Як пережила 2022 рік будівельна галузь, легко зрозуміти на прикладі показників введення нового житла в експлуатацію та активності на ринку комерційної нерухомості. При цьому важливо врахувати і висновки, які роблять безпосередні учасники галузі.
Показники житлового та нежитлового будівництва
За 2022 рік в Україні введено в експлуатацію 7 110 224 квадратні метри житла. Згідно з розрахунками ЛУН, це на 38% менше, ніж роком раніше. Або лише на 16% менше, ніж у ковідний 2020 рік, коли збудували 8,5 млн нових метрів.
Загалом, за офіційними підрахунками, в Україні за 2022 рік з’явилося 74 312 квартир у багатоквартирних будинках та 18 281 приватний будинок. При цьому багаторічний лідер із нового будівництва — Київська область — за рік війни завершила на 29% менше нових метрів порівняно з попереднім роком, що є досить вдалим результатом.
У цілому найкращі результати за темпами «рік до року» показали: Полтавська область — +48% нових метрів; Вінницька — +11%; Чернігівська — +7%.
Водночас рекордсменами за кількістю нових квартир стали: Київська область — 15 554, Київ — 13 898, Одеська область — 10 295, Львівська область — 6873, Вінницька область — 4849.
До числа рекордсменів за кількістю нових приватних будинків увійшли: Київська область (4132), Львівська (1816), Волинська (1391), Закарпатська (1365) та Рівненська (1301).
Стосовно столиці, то за розглянутий період у Києві ввели в експлуатацію удвічі менше житла, ніж роком раніше, — 0,9 млн м² проти 1,96 млн м² у 2021 році. Попри війну, в адміністративних межах столиці за 2022 рік з’явилося 100 нових приватних будинків із середньою площею 373 м². Якщо зазирати вперед, то у 2023 році ситуація на первинному ринку житла залишатиметься складною.
Ринок комерційної нерухомості теж зазнав змін. Якщо довоєнний 2021 рік був вдалим, наприклад, для ринку торговельної нерухомості, то через повномасштабне вторгнення рф вектор розвитку ТРЦ змінився. Деякі ТЦ та ТРЦ були вщент зруйновані, деякі зазнали значних або часткових руйнувань. У спільній оцінці, оприлюдненій урядом України, Європейська комісія та Світовий банк у співпраці з партнерами підрахували, що поточна вартість реконструкції та відновлення в Україні становить 349 мільярдів доларів (349 мільярдів євро). Очікується, що ця цифра зросте в найближчі місяці, оскільки війна триває. Позитивним є те, що постраждалі ТРЦ потрохи відновлюють свою роботу.
На прикладі досліджень компанії CBRE Ukraine можна побачити, що офісний ринок України теж продовжує працювати в часи повномасштабної війни. Так, згідно з останніми даними, протягом 2022 року офісний ринок Києва залишався обмеженим через очевидні причини воєнної агресії в країні, що призвело до зниження економічних показників та різкого сповільнення комерційної активності.
Станом на грудень 2022 року річний обсяг орендної активності становив приблизно 40 000 кв.м, що становить лише 22% від обсягу 2021 року (близько 185 000 кв.м).
Розподіл орендної активності за індустріями бізнесу свідчить про те, що ІТ-сектор, який активно набирав обертів протягом останніх років, у 2022 році помітно знизив попит на офісні приміщення, як і всі інші сектори. Частка ІТ-компаній у структурі орендної активності становила лише 22%, причому переважали угоди з пролонгації наявних орендних договорів, тоді як найбільша частка (38%) припала на індустрію фармацевтики та медицини.
