Одним із показників сталого розвитку країни є обсяги введення в експлуатацію комерційної та житлової нерухомості. Адже це прямі показники економічної стабільності країни та її громадян.
Загальна картина
Звичайно, з початком повномасштабної війни всі майданчики закрились. І лише через кілька місяців після 24 лютого 2022 року частина почала відновлювати діяльність. Це стосується територій, де не було воєнних дій. У більш гарячих точках поступове відновлення роботи відбулося тільки після деокупації. Так, у більшості регіонів України вже влітку робота на будівельних майданчиках була поновлена. Загалом процеси на ринку 2022 року прийнято поділяти на періоди, які відповідали ситуації: лютий-березень (зупинка і закриття всіх проєктів), квітень-травень (часткове відновлення процесів) та починаючи з літа — поступове повернення на будмайданчики та відновлення роботи об’єктів комерційної нерухомості.
За цей період більшість компаній пережили суттєве скорочення кількості працівників, що негативно позначилося на відновленні роботи. Наприклад, за даними досліджень Ukrainian Real Estate Club, лише в 35% компаній у сфері нерухомості кількість працівників не змінилася протягом 2022 року. У цілому ж відбулося скорочення від 10 до 50 і більше відсотків у 63% компаній ринку. При цьому у 2023 році більшість компаній, маючи розуміння реальних обсягів та планів на рік, почали поповнювати штат працівників у середньому на 10-30%. Хоча, на жаль, на ринку праці спостерігається зменшення розмірів заробітної плати на рівні 30-45%.
Також варто виділити і такий фактор, як зміна формату роботи. Майже в кожній компанії сьогодні є працівники, які працюють віддалено у зв’язку з переїздом всередині країни чи виїздом за кордон. Стосовно закриття чи переїзду офісів, то тут ситуація більш стабільна, і частка таких офісів досить низька. Це прогнозовано, адже важко уявити роботу компанії, яка перебуває далеко від своїх проєктів. Таку розкіш можуть собі дозволити, приміром, компанії, що задіяні у сфері сервісу або проєктування.
Загалом 2022 рік був складним для галузі, а якщо додати сюди збитки, завдані війною, то картина стає більш масштабною. Так, за даними Інституту Київської школи економіки (KSE Institute), загальна сума прямих задокументованих збитків, завдана інфраструктурі України через повномасштабне вторгнення росії, станом на квітень 2023 року сягає $147,5 млрд (за вартістю заміщення). Унаслідок війни продовжуються руйнування житлових будинків, підприємств, освітніх закладів, інфраструктури агросектору, що і зумовлює зростання загальної суми збитків.
За підсумками квітня 2023 року, сума збитків житлового фонду порівняно з лютим цього року зросла на $1,2 млрд — з $53,6 млрд до $54,4 млрд. Загальна кількість пошкоджених або зруйнованих житлових будинків, серед яких приватні, багатоквартирні будинки та гуртожитки — майже 158 тис.
На другому і третьому місці за сумою збитків залишаються сфери інфраструктури та промисловості, зокрема втрати підприємств. Сума збитків інфраструктури не змінилася — $36,2 млрд, водночас активів підприємств зруйновано або пошкоджено ще на $100 тис., і загальна сума таких збитків становить $11,4 млрд.
До $9,1 млрд зросли збитки, яких війна завдала інфраструктурі сфери освіти. Заклади сфери освіти і далі зазнають пошкоджень та руйнувань через війну. За підсумками квітня цього року, загальна кількість пошкоджених та зруйнованих освітніх обʼєктів сягає 3,2 тисячі, серед них — понад 1,5 тисячі закладів середньої освіти, майже тисяча — дошкільної, 538 — вищої освіти.
Також ще на $200 млн зросли прямі втрати через пошкодження енергетичної інфраструктури, і наразі загальна сума таких збитків становить $8,3 млрд.
Ще на $0,9 млрд зросли збитки, завдані сфері охорони здоров’я. Порівняно з лютим 2023 року станом на квітень втрати галузі охорони здоров’я зросли з $1,8 млрд до $2,7 млрд. Загалом унаслідок війни зруйновано або пошкоджено 806 об’єктів, серед них — 367 лікарень та 341 амбулаторія. Зазначимо, що в поточному звіті зменшилася кількість закладів медицини після уточнення актуальної інформації від місцевих адміністрацій.
