У першому півріччі загальні тенденції у сегменті офісної нерухомості Києва залишалися переважно незмінними, продовжуючи динаміку попереднього року. Загалом попит залишався стійким, а обсяг валового поглинання офісних площ склав 82 тисяч кв.м або +16% до попереднього року.
Про це свідчать останні дослідження сегменту офісного ринку в столиці CBRE Ukraine.
Згідно даних компанії, близько 30% цього обсягу було пов'язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель внаслідок військових дій, що свідчить про дестабілізуючий характер активності, а не про органічну динаміку.
Основним драйвером попиту стали компанії зі сфери ІТ та телекомунікацій з часткою 25% та найбільшою кількістю транзакцій (23), а також публічний сектор і НГО (14%), промислово-енергетичні компанії (10%).
Переїзди, в тому числі вимушені, продовжували лідирувати за типом угоди з 40% (+7 п.пр/р), тоді як розширення збільшили свою частку до 16% (+5 п.п р/р). Так як на ринку переважає гібридний формат роботи, де в офіс одночасно приходить близько 30–40% працівників, деякі компанії скорочували свої офісні площі до близько 50% від довоєнного обсягу.
«Такий підхід дозволив орендарям здійснювати релокації та переїжджати в офісні будівлі вищого класу, зберігаючи при цьому загальний бюджет на оренду незмінним», — йдеться у повідомленні CBRE Ukraine.
У компанії наголосили, що попри загальну тенденцію до оптимізації витрат і підвищення ефективності використання офісних площ, зростання кількості угод з розширення свідчить про позитивні очікування щодо завершення війни та обережну орієнтацію на довгострокове зростання.
Зокрема, стратегічне розширення спостерігалося в секторах ІТ та телекомунікацій, виробництва й промисловості, а також фармацевтики та медицини.
Протягом першого півріччя на ринок не вийшло жодного нового бізнес-центру. Водночас близько 45 тисяч кв.м офісних площ було пошкоджено або зруйновано внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції до 2,11млн кв.м (-3% р/р).
«Це скорочення стало безпрецедентним випадком скорочення пропозиції, зумовленим прямими втратами інфраструктури, що лише підкреслило вразливість об'єктів нерухомості в умовах триваючих військових дій», — зауважили у компанії.
Протягом другого півріччя очікується введення близько 73 тисяч кв.м у п’яти бізнес-центрах.
Однак строки реалізації проєктів залишаються невизначеними через ризики, пов’язані із безпековою ситуацією, фінансуванням та рівнем попереднього залучення орендарів.
Середній рівень вакантності знизився до 21% (-1,1п.п. з поч. року), що здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують переїжджати до більш якісних офісних площ на фоні привабливих орендних ставок.
Більшість вакантних площ сконцентрована у нових об’єктах, частина яких досі залишається майже повністю вільною, а також у об’єктах нижчої якості, переважно розташованих поза межами ЦДР.
Ефективна прайм ставка на найкращі об'єкти коливалася в межах $19–$25/кв.м/міс., залежно від характеристик приміщення (наявність ремонту, розташування, рівень безпекових ризиків і заповнюваність будівлі).
Як пояснили у компанії, розширення діапазону орендних ставок відображає зміну стратегії орендодавців: великі приміщення дедалі частіше переплановуються у офіси меншого формату, а для залучення менших орендарів все частіше пропонуються офіси з готовим ремонтом.
Таким чином, витрати на облаштування таких приміщень відображаються у вищій верхній межі діапазону ставок.
Водночас, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском.
«Ми очікуємо, що обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року, збережеться до кінця року.
За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансуміж вартістю, якістю та безпекою інфраструктури.
Разом з тим, ми бачимо, що великі орендарі адаптувались до військової реальності, засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ.
Ринок продовжує демонструвати ознаки стабілізації орендних умов: дедалі більше компаній укладають довгострокові угоди на 3–5 років, тоді як у період перших років повномасштабної війни переважали угоди на 1–2 роки», — підсумувала Анна Сільвестрова, старша директорка департаменту офісної нерухомості та роботи з корпоративними клієнтами CBRE Ukraine.