СТАТТІ

Одна з перших галузей, яка гостро реагує на погіршення економічної кон’юнктури в країні — будівельна. Однак залежно
від характеру кризи та інших обставин її окремо взяті сегменти в ситуації, що склалася, можуть поводитися порізному. З огляду на підсумки 2020 року серед найбільш «постраждалих» виявилося житлове будівництво. Якщо у 2019 році спостерігалося зростання на 4,8%, то у 2020-му — падіння на 18,5%. На додаток до спаду в економіці, весняного локдауну, падіння «Аркади» сильного удару по показниках житлового будівництва завдало фактичне блокування
роботи ДАБІ. Одні забудовники не могли отримати дозвільну документацію на будівництво, інші — ввести об’єкти в експлуатацію.

 

26 травня відбулась ексклюзивна дискусійна панель КБУ «Посткарантинний девелопмент: чого очікувати ринку» за
підтримки ЛУН. Модераторами виступили виконавчий директор КБУ Олександр Червак та головний редактор журналу Prof Build Світлана Шах.

 

 

Для відкритого діалогу на одному майданчику зібралися представники компаній-забудовників, профільних організацій, девелопери та експерти ринку нерухомості, щоб обговорити ситуацію, яка скалалася на ринку житлового будівництва, визначити основні тренди та найближчі перспективи.

Лев Парцхаладзе, президент КБУ:

— Цього року «Делойт» зробив аналітику й обрав 10 чинників, які змінили світ і бізнес під час пандемії. Я обрав три основні, які вплинули на сферу нерухомості: локалізація, сила суспільства, турбота про оточення. Детальніше про кожен.
Локалізація. Не маючи можливості виїжджати за кордон, люди стали більше користуватися українськими продуктами, розвинувся внутрішній туризм. І навіть ціни на внутрішній продукт, і нерухомість у тому числі, підвищилися завдяки Ковіду. 

Сила спільноти. Люди стали більше цінувати одне одного, об’єднуватися в асоціації, всілякі спільноти, і в бізнесі в тому числі. Якщо говорити про житлові комплекси, то стала більше цінуватися наявність інфраструктури, а не просто окремий житловий будинок. Це, безумовно, вплинуло на девелопера і на те, які забудови будуть у тренді в найближчому майбутньому.

Турбота про оточення — це тренд на «зелений» бізнес, екологічність. Зараз девелопер націлений на те, що комфортно, безпечно, екологічно.

Ми, безумовно, будемо рухатися в цих трендах, і наші нові проєкти відповідають зазначеним критеріям. Хочу вперше анонсувати проєкт компанії «Нове Століття» — житловий комплекс LION HILLS. 

Майбутній житловий комплекс LION HILLS буде поєднувати ключові світові тренди, за якими сьогодні прагне жити кожен з нас. Це екологічність архітектурних рішень, мультифункціональність, технологічність, особистий простір та відчуття захищеності.
Комплекс розташовуватиметься поруч з Києвом. Його особливість — зелене будівництво, невисока поверховість та багата інфраструктура, коли все необхідне розташоване всередині комплексу. Бо коли світ зіткнувся з карантином і пересування стало обмеженим, пріоритетом для кожного з нас стала саме зручна інфраструктура, а не окремий житловий будинок. 

Ще одна тенденція сьогодення, яка буде втілена в LION HILLS, — квартири матимуть усі переваги приватного будинку. Кожен мешканець матиме власну терасу, рівнозначну житловій площі. Всі, хто під час карантину мешкав у квартирах, розуміють цю необхідність.
Сьогодні життя в столиці пов’язане з безліччю проблем: трафік, екологія, висока щільність забудови. LION HILLS пропонує рішення цих «болів» мегаполісу. Сьогодні стало популярним «зелене» будівництво, і акцент на ECO/GREEN продуктах.

   

 

Андрій Міма, співзасновник «ЛУН»:

— За даними Google, у 2020 році зацікавленість новим житлом з боку потенційних покупців знизилася лише у квітні та травні. Потім статистика зберігалася на рівні докарантинної. Водночас згідно із статистикою запитів на ЛУН найпопулярнішим класом житла є комфорт. На нього припадає 58,29% від загального обсягу. Далі розмістилися: бізнес — 26,88%, економ — 10,29% та еліт —4,53%. При цьому вартість квартир у всіх класах будівель значно підвищилася: економ — на 20%, комфорт — 15%, бізнес — 22%. Хоча в передмісті ціна за квадратний метр зросла ще більше, ніж у столиці, і схоже, що буде підвищуватися й далі.