У 2022 році пік введення в експлуатацію нових об’єктів припав на четвертий квартал, коли на ринок вийшло близько 97 000 кв.м, у результаті чого загальний обсяг офісної нерухомості становив близько 2,21 млн кв.м (+5% р/р). Очевидно, повномасштабна війна призвела до того, що на ринку з’явилася велика кількість об’єктів із незавершеним будівництвом, яке було призупинено. Оскільки у 2022 році не було зафіксовано жодного нового девелоперського проєкту і, за прогнозами CBRE Ukraine, навряд чи буде зафіксовано новий у 2023 році, обсяг офісної нерухомості у наступні 2-3 роки зростатиме лише за умови перезапуску призупинених проєктів.
Водночас станом на грудень 2022 року середня вакантність на ринку зросла до 26% (+11,9 п.п. з початку року). Таке зростання було зумовлене скороченням офісних площ орендарями та виходом значної кількості нових об’єктів у четвертому кварталі 2022 року. Аналізуючи вакантність за класами, рівень вакантності в класі А зріс на 13,5% з початку року до 22,3%, а в класі В — на 11,6% до 29,2% з початку року.
Навіть ці два сегменти ринку комерційної нерухомості відображають приблизну картину всього ринку. За прогнозами експертів, імовірно, попит на більшість комерційних приміщень залишатиметься пригніченим під час воєнного стану, а нове будівництво практично не відбуватиметься. Можна очікувати рідкісних інвестиційних угод, але переважно з придбанням під власні потреби.
Оцінка ситуації від гравців ринку
Як і вся країна, будівельна галузь із 24 лютого 2022 року почала відлік нового етапу життя та роботи у воєнний час. Щоб більш глибоко зрозуміти стан речей, ми провели заочний круглий стіл серед учасників різних сегментів будівельної галузі та попросили відповісти на низку запитань. Зокрема, розповісти, як компанія налаштовувалась на роботу та з якими труднощами зіштовхнулась, чи відновили роботу на поточних об’єктах забудовники, чи вдалося завершити об’єкти, що були на завершальному етапі будівництва, чи є вже в планах нові, як позначилось на роботі компанії зростання цін на будівельні матеріали, на що варто розрахувати в новому сезоні тощо.
Нерухомість
Як згадує Дмитро Новіков, директор із маркетингу компанії City One Development, на початку війни ситуація була критичною: «Близько 20% чоловічого колективу компанії було мобілізовано до ЗСУ. Але вже в середині квітня ми почали працювати, виділили групу фахівців, вкрай необхідних для запуску, та поступово нарощували темп.
Так, компанія City One Development однією з перших відновила свою роботу на будівельних майданчиках — із початку травня ми поновили будівництво на всіх наших об’єктах.
Щодо нових проєктів. Зараз такий час, коли можна розвивати проєкти на початковому етапі: розробка концепції, отримання вихідних даних, розробка проєктної документації, проходження експертизи проєкту — для подальшої можливості запуску активної фази реалізації проєкту після закінчення бойових дій.
Стосовно пріоритетів, то з початку війни для City One Development існує два основні: активне будівництво наявних об’єктів задля виконання зобов’язань перед інвесторами та наближення перемоги України шляхом системної допомоги військовим, медикам, деокупованим громадам. Адже тільки після завершення війни і нашої перемоги відбудеться пожвавлення попиту на нерухомість та відновлення будівельного ринку в цілому.
Багато українських підприємств зруйновані, переміщені або тимчасово припинили роботу через брак необхідної сировини. Як наслідок — були розірвані або змінилися логістичні зв’язки. Деякі компанії вже збудували нові ланцюги постачання, інші ще в процесі, але реалії такі, що кожна компанія шукає нові зручні та вигідні логістичні рішення постачання матеріалів для будівництва. У зв’язку з цим та з вищезазначених причин вартість будівельних матеріалів уже зросла з 25 до 40% порівняно з довоєнним часом. Звичайно, це не може не позначитися на собівартості будівництва, але, на жаль, це теперішня реальність.
Ще один виклик — відключення електроенергії. З метою безперебійної роботи будівництва компанія придбала та встановила генератори. Аби будівництво відбувалося згідно з графіком, в години централізованого вимкнення електроенергії наші будівельні майданчики переходять на резервне живлення генераторами.
