Будівництво

Збільшення поверховості житлових будинків в умовах щільної забудови не гарантує девелоперам зростання прибутків, а спроби нарощувати об'єми суто по вертикалі суттєво знижують фінансову ефективність проєктів. Моделювання на основі діючих ДБН довело, що підвищення висотності призводить до нелінійного зростання собівартості будівництва та скорочення частки корисної площі квартирі з 85% до 60%.

Більше про вплив містобудівельних та об’ємно-архітектурних вимоги на собівартість житлового будівництва розповів СЕО ТОВ "Лоджистракт", архітектор, інженер Євген Царьов.

Експерт дослідив залежність між собівартістю будівництва житлових будинків, поверховістю житлової забудови, містобудівними обмеженнями та об’ємно-планувальними рішеннями. На основі нормативної бази (ДБН Б.2.2-12:2019, ДБН В.2.2-15:2019, ДБН В.1.1-7:2016) фахівці компанії провели моделювання розподілу площ для ділянки 1 га та довели нелінійний характер зміни собівартості 1 м² корисної площі.

"В умовах щільної міської забудови замовники та проєктувальники часто керуються хибним припущенням, що чим більше поверхів, тим більший прибуток. Особливо актуально постає це питання для потреб відбудови та внутрішньо переміщених освіб. Проте реальні економічні розрахунки об'єктів будівництва та кошторисні розрахунки показують зворотну ситуацію. Баланс між максимальним використанням місткості земельної ділянки та капітальними витратами на зведення інфраструктури будівлі є ключовою проблемою архітектурного проєктування та кошторисного планування", — наголошує пан Євген.

За словами СЕО ТОВ "Лоджистракт", аналіз наукових праць щодо економіка висотного будівництва та впливу містобудівних вимог на собівартість показує фрагментарність підходів. Більшість авторів фокусуються або на загальноміських проблемах інфраструктури, або на макроекономічних показниках вартості будматеріалів. Питання економіки висотного будівництва висвітлювалися у працях О.А. Тугая, Г.М. Рижакової, О.М. Пелиха, В.П, Ніколаєва, П.М. Кулікова, В.Є. Воротіна та В.В. Смаля, де акцент робився на управлінні вартістю.

Водночас Євген Царьов переконаний, що у фаховій літературі недостатньо розкрито прямий зв'язок між точками нормативного зламу висотності та геометричним падінням коефіцієнта планувальної ефективності (К1), що має вирішальний вплив на питому собівартість корисної (продажної) площі.

Формування собівартості житла базується на двох нормативних векторах: екстенсивному (містобудівні обмеження плями забудови) та інтенсивному (втрата корисної площі всередині об'єму).

"Відповідно до Таблиці 6.2 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», максимальний відсоток забудови ділянки має зворотну пропорційність до поверховості. Це змушує архітекторів нарощувати об'єм виключно по вертикалі. Чим вища поверховість, тим жорсткіші вимоги до проектування відповідно до ДБН В.2.2-15:2019 (містобудування), ДБН В.2.2-40:2018 (інклюзивність) та ДБН В.1.1-7:2016 (пожежна безпека)", — нагадав Царьов.

Розрахунки у табл. 1 показують динаміку падіння частки корисної площі квартир до загальної площі поверху через влаштування додаткових конструкцій та інженерних мереж з 85% для 4-х поверхових будівель до 60% для 25-ти поверхових.

Читайте також: Відбудова без шаблонів: роль індустріальних технологій в архітектурі

 

Таблиця 1. Розподіл площі типового житлового поверху залежно від висотності

№п/п	Критерій	Кількість поверхів
1	Поверховість	4	5-8	9-10	11-15	16-25
2	Відсоток забудови, %/ м.кв.	45	40	35	30	25
		4500	4000	3500	3000	2500
3	Ефективність площі,%	75-85	70-80	70-80	65-73	60-68
4	Загальна площа будівлі, в.т.ч.	18000	32000	35000	45000	75000
5	квартири,%/ м.кв.	82	76	72	68	63
		14760	24320	25200	30600	47250
6	коридори,%/ м.кв.	9	10	11	12	13
		1440	3200	3850	5400	9750
7	сходові,%/ м.кв.	8	8	9	10	10
		1440	2560	3150	4500	7500
8	ліфти,%/ м.кв.	0	4	5	6	9
		0	1280	1750	2700	6750
9	Мережі і конструкції,%/ м.кв.	2	2	3	4	5
		360	640	1050	1800	3750