За кількістю введених в експлуатацію метрів квадратних Київська область випереджає Київ уже кілька років поспіль. Загалом станом на 2020 рік у процесі будівництва перебували 280 ЖК, добудовано — 165 ЖК, 102 ЖК — розпочали будувати. При цьому активними були 170 житлових комплексів, а зараз залишилися на ринку лише 152.

Серед трендів за останні 10 років варто виділити:
• збільшення кількості квартир в одному ЖК;
• зміну найпопулярнішого класу економ на комфорт;
• зростання максимальної поверховості та зменшення середньої;
• зменшення середньої площі квартир.

— За два роки пропозиція на ринку первинної нерухомості Києва скоротилася на 25%. Головна причина цього — некоректне функціонування дозвільної системи, як результат — практично не видаються нові дозволи на будівництво. З огляду на зростання вартості житла зараз найбільш актуальний час для
інвестування в нерухомість і для старту нових проєктів.

 Також за рік карантину відбулися як кількісні, так і якісні зміни на ринку нерухомості. З одного боку, ми спостерігаємо суттєве скорочення пропозиції (майже на чверть порівняно з 2019 роком), зміну її структури на користь комфорт- та бізнес-класу та зростання цін на 20-30% залежно від сегмента. З іншого боку, пандемія прискорила зміну базових цінностей споживачів.

Основні тренди сьогодні:

• доступність благ і сервісів «тут і зараз»;
• багатоманітність сценаріїв усередині квартири та ззовні;
• соціалізація;
• кооперація та формування екосистем.

Це провляється в тому, що покупці вимагають нетипових планувань та архітектурних рішень, звертають увагу на наявність балконів, терас, комфортних внутрішніх дворів, набережних, рекреаційних зон та водойм поблизу — все це впливає на їх рішення про покупку. Адже наразі цінність не в будівництві квадратних метрів, а у створенні правильного середовища для життя. Олексій Коваль, керівник проекту Perfect Group:

 

 

Олексій Коваль, керівник
проекту Perfect Group:

— Символічно, що рівно через рік від моменту найбільшої просадки ринку нерухомості з 2014 року сьогодні ми фіксуємо надзвичайну динаміку попиту в усіх сегментах, а прогноз цін значно випереджає показники початку 2020 року. Навіть попри те, що девелопери набирають оберти, ринок відчуває брак житла. За нашими оцінками, ситуація перекосу попиту над пропозицією матиме домінуючий вплив на ціни принаймні до кінця 2023 року. 

 

 

 

 

 

 

 

Анна Лаєвська,

комерційний директор
«Інтергал-Буд»:

— Найскладнішим періодом для ринку стали квітень і травень 2020 року. І якщо продажі компанії «ІнтергалБуд» залишалися доволі активними, то деякі компанії говорили про просідання у 50-60%. Також у цей період активізувалися професійні інвестори та спекулянти, які розраховували на певні дисконти, розглядали об’єкти на початковій стадії будівництва тощо. Спостерігався і доволі високий попит на комерційні приміщення, позаяк бізнесмени зрозуміли, що
мати відокремлену, незалежну від роботи торговельних центрів територію для ведення бізнесу набагато рентабельніше та зручніше.

Безумовно, карантин торкнувся всіх основних бізнес-процесів будівельних компаній, хоча в нашому випадку, оскільки основні процеси вже були автоматизовані, нам не довелося глобально перебудовувати свою роботу. Ми витратили лише тиждень часу для налаштування логістичних процесів, пов’язаних із доставкою будівельників на об’єкти. Працівники офісу увесь цей час залишалися на своїх місцях, а компанія забезпечувала їх умовами праці згідно з карантинними обмеженнями та можливістю зробити безкоштовний тест. Щодо робіт на будівельних майданчиках, то тут також усе відбувалося за графіком, оскільки в компанії є резерви для фінансування робіт незалежно від продажів.

Значно змінилися й споживацькі смаки. Попит змістився у бік проєктів з великими прибудинковими територіями та зеленими зонами поблизу. Популярності
набули квартири з терасами й загалом великогабаритн помешкання.

Налагодження та підтримка якісної комунікації з покупцем стали для нас пріоритетними питаннями в період карантину. Ми всіма силами підтримували позитивний настрій, знімали відеоекскурсії, огляди житлових комплексів, звітували про динаміку будівництва, організовували цікаві та корисні онлайконференції на різні тематики тощо. Запустили телеграм-канал компанії, в якому розповідаємо новини та публікуємо різноманітні пропозиції, наприклад квартири місяця за найкращою ціною. Доволі вдалою ініціативою був і запуск брендованих велосипедів, які міг орендувати будь-хто та дістатися до пункту призначення.