Експерти проєкту «Росія заплатить» здійснили переоцінку збитків сфери ЖКХ відповідно до нових даних місцевих адміністрацій та на основі оновлених припущень щодо інтенсивності впливу бойових дій на цю галузь. Так, оновлена оцінка суми збитків цієї сфери за підсумками першого року повномасштабної війни становила $1,4 млрд, а на квітень 2023 року — $2,7 млрд.
Але життя триває. І навіть у невизначеності воєнного часу будівельний ринок та ринок нерухомості навчилися будувати плани та запускати проєкти.
Житлова нерухомість
Ринок житлової нерухомості в Україні зазнав значних змін з початку повномасштабного вторгнення рф. Ці зміни стосуються не лише цін, попиту, темпів будівництва та нових законодавчих ініціатив — вони впливають і на вимоги потенційних покупців. Зараз основними пріоритетами є забезпечення максимальної безпеки та комфорту в умовах постійних повітряних тривог та блекаутів, і саме на ці аспекти звертають увагу покупці.
Що ж стосується обсягів введеного в експлуатацію житла у 2022 році, то, за даними Державної статистики України, цей показник становив 7 110 224 кв. м житла, що на 38% менше, ніж у 2021 році (11,44 млн кв. м), і лише на 16% менше, ніж у ковідний 2020 рік, коли збудували 8,5 млн нових метрів квадратних. При цьому всього введено в експлуатацію 74 312 квартир у багатоквартирних будинках та 18 281 приватний будинок. Скорочення обсягів нової пропозиції відбувалося фактично по всій території України, за винятком кількох областей. Східні та південні області зазнали найбільшого спаду в будівництві: обсяги введення в експлуатацію нового житла тут впали на 70-90% порівняно з попереднім роком. При цьому рекордсменами за кількістю нових квартир стали:
Київська область — 15 554;
Київ — 13 898;
Одеська область — 10 295;
Львівська область — 6873;
Вінницька область — 4849.
Рекордсмени за кількістю нових приватних будинків:
Київська область — 4132;
Львівська область — 1816;
Волинська область — 1391;
Закарпатська область — 1365;
Рівненська область — 1301.
Якщо дивитись на ті зрушення, що фіксують сьогодні, то, за даними ЛУН, станом на травень 2023 року порівняно з довоєнним рівнем понад 90% ЖК на заході України відкрили продажі квартир у новобудовах. Наприклад, у Києві цей показник становить 79% ЖК. Хоча в Херсонській області продажі ще не відкрили, у Запорізькій області йдеться про цифру 36%, у Харківській — 26%, Дніпропетровській — 71%.
До рейтингу ТОП-5 областей, у яких ЖК вже відкрили продажі (серед тих, хто продавав і до війни), ввійшли такі області: Закарпатська область — 98%, Івано-Франківська — 97%, Тернопільська, Рівненська, Черкаська — по 96%.
Крім цього, 162 нові ЖК відкрили продажі вже після початку повномасштабної війни. Щодо відновлення будівництва, то загалом 54% київських ЖК відновили будівництво станом на травень 2023 року, херсонські поки що не відновили, у Запорізькій області — 32%, Харківській — 17%, Дніпропетровській — 71%. ТОП-5 областей, які відновили будівництво: Волинська та Закарпатська — по 96%, Івано-Франківська — 94%, Тернопільська — 92%, Львівська — 91%.
Серед тенденцій, що нині спостерігаються на ринку житлової нерухомості, варто виділити зміну критерій, за якими покупці обирають нерухомість. Приміром, безпечне укриття чи паркінг із зручностями та дотриманням норм безпеки (передбачено кілька входів/виходів, санвузли, розетки та навіть встановлено підсилювачі мобільного зв’язку) має переваги перед басейном на даху, або ж готова квартира — більш привабливий та надійний варіант, аніж дешевша нерухомість на етапі будівництва. Також змінились і вподобання щодо проєктування. Так, якщо раніше всім подобались панорамні вікна, то зараз вони, радше, відлякують. Перевага надається тепер стандартним вікнам. Поверховість теж нині має протилежний попит: секції нижчої поверховості перемагають над висотними будинками.
