«Лакомый кусочек» или «чемодан без ручки»: насколько привлекателен рынок недвижимости Украины для локальных и зарубежных инвесторов? Какие секторы считаются наиболее перспективными? Где и как искать средства девелоперам и собственникам недвижимости? Об этом ключевые игроки отрасли рассказали на Open Mind Conference – центральном мероприятии по инвестициям в недвижимость в Украине, которое состоялось 11 февраля в Premier Palace Hotel (г. Киев).
Что влияет на бизнес-климат в сфере недвижимости?
Михаил Меркулов, генеральный директор Arricano Real Estate PLC, перечислил барьеры, из-за которых потенциальные инвесторы не торопятся вкладывать деньги в нашу страну. Это предстоящие выборы, несоблюдение принципа верховенства права (показательным спикер назвал случай со столичным ТРЦ Sky Mall), война, коррупция, то, что недвижимость в Украине не охвачена банковским сектором.
«Сейчас ситуация напоминает состояние турбулентности. Сценарии, приемлемые для инвесторов, – стабильность после выборов, хотя бы медленное продолжение реформ, возвращение в Украину IT-специалистов, внедрение современных технологий (Smart City и т.п.), смещение баланса в сторону неолигархических индустрий. Эти факторы могли бы стать «реактивным топливом» для развития Украины», – подчеркнул Михаил Меркулов.
Станислав Иванов, директор департамента оценки и консалтинга CBRE Ukraine, проанализировал структуру инвестиций в европейскую недвижимость за 2018 г. Их объем составил почти 312 млрд долларов, незначительное увеличение (+2%) зафиксировано в сегменте отельной недвижимости. Любопытно, что 100 млрд долларов мировых инвестиций приходится всего на 3 города – Лондон, Нью-Йорк и Париж. В Украине прирост инвестиций в 2018 г. составил +150% по сравнению с предыдущим годом ($335 млн). Но минус в том, что более 90% сделок совершила компания Dragon Capital, остальные игроки рынка не активны.
«В 2019 г. ожидается затишье. Конечно, чтобы заходить на наш рынок, нужно быть или очень смелым, или неисправимым оптимистом. Но если мы не сменим курс на восток, инвестиции будут сюда поступать. Украинским рынком интересуются компании из США, Польши, Венгрии, Израиля, арабских стран», – прокомментировал Станислав Иванов.
Владимир Мысак, руководитель департамента рынков капитала и операций с земельными участками Cushman&Wakefield в Украине, отметил, что из $335 млн инвестиций в недвижимость в 2018 г. 79% сделок приходится на Киев, 54% – на офисные здания. Спрос на офисные и складские помещения чрезвычайно высок. Вакантность офисов составляет <5%, она резко снизилась за счет IT-компаний, складов – <3%. Однако несоразмерная стоимость строительства складов и арендной платы за них (4,5-5$/м2), не позволяющая получить хорошую прибыль, не дает оснований надеяться на восполнение потребности в складах в скором времени. Дмитрий Корниенко, управляющий директор NAI Ukraine, уточнил, что существует дефицит складов в целом и нехватка складов класса «А» в частности. Например, компания IKEA не смогла найти склад, соответствующий ее критериям, поэтому подписала договор с «Новой почтой» на услугу фулфилмента. Одна из структур «НП» будет хранить товары на складах, комплектовать заказы и отправлять интернет-заказы получателю.
«Гиперспросом будут пользоваться склады для логистики «последней мили», позволяющие быстро доставить клиенту товары, купленные онлайн», – выразил уверенность спикер.
Елена Шуляк, совладелец Midland Development Ukraine, член правления Офиса эффективного регулирования, напомнила, что Украина поднялась на 5 позиций в Doing Business и сейчас занимает 30-е место в мире по простоте получения разрешительных процедур на строительство, а Госархстройинспекция Украины запустила электронный ресурс, на котором можно отслеживать этапы прохождения документации онлайн. Но в действительности, по словам Елены, ситуация далеко не столь обнадеживающая.
«В декабре в Офис эффективного регулирования за помощью обратились инвесторы из Черновцов. Они планировали построить офисный центр на 5000 м2 и хотели пройти разрешительную процедуру законно и прозрачно, без нарушений и взяток. Мы тщательно изучали документы, оказывали им юридическую поддержку на всех этапах, многократно консультировались со специалистами ГАСИ, освещали публично свои шаги. Это напоминало reality-шоу. Но в итоге инвесторы получили отказ, выданный с нарушением сроков, датированный «задним числом» и содержащий абсурдные замечания, которые невозможны в принципе, – констатировала Елена, процитировав аудитории тезисы из документа. – Мы будем продолжать бороться. Но очевидно, что в Украине действует столь несовершенная разрешительная система, что у ГАСИ всегда найдется повод отказать в разрешении даже самому честному и законопослушному инвестору».
