Від якості проєктних рішень залежить не лише вартість будівництва, а й безпека, функціональність та витрати на експлуатацію об’єкта. Однак експертизу досі часто сприймають як формальну процедуру перед отриманням дозволу.
Про те, чому будівництво починається задовго до виходу техніки на майданчик, як цифровізація змінює роботу експертів і де проходить межа між швидкістю та якістю, говоримо зі Світланою Луценко, керівницею відділу координації роботи експертів ТОВ «УК Експертиза» — в інтерв'ю Prof Build.
Компанія робить акцент не лише на здійсненні експертизи, а й на професійній комунікації із замовниками та проєктувальниками в межах процедури, забезпечуючи якісний експертний аналіз і зрозумілий процес взаємодії.
Prof Build: Коли говорять про експертизу, часто мають на увазі контроль самого будівництва. Що насправді оцінює експерт?
— Предмет експертизи — не будівельний майданчик, а проєктна документація. Ми аналізуємо, чи відповідають запропоновані рішення законодавству, будівельним нормам та іншим обов’язковим вимогам. Реалізація об’єкта — наступний етап, де діють авторський і технічний нагляди, контроль замовника та відповідальність підрядника.
Водночас більшість технічних та економічних ризиків дійсно формується ще на етапі проєктування. Якщо проєктні рішення потребують доопрацювання вже після початку будівельних робіт, це, як правило, призводить до додаткових часових та фінансових витрат. Саме тому так важливо максимально якісно опрацювати документацію ще до початку реалізації проєкту. Будівництво фактично починається не з фундаменту, а з рішень, зафіксованих у проєкті.
Читайте також: Інфраструктура відповідальності: як війна змінює ринок управління нерухомістю в Україні
Prof Build: Чому експертизу досі сприймають як формальний бар’єр перед дозволом на будівництво?
— Частково тому, що замовник бачить її наприкінці проєктного циклу, коли вже витрачено час і кошти, а будь-яке зауваження сприймається як затримка. Але завдання експертизи — не створювати перешкоди й не збільшувати кількість зауважень. Її мета — незалежно перевірити, чи відповідають проєктні рішення встановленим вимогам та чи містять вони ризики, які можуть вплинути на подальшу реалізацію проєкту.
Якісна експертиза не підміняє проєктувальника. Вона виявляє невідповідності та допомагає звернути увагу на проєктні рішення, які потребують додаткового обґрунтування або уточнення.
Prof Build: Які проблеми найчастіше бачать експерти?
— Не завжди це грубі порушення. Частіше — сукупність неузгодженостей: різні розділи проєкту не синхронізовані, вихідні дані використані неповно, інженерні рішення конфліктують із конструктивними, а кошторис не повністю відповідає технічним рішенням.
Причини типові: стислі строки, велика кількість суміжних спеціалістів, складні вихідні дані, оновлення нормативної бази та людський фактор. Додаткові виклики виникають тоді, коли над різними розділами проєкту працюють різні виконавці. У таких випадках особливого значення набуває узгодженість проєктних рішень між усіма розділами документації. Тому якість координації між проєктувальниками не менш важлива, ніж компетентність кожного окремого фахівця.
Prof Build: Чому роль експертизи стала особливо важливою під час війни та в контексті майбутньої відбудови?
— Масштаб проєктів зростатиме, а ресурси залишатимуться обмеженими. Частина об’єктів фінансуватиметься державою, громадами або міжнародними партнерами, а отже, вимоги до прозорості, обґрунтованості витрат і якості рішень будуть вищими.
За таких умов окремі недоліки проєктних рішень можуть мати значно ширші наслідки, ніж просто необхідність їх доопрацювання. У певних випадках вони здатні вплинути на строки реалізації проєкту, його бюджет або виконання умов фінансування. Для соціальних та інфраструктурних об’єктів це ще й питання довіри. Завдання експертизи — перевірити проєктну документацію на відповідність встановленим вимогам та виявити можливі невідповідності ще до початку будівельних робіт, коли їх усунення є найбільш ефективним.
Читайте також: Від цифровізації проєктів до цифрової трансформації відбудови
Prof Build: Як цифровізація та BIM змінюють експертизу?
— Електронний документообіг зробив взаємодію швидшою і прозорішою: легше відстежувати версії, фіксувати зміни та координувати роботу фахівців. Але цифровий формат сам по собі не робить проєкт якіснішим. Сучасні об’єкти стають складнішими, зростають вимоги до енергоефективності, пожежної безпеки, інклюзивності та екологічних показників, тому експерт працює з більшим обсягом взаємопов’язаної інформації.