Чи змінилося сьогодні конкурентне середовище? Цілком імовірно, що частина невеликих компаній через брак фінансування проєктів можуть припинити свою діяльність. Продовжать працювати девелопери, які цінують свою репутацію та мають запас фінансової міцності, але на тих, хто має у своєму інвестиційному портфелі багато проєктів на початковому етапі будівництва, і тих, хто залучав інвестиційні кошти з інших своїх проєктів, можуть очікувати значні труднощі.
Загалом наразі не варто очікувати на суттєве зростання попиту на нерухомість — відновлення відбудеться після припинення активних бойових дій. Натомість ті покупці, які розглядають новобудови, надають перевагу об’єктам на фінальній стадії готовності будівництва. Також спостерігається зацікавленість готовим та недорогим житлом, як на первинному, так і на вторинному ринках».
«Як і більшість представників будівельної галузі, наша компанія мала на 2022 рік свої плани, але війна кардинально їх змінила. У перші дні повномасштабної війни всі недобудовані житлові об’єкти були законсервовані, а 20-тисячне містечко ЖК «Чайка» протягом трьох діб війни було підготовлено до специфіки військових буднів, — так описали ситуацію в девелоперській компанії «ОМОКС». — Після зупинення воєнного наступу на столицю та відведення лінії фронту девелоперська компанія «ОМОКС» почала нарощувати темпи своєї професійної діяльності. Було відновлено будівництво раніше законсервованих об’єктів. Результатом докладених зусиль стало введення в експлуатацію трьох житлових будинків у ЖК «Чайка» на головне свято країни — День незалежності. В умовах повномасштабної війни ми не просто вистояли, а виконали свої довоєнні зобов’язання перед інвесторами, і 382 родини отримали ключі від власних осель.
Звичайно, у нас є бажання відновити весь запланований обсяг будівництва, але, на жаль, у нинішніх умовах це поки що неможливо зробити, однак ми працюємо і над цим надскладним завданням. Адже сьогодні у кожного свій фронт! Наш фронт — будівельний та житлово-комунальний. Війська рф продовжують атакувати критичну інфраструктуру України. Та попри пошкоджені енергетичні об’єкти, відключення електроенергії, великі борги у населення за спожиті послуги, жорсткі умови з постачання газу, ми розпочали опалювальний сезон 2022-2023 рр., забезпечивши теплом як об’єкти соціальної та критичної інфраструктури, так і мешканців наших житлових комплексів.
На жаль, щоденна загроза ракетно-бомбових ударів унеможливлює початок будівельних робіт. Будівництво має свою складську та транспортну логістику, яка зараз фактично не працює. Дефіцит енергоресурсів, кадрів та оборотних коштів підприємств виключає можливість довгострокового планування завантаження будівельних потужностей.
Крім того, житло неможливо побудувати без забезпечення платоспроможного попиту населення, і такий попит забезпечується банківськими іпотечними та споживчими кредитами. Адекватних умов кредитування Україна не мала і до війни. Нашій фінансово–банківській системі на конституційному рівні заборонено дофінансування бюджетного дефіциту за рахунок банківських позик у національній валюті, що було нерозумним навіть у мирний час, і подібних рішень проти себе жодна держава не ухвалювала.
Тому поки що марно сподіватися, що Національний банк України, який заборонив сам собі участь у розвитку країни, забезпечить доступність національної валюти для бізнесу та громадян України. Гроші — це каталізатор активності народу, вони необхідні саме зараз у найтяжчі часи.
Практика виходу з криз — це активне довгострокове використання беззаставних, безвідсоткових кредитів бізнесом та фізичними особами. На якийсь час ці заходи виключать надприбуток банків, зменшать доходи вкладників, натомість вони повернуть у життя наших громадян здорову та зрозумілу всім логіку, дадуть змогу планувати своє життя. Тільки завдяки розумній кредитній політиці держави у бізнесу та громадян України відновиться сенс життя в Україні.