Щодо нинішньої ситуації на ринку та найближчих перспектив, то сьогодні попит на нерухомість повністю відновився — спостерігається неабияка активність професійних інвесторів та спекулянтів, які за відсутності високих ставок за депозитами вбачають в інвестуванні у нерухомість чи не єдиний спосіб примноження заощаджень. Ціни на нерухомість будуть планомірно зростати, й до кінця року ми побачимо приріст у 15-20%.

У планах компанії «Інтергал-Буд» на 2021 рік — запуск восьми нових об’єктів. В основному це комплексна забудова з розвиненою інфраструктурою на великих територіях від 10 га. Концепт проєкту сьогодні має велике значення, покупці готові платити більше за якість, комфорт та умови, які повністю відповідатимуть їхнім потребам та очікуванням. Саме такі проєкти ми вже пропонуємо нашим покупцям, і їх кількість буде збільшуватися щомісяця.

Тетяна Маркова,
директор департаменту
продажів і маркетингу
«Київміськбуд»:

— Карантин, який був у квітні, ми відчули так, як і вс інші компанії — падінням продажу. Це падіння дало можливість влітку наздогнати темпи продажу.

У 2020 році «Київміськбуд» ввів в експлуатацію 360 тисяч квадратних метрів житла. Будівельний заділ становить 2,5 мільйона квадратних метрів. На 2021 рік заділ компанії на 500 тисяч більший, і сподіваємося, що ми отримаємо всі належні дозвільні документи від ДАБІ та завершимо заплановані об’єкти.

На жаль, невдала реформа ДАБІ в такий непростий період практично паралізувала галузь. Ключовим фактором була неузгодженість деяких розпоряджень і документів, унаслідок чого забудовники на введені будинки упродовж тривалого часу не могли отримати поштову адресу, а люди, відповідно, — оформити права власності на придбане житло. Зокрема, це також негативно позначилося на первинному ринку. Тобто на будівельній галузі не так сильно відобразився карантин, як те, що відбувалося поза її межами. Наприклад, звільнення від сплати пайової участі й одночасно відмова державних адміністрацій видавати поштові адреси, якщо немає такої довідки тощо.

Натомість локдаун у січні нинішнього року минув невідчутно, оскільки збігався в часі з новорічними святами.
Загалом за період локдауну в «Київміськбуд» впровадили мобільний додаток LiveIn, почали проводити відеоконференції та зустрічі в zoom. Під час квітневого локдауну, на диво, було пожвавлення продажу, адже люди усвідомили, що з хворобою можна жити, головне — зрозуміти, як вибудовувати свою діяльність. Крім того, з огляду на карантин люди почали перевіряти історію забудовника, переглядати об’єкти, які були раніше введені в експлуатацію, та всі дозвільні документи. Саме це допомогло «Київміськбуд» закріпитися як одному з лідерів будівельної галузі на ринку Києва.

Також карантин змусив людей переглянути площі проживання в бік їх збільшення. Люди прагнуть мати у квартирах великі балкони, лоджії, тераси тощо. Підвищилися вимоги до комфортності внутрішніх дворових територій та до розташування поблизу житлових комплексів зелених зон або водойм.

 

Антикризові заходи та посткарантинні стратегії

 

 

Раміль Мехтієв, СЕО
компанії ENSO:

— В ENSO розглядали кризу як час для можливостей. Наприклад, на ринку праці з’явилася певна кількість висококваліфікованих спеціалістів з великим досвідом, які втратили роботу і яких за інших обставин отримати у штат було б вкрай складно. За останній рік кількість співробітників компанії зросла чи не удвічі. Це стосується як технічного персоналу, так і офісних працівників. Також відбулося поповнення свого земельного банку перспективними ділянками.

2020 рік — це рік, коли наш земельний банк мав намір реалізовуватися та переходити з активного проєктування в наступну стадію — пропозицію ринку продуктів. У нас був запасний сценарій на випадок форс-мажору, він не був пов’язаний зі світовими тенденціями, він — локальний. Наш сценарій передбачав дивитися на ці процеси очима можливостей.

На відміну від багатьох інших забудовників, жодних акцій та знижок у період пандемії не було. Всі житлові комплекси ENSO продавалися за повну ціну, як і було заплановано попередньо. Така політика призвела до мінімальних продажів у весняний період, проте вже влітку зростання було чималим, і за підсумками 2020 року компанія виконала річний план продажів. 

