Протягом понад 10 років корпорація київського забудовника Анатолія Войцеховського Укогруп зводила об’єкти у Києві.
Часто без належних документів та на самовільно зайнятих ділянках. Квартири продавали на 30-40% дешевше за ринкові ціни.
Однак значна частина будівель так і не була добудована. А ті, що ввели в експлуатацію, здебільшого отримали право на це через суд (нині ця практика в Україні заборонена).
У 2015 році всі будівництва зупинилися, залишивши без житла понад 15 000 інвесторів. Тисячі інвесторів не можуть оформити право власності, стикаються з проблемами підключення до комунікацій і змушені платити за промисловими тарифами або використовувати тимчасові рішення, зокрема опалення дровами.
18 березня Войцеховського екстрадували з Іспанії до України. Він - фігурант справ, пов'язаних із ошуканими інвесторами 42 житлових комплексів Києва.
Голова Комітету Верховної Ради з питань регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк розповіла, що наразі немає єдиного універсального механізму для вирішення таких ситуацій, в яких опинилися інвестори ЖК Войцеховського, пише РrofВuild з посиланням на BuildPortal.
"Те, що може працювати в одному кейсі з недобудом чи довгобудом, не працюватиме для іншого. Ключова проблема будинків Войцеховського – земля, яка або не була відведена під будівництво, або була відчужена містом. Відповідно, якщо будинок добудується за таких умов, його не зможуть ввести в експлуатацію", – розповіла депутатка.
За її словами, щоб це зробити, може бути три варіанти:
Перший варіант – створення житлово-будівельного кооперативу, який візьме на баланс довгобуд і завершить його власним коштом. Тобто фінансування проєкту знову ляже на плечі інвесторів – людей, які вже заплатили за квартири у цьому будинку.
Іноді до таких кейсів долучаються сторонні девелопери, що вкладають власні ресурси. Але такі ситуації - поодинокі. Подібний прецедент свого часу був із "Укрбудом", коли вдалося залучити інвестора – будівельну компанію, зацікавлену в проєкті.
У випадку будинків Войцеховського ситуація інша. Квартири вже розпродані, причому деякі – по кілька разів. Відповідно, для девелопера проєкт економічно неприйнятний.
У такому контексті реалістичним залишається варіант із житловим кооперативом, який фактично виконує функцію забудовника й просуває добудову.
Проте ключовим моментом є юридичне оформлення земельної ділянки. Необхідно, щоб земля була передана у користування кооперативу, який укладе відповідні угоди з містом і стане орендарем. Лише за таких умов добудова може завершитися успішно.
Водночас міська влада не завжди готова йти на поступки в таких питаннях.
Існують й інші ризики: кошти можуть опинитися в ненадійних руках, а сам кооператив може не отримати юридичного визнання з боку міста або постачальників комунальних послуг. Це ускладнює підключення до інженерних мереж. Особливо там де не врегульоване питання землі та відсутні технічні умови.
Другий варіант – створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Але він можливий лише у разі, якщо готовність будинку перевищує 90%. Тому до об'єктів Войцеховського цей підхід не застосовується.
Третій варіант – банкрутство попереднього девелопера з подальшим відчуженням об’єкта через суд. Після цього ОСББ або кооператив можуть спробувати залучити нового забудовника, якому буде легше домовитися з містом щодо землі. Але багато об’єктів Войцеховського законсервовані вже давно і відновлення будівництва на них є вкрай складним.
На думку Олени Шуляк, у випадку будинків Войцеховського реальним варіантом буде йти через кооператив. Так зробили, наприклад, ЖК "Флагман" та "Синьоозерний".
Шуляк зауважує, що запобігати таким ситуаціям можливо лише за умови мінімізації корупційних ризиків на етапі отримання дозволів на будівництво шляхом подальшої цифровізації сфери містобудування.