Поки більшість українців сприймають житлово-комунальну сферу як щось «фонове», саме вона сьогодні стала одним із ключових елементів стійкості міст. Від того, чи працює насосна станція, чи є резервне живлення для ліфтів, чи функціонують протипожежні системи, залежить не лише комфорт, а й безпека людей.
Про нові виклики галузі, дефіцит кадрів, енергонезалежність будинків, проблеми державного регулювання та відповідальність бізнесу говоримо з Сергієм Андреєвим — власником групи компаній «Сучасні муніципальні технології» в інтерв'ю Prof Build.
Prof Build: Пане Сергію, Ви колись сказали: «Не розумієш напрям вітру — програв». Наскільки ця фраза актуальна для будівельної та житлово-комунальної сфери сьогодні?
— Абсолютно актуальна. Війна дуже швидко змінила логіку всієї галузі. Якщо до 2022 року ринок був сфокусований переважно на комфорті, комерційній нерухомості, розвитку житлових комплексів, то сьогодні додатковий запит — це безпека та автономність.
Ми говоримо вже не лише про квадратні метри. Ми говоримо про здатність будинку функціонувати під час блекаутів, атак на енергосистему чи кризових ситуацій. Це генератори, сонячні електростанції, резервне живлення, протипожежні системи, укриття.
Сьогодні виграють ті компанії, які здатні швидко адаптуватися до нової реальності та працювати не за старими шаблонами, а відповідно до актуальних потреб людей.
Prof Build: Як змінився сам споживач за ці роки?
— Люди стали значно відповідальнішими щодо власного житла. Якщо раніше багатьох цікавило лише те, що розташоване всередині квартири, то сьогодні мешканці почали розуміти важливість інженерних систем усього будинку.
Люди звертають увагу на наявність резервного живлення і генераторів, на стан ліфтів, систем пожежної безпеки, водопостачання, на доступ до укриттів.
Фактично війна змусила українців подорослішати як власників нерухомості.
Prof Build: Чи можна сказати, що ринок остаточно відходить від моделі ЖЕКів?
— Так, і це неминучий процес. Але тут важливо розуміти: ОСББ самі по собі не вирішили проблему професійного управління. У більшості випадків мешканці не мають достатньої технічної, юридичної чи фінансової експертизи для управління складними інженерними системами. А сучасний будинок — це фактично окреме підприємство.
Тому ринок рухається в сторону професійних сервісних та інженерних компаній. І це логічно. Люди сьогодні хочуть не просто дешеву послугу. Вони хочуть відповідальність, прогнозованість і гарантію результату.
Читайте також: Група компаній «Сучасні муніципальні технології» — гарантiї вашого комфорту
Prof Build: Ви часто говорите про інженерний підхід. Що це означає на практиці?
— Насправді це одна з ключових трансформацій, через які зараз проходить весь ринок управління нерухомістю в Україні. Ми повинні відійти від старої моделі, де управляюча компанія асоціювалася винятково з прибиранням території чи аварійним сантехніком.
Сьогодні багатоповерховий будинок — це десятки взаємопов’язаних систем: теплопостачання, насосні станції, автоматика, вентиляція, димовидалення, протипожежний захист, системи контролю доступу, відеонагляд, ліфтове господарство, резервне живлення, генератори, сонячні електростанції, інвертори, акумуляторні системи. І всі ці елементи мають працювати синхронно та безперебійно.
Тому сучасна управляюча компанія — це вже інженерна структура, яка повинна мислити системно та стратегічно.
Мало просто усунути аварію. Потрібно зрозуміти першопричину її виникнення. Чому вийшов з ладу насос? Чому система дала перевантаження? Чому відбуваються тепловтрати? Чому будинок не витримує пікові навантаження під час блекаутів? І головне — як зробити так, щоб ця проблема не повторилася через місяць чи рік?
Саме тому ми говоримо про перехід до превентивної та аналітичної моделі роботи. Якщо раніше ринок працював за принципом «сталося — полагодили», то сьогодні цього вже недостатньо. Інженерний підхід — це постійний аудит систем, моніторинг навантажень, прогнозування ризиків, модернізація обладнання та підготовка будинку до кризових сценаріїв. І війна дуже чітко показала, наскільки це важливо.