Аналогичную точку зрения высказал и Александр Маркус, глава правления Украинско-Немецкой промышленной палаты: «Основной вызов инвесторов из Германии – отсутствие четких правил. Бывали случаи, когда немецкие компании выигрывали тендер через Prozorro. А уже на следующий день к ним приходили правоохранительные органы, изымали сервера, блокировали счета и настойчиво «рекомендовали» отказаться от своих бизнес-намерений из-за «приказа сверху». Не раз такие прецеденты освещались в 
немецких газетах с акцентом на существующую в Украине «политическую коррумпированность». Умножьте это на активную антиукраинскую пропаганду, которая ведется пророссийскими СМИ, – и вы поймете, как тяжело на этом фоне убедить немецких бизнесменов в привлекательности работы в Украине».
Ярослав Грегирчак, заместитель бизнес-омбудсмена в Украине, напомнил, что существует закон, известный как «Маски-шоу cтоп-1» (16.11.2017 № 2213-VIIІ), и призвал коллег в сложных ситуациях обращаться за помощью. Консультации предоставляются исключительно на досудебном этапе и являются бесплатными. Останется ли Киев № 1 на рынке коммерческой недвижимости? «Безусловно, – считает Игорь Заблоцкий, ведущий эксперт Colliers International (Украина) в сфере торговой недвижимости. – Сейчас насыщенность торговыми площадями составляет около 400 м2/1000 жителей. После сдачи строящихся объектов этот показатель возрастет до 600 м2/1000 жителей, приблизившись к таковому в других европейских столицах – Бухаресте, Варшаве. Хотя ставки капитализации в Киеве максимальные по региону – 12% в сравнении с 5-6% в Братиславе, Будапеште, инвесторы часто предпочитают зарабатывать меньше в Европе, чем больше, но с риском, в Украине».
Катастрофически не хватает столице и офисных площадей: насыщенность 643 м2/1000 жителей, хуже ситуация по региону только в Минске. При этом арендная ставка (центральный район, класс А) – 27,5 евро/м2. На это обратил внимание Александр Семенов, ведущий эксперт Colliers International (Украина) в сфере офисной недвижимости. Существует спрос на офисы во Львове, Одессе, Харькове.
Нишевые сегменты:IT-парки и не только
Мария Казанцева, член совета директоров City Capital Group, считает, что секрет успеха – в использовании новых форматов офисных помещений. В 2019 г. компания планирует запустить инновационный парк на 20 тыс. м2 под единым брендом Platforma: «Мы верим в нестандартные решения и хотим создать целую экосистему для наших арендаторов: с современным дизайном и особой food-концепцией, террасами на крышах, спортзалами, коворкингом. Ориентируемся на IT-сегмент, который в этом заинтересован».
Могут приносить высокую прибыль в Украине и медицинские центры. Пример тому – сеть «Добробут», клиники «Борис», «Обериг», «Исида» (доход – 290 млн грн в год), роддом «Лелека» и др. По мнению Владислава Смирнова, основателя компании «Медицинский конструктор», это удачная ниша для инвестиций. Особенно если речь идет не о стоматологических клиниках, которыми рынок немного перенасыщен, а о специализированных клиниках III уровня, амбулаторно-хирургических центрах, гериатрических пансионатах по уходу за пожилыми лицами, хосписах, центрах 
психического здоровья, телемедицинских центрах и т.п.
«Точка входа в бизнес – 500-600 тыс. долларов. Если речь идет о мультидисциплинарном центре, где много разных врачей, – от $1,5 млн. Окупаются вложения в среднем через 7 лет (в Европе – 10-12), – озвучил условия Владислав. – Но когда хочется создать классную частную клинику, конечно, лучше строить с нуля. Это проще, чем реконструировать устаревшие советские здания».
Где брать деньги?
Для девелоперских проектов можно использовать банковские кредиты (например, ЕБРР, о чем рассказала Юлия Степанова, заместитель директора ЕБРР по недвижимости и туризму), инвестиции международных фондов, частных инвесторов и др. Существуют совместные ипотечные программы банков и застройщиков (в частности, активен в этом плане банк «Глобус», предложения которого охарактеризовала Елена Дмитриева, заместитель председателя правления). Альтернативные источники инвестиций – краудфандинг, криптовалюту – посоветовала использовать Елизавета Белей, юрист ЮФ «Антика». В Украине, например, существует платформа «Спільнокошт», но пока что она сфокусирована на социальных проектах. Увы, нельзя сказать, что все игроки смотрят в будущее рынка недвижимости Украины с оптимизмом. На конференции неоднократно звучали советы максимально оптимизировать затраты и отказываться от «эстетических решений» (фонтаны, висячие сады и пр.) в пользу функциональности; внедрять инструмент проектирования BIM, помогающий экономить; разрабатывать «план Б» на случай очередного кризиса; учитывать риск валютных колебаний и непредсказуемость результатов выборов.
Но, как пошутил один из участников Open Mind Conference, «Кризис, конечно, наступит. Вопрос: когда? Так что продолжаем работать!».
- Подготовила Ольга Радучич