робимо, — це вибір на користь людей.
Prof Build: І наостанок: що б ви побажали жінкам, які взяли на себе першу відповідальність у час повномасштабного вторгнення?
— Я б побажала довіряти собі.
Сьогодні багато жінок беруть на себе те, що ще вчора тримали чоловіки, — і роблять це гідно, зосереджено, з великою внутрішньою силою.
Кожне рішення, кожен крок — це вже рух уперед. І ця відповідальність буде лише зростати. Бо місія жінки — це турбота про дім, про середовище, у якому живе родина, і про внутрішню стійкість країни.
Важливо прийняти її як свою. Без сумнівів, без спроб порівнювати, без потреби щось доводити. Робити свою справу уважно, чесно і послідовно, зберігаючи внутрішню опору.
І, напевно, найважливіше — зберігати людяність. Бо саме вона в будь-якій справі робить результат справжнім.