У такий важкий військовий час для нашої країни важливо бути згуртованими, підтримувати один одного та допомагати у спільній справі! Дії забудовників Києва та Київської області в перші дні війни довели свою ефективність, хоч і не вирішили всіх проблем, зумовлених війною, залишивши їх нам на майбутні періоди.
Щодо очікувань, тільки підтримка виробника та населення України на державному рівні дасть поштовх до відновлення. Беззаставні та безвідсоткові кредити для бізнесу і споживчі кредити в національній валюті для працюючого населення України — це те, що логічно та відповідає інтересам народу України. Без цих заходів усі прогнози щодо сенсу життя в Україні вкрай негативні».
За словами представників компанії Royal House, вони були першим столичним забудовником, який відновив будівництво у столиці (ЖК «Нова Англія»), а саме 5 квітня 2022 року. Відновлення будівництва розпочалося одночасно по всіх будинках ЖК, які на той час перебували на різній стадії будівництва. Станом на кінець квітня 2022 року темпи будівництва досягли рівня, який був до повномасштабного вторгнення.
Серед тенденцій, які варто виділити: протягом усього періоду від повномасштабного вторгнення основний запит інвесторів — це розтермінування або кредит. Навіть якщо у клієнта є вся сума на квартиру, він не готовий її виплатити одразу. Тому ми розробили кілька умов щодо розтермінування, ґрунтуючись на запитах клієнтів.
Очікувано збільшилися запити на готове житло або на об’єкти з високою стадією готовності, тому тільки великі забудовники, або ж ті компанії, що мають надійну фінансову подушку, зможуть утриматися на ринку і будувати за власні кошти, щоб продавати готові квартири.
Конкуренція між компаніями посилюватиметься, адже кількість покупців, готових інвестувати в об’єкт нерухомості на стадії фундаменту, скоротилася.
І хоча ринок повністю залежить від ситуації на фронті, інтерес інвестувати у нерухомість залишається. За умови стабільної воєнної ситуації (наскільки про це можна говорити) зацікавленість інвесторів у наступному році збережеться на рівні 2022 року. А от ті клієнти, які очікують зниження ціни, змушені будуть розчаруватися, адже собівартість квадратного метра вже зросла в середньому на 15%. Великим позитивним моментом для покупців буде те, що відділи продажу пропонують дедалі більше ліквідних квартир, і клієнти можуть скористатися можливістю обрати краще планування та поверх.
Наразі головне завдання — можливість будувати і виконувати зобов’язання перед інвесторами. Це стосується і наявності будівельних матеріалів, фінансових можливостей та людських ресурсів. Але головне — можливість будувати безпечно, завдяки Збройним Силам України».
Будматеріали
Ситуацію на ринку сталевих конструкцій прокоментувала Анна Гонтаренко, ТВО виконавчого директора «Українського Центру Сталевого Будівництва»: «З першого для війни в Україні ринок сталевих конструкцій, який напряму залежить від роботи металургійної галузі, зазнав значних змін. Одночасно з падінням попиту на металоконструкції спостерігалося збільшення вартості прокату, а відповідно, і металоконструкцій. Ключовими факторами, що вплинули на зростання цін, стали: руйнування та окупація виробничих потужностей найбільших металургійних комбінатів України — «Азовсталь» та ММК ім. Ілліча, а також зростання курсу валют і вартості логістики.
З початку року ціни на певні позиції сортаменту зросли від 41 до 63%. У свою чергу будівельні металоконструкції здорожчали від 35%.
Завдяки запасам на складах металотрейдерів та задоволенню попиту працюючими металургійними підприємствами дефіциту металопрокату не спостерігається. У разі вичерпання запасів для певних позицій сортаменту, що не можуть бути виготовлені в Україні, попит задовольняється за рахунок імпорту.
Сьогодні УЦСБ працює над розробкою нових ефективних проєктних рішень зі сталевих конструкцій, де буде максимально використаний прокат українського виробництва. Наприклад, конструкції покриття прольотом від 18 до 30 м з профільної труби.