Щодо прогнозів на майбутнє, то швидше за все у наступні кілька років запит від клієнтів на розташування житлового комплексу відійде на другий план. Проєкт може бути успішним у будь-якій локації, за умови, що він досконало продуманий з точки зору інфраструктури та внутрішнього наповнення. Зараз найпомітніший тренд — зростання вартості первинної нерухомості у Києві на фоні підвищеної конкуренції. І це не конкуренція за обсягами будівництва — це протистояння ідей житлових просторів.

 

Максим Барбаш, голова
Ради директорів компанії
GEOS:

— До суттєвих факторів, які впливали на роботу девелоперів під час пандемії, варто віднести діджиталізацію, людей як основний ресурс будівельного процесу, підрядників, інвесторів та будівництво в Європі.
Як керівник будівельного бізнесу, я, крім адаптації процесів до нових умов, міг спостерігати за людьми та організаціями: хто як реагував, що говорив, які рішення і виходячи з яких передумов ухвалював. Це дійсно новий, ні з чим не порівнянний досвід. Карантин вплинув на кожного з нас: на людей, сім’ї, спільноти, організації. Він торкнувся способу життя, спілкування, роботи, відпочинку — всього. Пережити і вийти з нього благополучно зможуть лише ті, хто був спочатку готовий до викликів і несподіванок, а під час кризи — зрозумів і прийняв нові реалії, а також став пристосовуватися до них. Чи стануть одним із наслідків коронавірусу чергові недобудови? Нині важко сказати, адже крапка в цій історії ще не поставлена. Але ті компанії, які зможуть виконати всі обіцянки, зміцнять своє становище на ринку. 

Наша компанія зіштовхнулася з усіма карантинними складнощами: закрилися відділи продажів, і ми були змушені переглянути свою присутність у мережах та загалом рекламу, обмежили пересування, переглянули заходи безпеки, проблеми комунікації з інвесторами. Адже вони не мали почуватися покинутими, натомість мають бути в курсі всіх продажів. Також на першому етапі карантинних обмежень багато наших об’єктів були на етапі здачі, і певна кількість нерухомості залишалася в продажах. Таким чином, велика кількість потенційних покупців змінили свої вподобання.

На жаль, у період масової паніки на початку першого карантину компанія зіштовхнулася зі значним відтоком робочої сили з будівельних майданчиків. Адже не секрет, що більшість будівельників приїжджають у ту ж Угорщину з України та Румунії. Також інвестори, які купують квартири в житлових комплексах GEOS в Угорщині та Іспанії, просто не могли потрапити в ці країни. 

З 2014 року ми ведемо роботу в Європі, зокрема в Угорщині. Там ми зіштовхнулися з такими самими проблемами, як і в Україні, — відтік робочої сили, який відбувся внаслідок трудової еміграції. Також були проблеми з покупцями, адже локдаун у Європі був жорсткий. 

З кінця травня 2020 року будівельники почали повертатися на роботу в Європу, і зараз цей процес уже практично повністю налагоджений. Оскільки інвесторам в’їзд тільки за запрошеннями, ми їм допомагаємо у вирішенні цього питання. Наш європейський офіс налагодив цей процес, і нині це не є проблемою. Якщо розглядати тенденції розвитку ринку, то необхідно думати над новими пропозиціями на ринку, що дозволили б людині мати зручну інфраструктуру. Помітно, що клієнти зацікавлені у покупці офісних приміщень біля дому. Якщо говорити про ціну, то стає зрозуміло, що вона зростає на 15-20%. Особливо це пов’язано з матеріалами, вартість яких прив’язана до курсу валюти. 

 

— Серед основних аспектів діяльності підприємства в умовах пандемії коронавірусу: безпека, будівництво, продажі, маркетинг.
Під час пандемії забудовнику необхідно дотримуватися кількох правил:
• дотримуватись норм безпеки (внутрішньої на будмайданчику і в офісі);
• бути гнучкими;
• не зупинятись (демонструвати динаміку будівництва);
• бути відкритими, надавати більше інформації (долати страхи людей);
• стежити за запитами клієнтів і реалізовувати їх.