Звичайно, говорячи про ринок житлової нерухомості, варто зупинитись і на купівельній спроможності населення. Війна змусила покупців більш обґрунтовано ставитися до придбань, тим паче таких масштабних, як купівля житла. Більшість потенційних покупців/інвесторів зайняли вичікувальну позицію, незалежно від регіону, з огляду на невизначеність та фізичні й економічні ризики. Як результат, попит на квартири на первинному ринку становив лише 30% від довоєнних обсягів у західних областях, тоді як у Києві загальний попит становить 10-20% від довоєнних обсягів.
На вторинному ринку схожі тенденції: кількість укладених угод купівлі-продажу квартир та житлових будинків в Україні протягом 2022 року становила лише третину минулорічного обсягу.
Певні надії на підвищення фінансових можливостей потенційних покупців дає запуск державної програми доступного кредитування єОселя, яка запрацювала з жовтня 2022 року. Нагадаємо, державна програма доступного іпотечного кредитування єОселя стартувала у жовтні минулого року. Наразі заявку на отримання кредиту для придбання житла за пільговою ставкою 3% можуть подати військовослужбовці ЗСУ за контрактом, педагоги, медики та науковці, які працюють у закладах державної та комунальної форм власності. Програма поширюється на всю територію України, крім тимчасово окупованої та зони бойових дій. Реалізують єОселю компанія «Укрфінжитло» спільно з Мінекономіки, Мінцифрою та Дією.
Згідно із заявами координатора проєкту єОселя, компанії «Укрфінжитло», станом на травень 2023 року в рамках програми 1254 родини отримали кредити на загальну суму майже 1,69 млрд грн. Більшість позичальників — військовослужбовці ЗСУ за контрактом та правоохоронці — 1019. Крім них, програмою скористалися 113 медиків, 105 педагогів та 17 науковців. Також уряд анонсував, що із серпня поточного року житло за програмою зможуть придбати ще більше українців під 7% річних.
Тож, підбиваючи короткий підсумок, імовірно, у 2023 році забудовники продовжать зосереджувати всі ресурси на проєктах, які перебувають на завершальній стадії будівництва. Очікувати буму нових проєктів найближчим часом не варто.
Щодо попиту, то лише після повного завершення війни та стабілізації економіки ми зможемо спостерігати поступове відновлення купівельної активності. Тоді ж на ринку житла може спрацювати відкладений попит, але все залежатиме від темпів макроекономічної стабілізації України після війни. Наразі головними негативними факторами, які впливають на ринок житла, залишаються суттєве зниження попиту, зменшення платоспроможності українців, міграційні та еміграційні процеси, інфляція та зростання собівартості.
Комерційна нерухомість
Як і для житлової нерухомості, 2021 рік був вдалим і для комерційної. Приміром, на ринку торговельної нерухомості була виведена значна кількість нових площ, відновилися орендні ставки та скоротилася вакантність. Ба більше, у 2022-2024 роках очікувалося відкриття значної кількості площ. Наприклад, тільки по Києву ця цифра мала сягнути майже 250 тис. кв. м. На жаль, через повномасштабне вторгнення рф планам не судилося здійснитися. Але ринок все ж таки зумів оговтатися від шоку перших місяців повномасштабної війни і швидко адаптувався.
Серед істотних змін — львівський регіон сьогодні більш привабливий для інвестицій і випередив столицю. На жаль, Дніпро та Одеса поки що у списку менш цікавих регіонів. Але загалом сегмент комерційної нерухомості починає відновлюватись, і це яскраво видно на прикладі столиці.
Наприклад, попри те, що офісній нерухомості прогнозували значне падіння, вона швидко адаптувалась. Насамперед цього вдалося досягти завдяки попередньому досвіду подолання криз, зокрема і в часи пандемії. Підтвердженням цього стали основні показники ринку станом на 1 квартал 2023 року, де обсяг орендної активності за квартал становив близько 45 000 кв. м, що є рівноцінним до обсягу всього 2022 року. За оцінками експертів компанії CBRE Ukraine, стрімкий сплеск орендної активності був зумовлений насамперед переїздом орендарів у прайм локації або нові будівлі класу А, що пропонують привабливі умови оренди. Важливо зазначити, що таке зростання показника поглинання в першому кварталі 2023 року ще не є ринковою тенденцією, а, скоріше, відображає обсяг завершених угод, розпочатих у другій половині 2022 року. Разом з тим ІТ-сектор продовжував домінувати у структурі оренди із 73% орендованих площ в I кварталі 2023 року та з найбільшою часткою переїздів.