Якщо говорити про покрівельні та фасадні матеріали, дефіциту сировини немає. Рулонний лист виготовляється на «Запоріжсталі», а для цинкування та фарбування використовують потужності «Юністіл» або «МОДУЛЬ Україна».
Основними замовниками будівельних конструкцій та матеріалів сьогодні є бізнес і держава — для відновлення зруйнованих об’єктів або щоб законсервувати будівництво на зиму. Також є проєкти, які почалися ще до війни і продовжують фінансуватися інвесторами для завершення.
Попри зменшення обсягів ринку сталевого будівництва, у 2022 році жоден з учасників Асоціації не призупинив функціонування і не заявив про наміри вийти з бізнесу.
«З першого дня територія нашого підприємства опинилася в окупації, — розповіли в компанії «Імператив». — Не маючи інформації стосовно його стану і можливості доступу, прийняли рішення відновлювати виробничі лінії з нуля в більш безпечному регіоні — Івано-Франківській області. Було досить важко знайти приміщення/територію, яка б відповідала потребам щодо електрики/доступності. У перші місяці стикнулися з дефіцитом комплектуючих для збірки ліній, шукали по всій Україні. Були труднощі з пошуком житла для працівників. Але врешті-решт за три місяці вдалося запустити виробництво та перевезти майже 70% персоналу.
Нас дуже підтримували співробітники, партнери, які чекали нашу продукцію. Допомогли кредитори —
постачальники сировини, які погодилися відтермінувати погашення боргів, оскільки всі розуміли, що або зараз затягуємо пояси та йдемо далі, або з нами судяться та втрачають усе. Звісно, зараз попит значно знизився, але є віра в перемогу і відбудову країни. Вдячні тим підприємствам, які зараз продовжують будувати/реконструювати — це додає оптимізму.
Зараз сфокусовані на відновленні потужностей виробництва та пошуку нових ринків. Перспективу бачимо у виході на європейський ринок та в пошуку міжнародних партнерів. Одним із фокусів діяльності є вдосконалення наявної продукції та розробка нових напрямів, щоб задовольнити потреби на ринку.
Асортимент продукції не скоротився. Навпаки, ми почали випускати новий продукт, оскільки є конкуренція і маємо адаптуватися. Також через спад виробництва у нас з’явився час на роботу над новими продуктами, які маємо запустити в наступному році. Основним замовником виступають забудовники, підрядні будівельні організації та приватні будівельники.
Якщо говорити про конкурентне середовище, то на початку війни деякі виробники зупинилися (та й ми самі не могли виробляти арматуру). Хтось у цей час працював. Зараз можемо сказати, що майже всі повернулися на ринок.
Але загалом конкуренція в Україні значно посилилася. І якщо раніше конкуренти були рівнозначні, то тепер основні конкуренти — гаражні виробники, які пропонують продукцію нижче нашої собівартості. А таку ціну вони можуть дати за рахунок неякісної дешевої сировини. Ринок наповнила дешева продукція більш низької якості, що в умовах обмеженого фінансування користується попитом. Біда в тому, що з такою продукцією важко працювати, вона ламається, кришиться і, на жаль, збільшує ризик передчасних руйнувань будівель. Уже є випадки руйнування фундаменту через таку неякісну (але дешеву) продукцію, і це може завдати значної шкоди ринку композитних матеріалів.
Щодо перспектив, то головне — вижити. Якщо впаде будівельна галузь — то впаде економіка. Стосовно нашого сегменту ринку скажу: ринок дуже просів. Наразі працюємо фактично для виплат зарплат. З погляду прибутку рік виявився збитковим, але готові стартувати у новому сезоні для відновлення довоєнних потужностей.