Не менш важливими є турбота про співробітників, прогнозування сценаріїв на різні ситуації, а також наявність надійних партнерів. Необхідно прогнозувати різні сценарії під час локдауну. Наша компанія зіштовхнулася з різними причинами зниження темпу будівництва: деякі підрядники зменшили темпи будівництва, скоротилися обсяги постачання матеріалів тощо. Для збереження продажів компанія «Креатор-Буд» рекомендує продовжити розтермінування, лояльно ставитися до постійних клієнтів, не демпінгувати, надавати онлайн-консультації та комунікувати з інвесторами.

Натомість для того, аби виконувати свої зобов’язання та вчасно здавати в експлуатацію будинки, необхідно дотримуватися правил безпеки, бути гнучкими, не зупинятися і обов’язково демонструвати динаміку будівництва, аби не підривати довіру людей, бути відкритими і надавати якомога більше інформації про себе, щоб у потенційних інвесторів не було страхів, стежити за запитами клієнтів та намагатися реалізовувати їх. 

 

Суміжні ринки та поточні прогнози

 

Сергій Пилипенко,
генеральний директор
ПБГ «Ковальська»:

— Як виробники бетону ми спостерігали динамікуна будівельному ринку за обсягами замовлень. Споживання бетону за підсумками 2020 року зросло на 8-9% в країні в цілому, в Києві зростання становило 5%. Навесні 2020 року ми спостерігали просідання споживання на 40%. Але після завершення локдауну великі девелопери, які будують і здають об’єкти вчасно, відновили свою діяльність. У ІІ півріччі 2020-го ми фіксували зростання обсягів споживання бетону. Вони були навіть вищими, ніж у ІІ півріччі 2019-го. 

Навесні 2021 року, коли стало відомо про новий локдаун, ми не чекали падіння обсягів на рівні минулого року, адже будівельна галузь продовжувала активно працювати. У квітні підприємства «Ковальської» на 24% загалом перевиконали плановий показник із відвантаження бетону. А порівняно з обсягом реалізації бетону в березні квітневий показник більший на 43%. Такий результат є рекордним для нашої компанії за останні три роки. 

Якщо порівнювати результати квітня поточного року та минулорічного аналогічного періоду, то показники відвантаження бетону «Ковальська» підвищилися удвічі. 

Щодо ситуації на ринку нерухомості, то протягом 2021 року прогнозують підвищення цін у проміжку 15-20% (у гривневому еквіваленті). Щорічне коригування, як правило, пов’язане з інфляційними процесами, подорожчанням будівельних матеріалів та зростанням вартості будівельних робіт. Відбувся перерозподіл ринку в бік більш надійних забудовників, більш стійких фінансово. Інвестори йдуть до системних та досвідчених девелоперів, які демонструють стабільне будівництво та мають надійну репутацію.

Клієнти стали більш прискіпливими до вивчення документів. Вони ставлять професійні запитання та цікавляться: хто забудовник, хто генпідрядник, на кого оформлена земля тощо. На жаль, у багатьох забудовників немає відповідей на ці ключові питання. 

Головною перевагою «Ковальської» історично було те, що компанія завжди завершує свої об’єкти. Попри періодичні зовнішні кризи, у наших інвесторів фактично відсутній ризик, адже група вкладає у проєкти виключно свої ресурси та ніколи не бере на себе більше, ніж може профінансувати самостійно.

 Ми відповіли на запит клієнтів та запропонували інвесторам інструмент — це договір поруки, де поручителем за зобов’язанням по всіх об’єктах, які продає «Ковальська», виступає наш «ЗЗБК ім. Ковальської». Відтепер, підписуючи договір поруки при купівлі квартири у «Ковальської», інвестор отримує юридичне підтвердження того, що група несе відповідальність за об’єкти, які будує. 

Щодо прогнозів на наступний та поточний рік, на сьогодні нерухомість залишається одним із найбільш надійних та зрозумілих інструментів для збереження заощаджень для фізичних осіб. Саме тому продажі нерухомості нині зростають у багатьох девелоперів. При цьому інвесторам слід мати на увазі, що прибутковість можуть гарантувати далеко не всі об’єкти. Прибутковість залежить від рівня ліквідності квадратних метрів та від стадії, на якій інвестор вкладається в проєкт. Якщо всередині і навколо житлового комплексу інфраструктура розвинена, місце розташування зручне, а будівництво якісне, то такі квадратні метри не втратять в ціні через роки. 

У Києві та області зростатиме попит на об’єкти підвищеної комфортності. Вимушена самоізоляція змінила спосіб життя багатьох мешканців столиці. Люди стали менш мобільними та усвідомили важливість комплексів, всередині або навколо яких є розвинена інфраструктура: від розваг до просторів для роботи та навчання.