У нашій компанії ми працюємо по повному циклу — від проєктування й технічного аудиту до монтажу, модернізації та подальшої експлуатації. Це дуже важливо, тому що дозволяє нам бачити всю картину комплексно. Ми аналізуємо не лише сьогоднішні потреби будинку, а й його потенційні ризики через 5–10 років. І саме такий підхід дозволяє не просто «обслуговувати будинок», а управляти його життєздатністю.
Prof Build: Одне з найбільш болючих питань — кадровий дефіцит. Наскільки він критичний?
— Я б сказав, що сьогодні це вже не просто кадрова проблема. Це питання стабільності всієї системи життєзабезпечення міст. Мова про людей, від яких залежить робота котелень, теплопунктів, насосних станцій, електрощитових, систем пожежної безпеки, генераторів і всіх інженерних мереж. Фактично — це люди, які щодня тримають тил країни.
І проблема тут комплексна. Частина спеціалістів мобілізована, частина виїхала за кордон, частина змінила сферу діяльності через нестабільність. А нових кадрів ринок не отримує в тому обсязі, який потрібен.
Для прикладу, візьмемо статистику. На жаль, точних офіційних підрахунків загальної кількості працівників ЖКГ по всій Україні в публічних джерелах немає, але є дані профспілок. Так, на початок 2022 року галузь охоплювала більше 300 тисяч працівників. Тоді як станом на березень 2026 року, за даними Міністерства розвитку громад та територій України, у сфері житлово-комунального господарства задіяні понад 195 тис. людей — це працівники підприємств теплопостачання, водопостачання, водовідведення, управління побутовими відходами, утримання будинків тощо.
При цьому сама галузь теж змінилася. Якщо раніше достатньо було умовно «сантехніка ЖЕКу», то сьогодні потрібен фахівець, який розуміє автоматику, системи резервного живлення, роботу СЕС, диспетчеризацію, сучасні інженерні рішення. Тобто рівень компетенцій зріс у рази.
Ми всередині компанії це дуже добре розуміємо, тому створили фактично власну систему підготовки кадрів. Беремо навіть молодих людей без досвіду, забезпечуємо інструментом, транспортом, навчанням, підтримкою. У нас є всі необхідні ліцензії, дозволи, технічна база. Було б лише бажання у людини працювати й розвиватися в цій сфері.
Є ще психологічний фактор, про який мало хто говорить публічно. Навіть ті працівники, які залишилися в Україні та готові працювати, іноді банально бояться виїжджати на аварійні виклики. І це реальність.
У нас були ситуації, коли аварійна бригада їде усувати прорив чи проблему з теплопостачанням, а автомобіль по дорозі можуть зупинити на перевірку документів на кілька годин. Для людини, яка повинна терміново відновити воду чи тепло в будинку, це величезний стрес.
І, звичайно, це впливає на мотивацію працівників та швидкість реагування.
Тому питання сьогодні вже значно ширше, ніж просто «не вистачає кадрів». Ми говоримо про необхідність державного підходу до збереження критично важливих спеціалістів.
Читайте також: Український ринок СБС: між викликами війни та потенціалом відбудови
Prof Build: Наскільки сьогодні подорожчало утримання житлової інфраструктури?
— Якщо говорити відверто — утримання житлової інфраструктури подорожчало в рази навіть без будь-якої модернізації. І це одна з найбільших проблем ринку сьогодні. Тому що люди часто сприймають тариф як щось статичне.
Але реальність така, що сама собівартість базового обслуговування будинку кардинально змінилася.
Подорожчало абсолютно все: електроенергія для роботи ліфтів і насосів, паливо, логістика, витратні матеріали, аварійні роботи, сервісне обслуговування обладнання, закупівля запчастин, інструментів та техніки. Окремо суттєво зросла вартість робочої сили.
Але головна проблема в тому, що тарифи на обслуговування будинків психологічно залишилися «в минулому». Люди досі часто орієнтуються на старі цифри й не завжди розуміють, що навіть базове функціонування сучасного будинку сьогодні коштує значно дорожче.