За даними CBRE Ukraine, до кінця року заплановано до введення в експлуатацію майже 58 000 кв. м нових офісних площ, хоча, зважаючи на війну в країні, можливі затримки та перенесення термінів. Незначні зміни спостерігалися і з рівнем вакантності на ринку та з ефективною прайм ставкою ($21 кв.м/міс (+0% кв/кв). Так, середня вакантність на ринку незначно зросла, що можна пояснити відсутністю нової пропозиції та оптимізацією площ деякими орендарями та переїздами.
Безперечно, складський ринок показав високу стійкість серед інших ринків комерційної нерухомості, але і зазнав масштабних руйнувань через ракетні обстріли. Початок повномасштабної війни спровокував кризу в логістичному сегменті, що позначилась не тільки на Україні, а й на інших країнах. Різке зміщення попиту в західні області України спричинило гостру потребу в якісних складських приміщеннях. Проте вже після деокупації Київської області компанії почали повертатися до Києва, адже Київ був і залишається основним логістичним хабом. Плюс до всього, тут уже є якісні площі за рахунок багаторічного розвитку ринку складів у регіоні. Проте ракетними влучаннями було завдано шкоди майже 22% загальної складської пропозиції в Київському регіоні (на кінець 2021 року загальний обсяг площ становив 1,6 млн кв. м).
На сьогодні ринок демонструє позитивну динаміку. Так, орендна активність у 1 кв. 2023 року становила близько 27 000 кв. м, що на 48% більше, ніж у довоєнному 2021 році. А за оцінками CBRE Ukraine, у 2023 році очікується введення в експлуатацію близько 160 000 кв. м нових складських площ. З огляду на майбутні проєкти, спекулятивний ринок очікує лише близько 40 000 кв. м нових площ для оренди. Натомість приблизно 71% нової пропозиції буде представлено проєктами, які будуються під власні потреби власників (owner-occupied). Додатково до кінця року, ринок очікує відбудову майже 120 000 кв. м складських площ, які постраждали від обстрілів у 2022 році. Дефіцит нової спекулятивної пропозиції, ймовірно, збережеться в середньостроковій перспективі, оскільки невизначеність щодо тривалості війни, дефіцит будівельних матеріалів і трудова міграція, що є загальною ознакою 2022 року, впливають на довгострокові рішення девелоперів.
Порівняно з рештою сегментів комерційної нерухомості ринок торгової нерухомості зіштовхнувся з більшими викликами. Але йому вдалося стабілізуватися на рівні 2022 року й утримати показники незмінними протягом 1 кварталу 2023 року. Згідно з даними Української Ради Торгових Центрів, 76% торгових центрів по всій Україні перевідкрились уже до кінця 2022 року. Станом на липень закритим залишається лише 1% торгових об’єктів/магазинів в Україні.
З початку повномасштабної війни цей показник зменшився на 28%, про що свідчить дослідження серед членів Асоціації ритейлерів України. Згідно з його даними, через 16 місяців з 16 935 торгових об’єктів усієї галузі вже працюють 16 725, що становить 99% від загальної кількості. Тоді як у березні 2022 року не працювала майже третина торгових точок (29%).
Загалом тренд на відновлення ритейлу триває з квітня 2022 року. З початку цього року загальний показник працюючих магазинів покращився на 5%, що дорівнює сотням відновлених магазинів. Ще на початку 2023 року зачиненими з різних причин лишалися 1070 об’єктів торгівлі, а тепер відкрито 80% із них (+860). Найбільша кількість точок перевідкрилася в березні та травні. Зазначається, що тренд на нарощення кількості відновлених магазинів зберігатиметься й надалі, особливо в міру звільнення нових територій.
Якщо оцінювати пошкодження, то близько 25 ТЦ та ТРЦ в Україні пошкоджено або зруйновано. Але тут є позитивним те, що їхні власники намагаються їх відновлювати і запускати в роботу. Навіть більше, попри війну у 2022 році було введено в експлуатацію нові ТРЦ та ТЦ: Lake Plaza (Київ), Pannonia (Ужгород), Fabrik (Львів), «Майдан» (Червоноград), «Дім інтер’єру» (с. Скилів), «Епіцентр» (Львів), ЛАЗ-695 (Львів), «Прут» (Коломия), Happy Mall (Рівне). Більше того, вже анонсовано до відкриття 9 нових об’єктів. Звичайно, скоріш за все, це буде перенесено на 2024 рік, але навіть такі дії свідчать про розвиток ринку.