Із поступовим впровадженням BIM-технологій експертиза отримує нові можливості, адже BIM-модель допомагає швидше виявляти геометричні колізії між конструкціями та інженерними мережами, бачити просторову логіку об’єкта й порівнювати рішення суміжних розділів. Проте сьогодні вона радше доповнює комплект документації, а не замінює його. Експерт усе одно має перевіряти відповідність між 2D-документами, розрахунками та цифровою моделлю.
Цифрові інструменти повинні скорочувати частку рутинних операцій і полегшувати пошук невідповідностей, але професійне судження вони не замінюють. Остаточний висновок спирається на знання норм, досвід і розуміння логіки проєкту.
Prof Build: Замовники очікують швидкого проходження експертизи. Чи не вступає швидкість у конфлікт із якістю?
— Такий ризик існує. Швидкість стала одним із ключових запитів ринку: від висновку залежать строки фінансування, закупівель і початку робіт. Але оцінювати експертизу лише за кількістю днів небезпечно.
Якість визначається повнотою аналізу, а не швидкістю підготовки звіту. Тому потрібно не обирати між швидко і якісно, а будувати процеси, які дають змогу поєднати обидва параметри — завдяки чіткій комунікації, структурованому пакету документів, електронному обміну, координації експертів і своєчасному усуненню зауважень.
Найчастіше строки втрачаються не через сам аналіз, а через неповні вихідні дані, суперечливі версії документації або тривале погодження змін. У практиці ТОВ «УК Експертиза» ми переконуємося, що своєчасна комунікація між усіма учасниками процесу часто дозволяє скоротити загальні строки проходження експертизи без жодних компромісів щодо якості.
Prof Build:Ви говорите про перехід від контролю до партнерства. Як не втратити незалежність експерта?
— Партнерський підхід не означає відступ від принципів незалежності чи нормативних вимог. Його суть полягає у відкритій професійній комунікації, яка допомагає швидше усувати невідповідності та підвищувати якість проєктної документації.
Коли експерт пояснює суть невідповідності та її можливі наслідки, проєктувальник швидше знаходить коректне рішення. Але експерт не повинен ставати співавтором проєкту або брати на себе відповідальність проєктувальника. Межа проходить там, де конструктивний діалог перетворюється на підміну ролей.
Найкращий результат виникає тоді, коли замовник, проєктувальник і експерт зацікавлені не просто в позитивному звіті, а в тому, щоб документація була придатною до реалізації.
Prof Build: Що відрізняє сильну експертну організацію від тієї, яка лише формально виконує процедуру?
— Передусім команда. Навіть найсучасніші інструменти не можуть замінити досвід та професійне мислення експертів. Комплексний проєкт неможливо якісно оцінити силами одного спеціаліста. Потрібна координація експертів різних напрямів, і саме командна взаємодія дає змогу сформувати якісний експертний висновок.
Друге — внутрішні процеси: контроль строків, єдині підходи до зауважень, перевірка узгодженості висновків і відповідальність за результат.
Третє — неупередженість. Замовник має розуміти, що висновок не залежить від бажаного результату чи вартості проєкту.
І нарешті — здатність говорити зрозуміло. Зауваження, яке неможливо правильно інтерпретувати, не допомагає підвищити якість документації.
Prof Build: Якою ви бачите експертизу в найближчі роки?
— Вона стане більш цифровою, комплексною та інтегрованою в життєвий цикл проєкту. Але майбутнє не в збільшенні кількості перевірок і не в ускладненні процедур. Воно — у якіснішому проєктуванні, прозорих даних, незалежній професійній оцінці та чіткій відповідальності кожного учасника.
Проєктувальник має створити обґрунтоване рішення, експерт — незалежно його оцінити, замовник — забезпечити належну реалізацію, а авторський і технічний нагляди — проконтролювати виконання на майданчику. Коли ці ролі не підміняють одна одну, а працюють як система, формується якісний результат.
Я переконана, що сьогодні експертні організації мають бути не просто виконавцями передбаченої законом процедури. Вони повинні бути носіями професійних стандартів, культури якості, компетентності та неупередженості. Саме на цих принципах будує свою роботу ТОВ «УК Експертиза». Ми прагнемо, щоб кожен експертний висновок був не формальністю, а результатом глибокого професійного аналізу, який сприяє підвищенню якості проєктних рішень. Адже сильна будівельна галузь починається із сильних проєктних рішень.