І тут виникає дуже складна ситуація. З одного боку, є об’єктивна необхідність перегляду вартості послуг. Бо без цього управляючі компанії просто не можуть утримувати якісний персонал, оперативно реагувати на аварії, підтримувати інженерні системи в робочому стані.
А з іншого боку — будь-яке підвищення тарифу в багатоквартирному будинку потребує погодження співвласників. І саме тут починаються труднощі. Тому що навіть якщо більшість мешканців розуміє необхідність зростання вартості послуг, завжди є частина людей, яка категорично проти будь-яких змін. Хтось не проживає в будинку, хтось здає квартиру, хтось просто не хоче брати участь у спільних витратах.
І це головний виклик сьогоднішнього ринку. І що довше ринок буде відкладати чесну розмову про реальну вартість утримання житла, то більше буде накопичуватися прихованих проблем в інфраструктурі будинків.
Prof Build: Говорячи про житлову інфраструктуру, неможливо обійти питання боргів за комунальні та сервісні послуги. Наскільки це критично для управляючих компаній сьогодні?
— Насправді проблема боргів — це вже давно не просто питання платіжної дисципліни. Це питання виживання всієї системи обслуговування будинків та критичної інфраструктури.
Треба чесно говорити: управляюча компанія — це не структура, яка «друкує гроші». Ми так само закуповуємо електроенергію для роботи ліфтів, насосів, освітлення, закуповуємо газ для котелень, воду, обслуговуємо обладнання, виплачуємо зарплати людям, які цілодобово реагують на аварії.
І коли частина мешканців системно не сплачує за послуги, виникає касовий розрив, який дуже швидко перетворюється на загрозу для всього будинку.
Бо монополісти сьогодні не чекають. Якщо ти вчасно не оплатив електроенергію чи газ — отримуєш штрафи, попередження, судові позови. А іноді до основного боргу додається ще 30–40% додаткових фінансових санкцій.
Тому сьогодні управляюча компанія вже частково змушена бути і юристом, і фінансистом, і кризовим менеджером. Ми утримуємо юридичний напрям, ведемо судові справи, займаємося стягненням заборгованостей. Бо без цього система просто перестане функціонувати.
Prof Build: Хотілось би почути вашу відповідь на досить просте практичне запитання: чи реально зробити багатоповерхові будинки енергонезалежними?
— Якщо говорити чесно й професійно — повна енергонезалежність багатоповерхового будинку сьогодні або технічно дуже складна, або надзвичайно дорога. Особливо в умовах щільної міської забудови та високого енергоспоживання. Але забезпечити базову автономність будинку на 5–6 годин, а в окремих випадках і значно довше — абсолютно реально.
Сьогодні найбільш ефективний напрям — це поєднання кількох рішень: сонячних електростанцій, акумуляторних систем, інверторів, автоматичного резервного живлення та енергоефективної модернізації самого будинку.
При цьому дедалі більше будинків дивляться саме в сторону СЕС та акумуляторних систем. Бо генератор — це тимчасове рішення, яке залежить від пального, сервісу та постійного обслуговування.
І тут дуже важливо, що сьогодні держава та міста почали активніше підтримувати такі ініціативи. Зокрема, уже працюють програми компенсацій та співфінансування для ОСББ і житлових будинків щодо встановлення енергоефективного обладнання, сонячних електростанцій, акумуляторів, теплових насосів та модернізації інженерних систем.
Наприклад, діє державна програма Фонду енергоефективності «Енергодім», яка дозволяє ОСББ отримувати компенсацію витрат на термомодернізацію та оновлення інженерних систем. Також працюють програми «ГрінДІМ» для підтримки енергонезалежності будинків, державні кредитні програми «5–7–9%», окремі банківські програми кредитування енергоефективних рішень від Ощадбанку, Укргазбанку та ПриватБанку.
Окремо міста запускають власні програми підтримки ОСББ. Наприклад, у Києві діє програма співфінансування «70/30», яка дозволяє мешканцям модернізувати будинки за підтримки міського бюджету. У межах таких програм можна реалізовувати модернізацію теплопунктів, встановлення генераторів, СЕС, насосного обладнання, резервного живлення та інших енергоефективних рішень.