Згадуючи ситуацію на початку війни, Ігнатенко Вікторія, директор київського структурного підрозділу ТОВ «Мастерпласт» зазначила, що з першого дня, як і у всіх українців, була розгубленість та стурбованість. «Ми майже одразу почали евакуйовувати з «гарячих» точок частину наших складів та автопарку. Але всі ключові співробітники вирішили, незважаючи на складні обставини, продовжувати роботу в містах підвищеного ризику, в Миколаєві та Дніпрі.
Для нас було надважливо дати нашим співробітникам опору та захист у ці важкі часи. Наша компанія продовжувала виплачувати всім співробітникам заробітну плату, надавала всім охочим прихисток в Ужгороді, де розташований центральний офіс компанії. Важливим завданням було почати працювати якомога швидше, підтримуючи економіку країни. Філії в Ужгороді та Рівному перші почали успішно реалізовувати продукцію.
Нині наше основне завдання — забезпечити постійну наявність товарів та оперативно виконувати замовлення, отримані від наших партнерів по всій території України. Ми перелаштували всі наші логістичні маршрути, перемістили склади з південного регіону, але продовжуємо доставляти матеріали по всій країні, окрім тимчасово окупованих територій. Завдяки цьому наші товари безперервно доїжджають до постраждалих регіонів.
Асортимент товару не змінився, навпаки, використовуючи наші логістичні можливості та присутність компанії на міжнародному ринку, ми вводимо нові товарні позиції. При цьому основними нашими замовниками є великі будівельні бази, гіпермаркети, забудовники.
Конкурентне середовище, звичайно, стало слабшим. Гравці не пішли з ринку, але відчутно скоротили обсяги імпорту, — розповіла експертка.
«Сьогодні наявність та доступність якісного заводського цементу та виробів із нього — це можливість відбудовувати країну тут і зараз, — поділилися думками в Асоціації виробників цементу України «Укрцемент». — Незламний український бізнес адаптувався до воєнного часу та продовжує допомагати країні. Через капіталоємне виробництво виробники цементу тримають оборону на місцях, випускаючи, стратегічно важливу для країни будівельну продукцію — цемент. Багато цементників виконують свій військовий обов’язок, захищаючи незалежність України.
На кінець 2021 року на 9 цементних заводах, що входять до складу Асоціації «Укрцемент», було вироблено 11 млн т цементу. Зросло внутрішнє споживання продукції. Виробництво цементу на душу населення становило 267 кг. Цей показник використовується в ООН для оцінки економічного потенціалу країн. Підвищення його рівня означає, що будується інфраструктура, житло, а отже, держава розвивається та має перспективу.
Початок 2022 виробничого року набирав гарних обертів. Уже перші два місяці підтверджували ріст виробництва, що могло б перевершити успішний результат за випуском готової продукції попереднього року. Але війна «обнулила» цю статистику. Станом на кінець 2022 року внутрішнє споживання цементу становило лише 30-35% від минулорічного.
Обсяги виробництва цементу в Україні в січні-жовтні 2022 року скоротилися на 50% порівняно з аналогічним періодом 2021 року. Це пов’язано зі скороченням споживання.
Обсяг завданої шкоди та довгострокові наслідки війни оцінити важко. Доки бойові дії на території країни тривають, бізнес та населення стикаються з новими викликами — відключення електроенергії. Складніше на виробництвах, адже вітчизняна промисловість і без відключень зазнала великих втрат. Повна картина стане відомою після витіснення ворога з країни.
Учасники Асоціації забезпечують у першочерговому порядку потреби Збройних Сил України, Національної гвардії та місцевого населення для побудови захисних споруд, а також беруть участь у відновленні зруйнованих житлових та інфраструктурних об’єктів.
Для відновлення інфраструктури потрібні настання миру та фінансове забезпечення кожного окремого проєкту. Цементна галузь спроможна за наявних виробничих потужностей та сприятливих умов ринку виробляти 11,5-12 млн т цементу на рік. Це означає, що українські виробники цементу повною мірою можуть забезпечити потреби країни. Крім того, підприємства готові нарощувати свої потужності», — зазначили в Асоціації.