І ми, як компанія, не просто встановлюємо обладнання, а супроводжуємо будинки у всьому процесі: від технічного аудиту та розрахунків до підготовки документації для участі у програмах компенсації та реалізації самих будівельно-монтажних робіт.
Prof Build: Ви часто критикуєте застарілі норми в галузі. Що саме потребує змін? І наскільки це відчувається під час роботи як із житловим, так і з державним сектором?
— Якщо відверто — проблема значно глибша, ніж просто окремі застарілі нормативи. Ми досі живемо за частиною регуляторної та кошторисної бази, яка формувалася десятки років тому — під зовсім іншу економіку, інші технології та інший рівень викликів.
Ми це дуже добре бачимо, тому що працюємо не лише з житловими комплексами та ОСББ, а й із державними та комунальними об’єктами — садками, школами, адміністративними будівлями, котельнями, теплопунктами, укриттями та об’єктами соціальної інфраструктури. Адже наша компанія — це не лише про сервісне обслуговування.
Ми також виступаємо повноцінним підрядником у реалізації інженерних та будівельних рішень. Тобто ми працюємо по всьому циклу: від технічного аудиту, проєктування та підготовки документації до будівельно-монтажних робіт, модернізації інженерних мереж, встановлення обладнання й подальшої експлуатації об’єктів.
І проблематика там часто навіть гостріша. Наприклад, одна з найбільш показових історій — це кошторисна нормативна зарплата при виконанні робіт. Станом на сьогодні нормативна заробітна плата, яка закладається в державні кошториси, не відповідає дійсності.
Знайти сьогодні кваліфікованого інженера, електрика, монтажника автоматики чи спеціаліста з вентиляційних систем на такі кошти — неможливо. І тут виникає дуже небезпечний дисбаланс між нормативною «паперовою» економікою та реальною ринковою ситуацією.
Тому що підрядник опиняється між двома реальностями. З одного боку — є державні нормативи, які не відповідають ринку. З іншого — є об’єкт, який потрібно реально якісно побудувати або модернізувати. А ще є відповідальність за безпеку людей. Особливо це критично зараз, коли йдеться не просто про ремонти, а про укриття, протипожежні системи, резервне живлення, модернізацію теплопостачання та енергобезпеку об’єктів.
Ми, як компанія, яка працює і в житловому, і в державному секторі, постійно стикаємося з тим, що фактична вартість реалізації проєктів значно відрізняється від нормативної. Наприклад, сучасна автоматика, насосне обладнання, системи диспетчеризації, генератори, елементи протипожежного захисту — це переважно імпортне обладнання, яке після 2022 року суттєво подорожчало. Деякі позиції — у два-три рази.
Плюс кадровий дефіцит. Плюс логістика. Плюс ризики війни. Усе це формує абсолютно нову економіку будівництва та експлуатації.
І якщо держава дійсно хоче модернізувати інфраструктуру, то потрібно не просто латати окремі проблеми, а повністю переглядати підхід до ЖКГ, державного будівництва та інженерної експлуатації.
Prof Build: Ваш бізнес також активно допомагає військовим. Це внутрішня позиція компанії?
— Безумовно. У нас є працівники, які служать у ЗСУ, є ті, хто вже повернувся з фронту. Тому підтримка військових для нас — не питання іміджу.
Ми регулярно допомагаємо через благодійні організації, закриваємо конкретні запити, закуповуємо обладнання. Це вже частина внутрішньої культури компанії.
І я вважаю, що сьогодні бізнес не може бути осторонь того, що відбувається в країні.
Prof Build: Яким ви бачите майбутнє ринку управління нерухомістю в Україні?
— Ринок стане більш професійним і більш жорстким. Випадкові гравці поступово зникнуть. Залишаться компанії, які мають інженерну експертизу, фінансову стійкість і здатність працювати системно.
І головне — зміниться сама філософія ринку. Ми вже не говоримо просто про «обслуговування будинку». Ми говоримо про управління складною інфраструктурою, від якої залежать безпека та якість життя людей.