 

Відтак, щоб забезпечити нормативні вимоги ДБН Б.2.2-12:2019 (майданчики для дітей, спорту, відпочинку, гостьові стоянки та пожежні кругові проїзди) на фіксованій ділянці в 1 гектар, архітектори змушені враховувати особливості благоустрою. Аналіз вартості благоустрою на ділянці 1 га показує, що збільшення висотності продукує збільшення площ для благоустрою.

"Також помилково оцінювати благоустрій лише за площею вільної від забудови землі, оскільки зі зростанням поверховості змінюється його тип", — пояснює експерт.

Так, для територій з будинками від 4 до 8 поверхів вільна площа (55-60 соток) дозволяє розмістити всі нормативні елементи в межах ділянки. Вартість квадратного метра такого благоустрою є базовою і становить в середньому для м. Львова $60/м².

Для забудови від 10 до 15 поверхів кількість мешканців зростає, нормативна потреба в майданчиках і паркомісцях збільшується, а вільної землі залишається 65-70 соток. Виникає необхідність розміщувати автомобілі в підземному паркінгу, а благоустрій частково розміщувати на його покрівлі. Вартість 1 м² такого комбінованого благоустрою зростає орієнтовно до $90/м² (через гідроізоляцію, дренажні мембрани, посилене мощення).

За умови 25-ти поверхової забудови для величезної кількості мешканців на 75 сотках вільної землі неможливо розмістити все в межах виділеної ділянки. Адже тоді двір перетвориться на майданчик над суцільним підземним паркінгом, зауважує Царьов. Це вимагає влаштування геопластики зелених дахів, складного внутрішнього водовідведення, посилених плит для проїзду пожежних машин і т.д. Вартість облаштування 1 м² такої території сягає $130/м² і вище.

В табл. 2 наведено розрахунок питомого навантаження вартості благоустрою на кожен корисний квадратний метр житла (квартир).

 

Таблиця 2. Розподіл вартості благоустрою на 1 м.кв. житла

№ п/п	Поверховість	Вільна площа	Вартість 1 м кв благоустрою	Бюджет благоустрою	Площа квартир	Навантаження на 1 м кв житла
1	4	5500	60	330000	14760	22.3
2	8	6000	60	360000	24320	14.8
3	10	6500	90	585000	25200	23.2
4	15	7000	90	630000	30600	20.6
5	25	7000	130	910000	47250	19.3

Зі зростанням поверховості відбувається неминуча зміна конструктивної схеми будівлі (згідно з вимогами надійності за ДБН В.1.2-14:2018), що кардинально трансформує структуру капітальних витрат на будівельно-монтажні роботи (БМР). Зміна технології зведення безпосередньо впливає на питому вартість 1 м². Малоповерхова забудова (до 4-5 поверхів) передбачає стінову конструктивну схему. Завдяки незначним навантаженням допускається застосування традиційних несучих стін (цегла, керамічні блоки і т.п.) із використанням стрічкових (збірних або монолітних) фундаментів. Витрати на механізацію та бетонування —мінімальні, а основна частка витрат у будівлі припадає на стінові матеріали.

У середній поверховості (8-10 поверхів) виникає необхідність переходу до каркасно-монолітної системи із заповненням зовнішніх стін легкими матеріалами (газобетон, керамоблок). Зростають вимоги до ґрунтів, виникає потреба у пелевих чи плитних фундаментах. Збільшується частка витрат на оренду баштових кранів, опалубки та використання бетононасосів.

Висотне будівництво (15-25 поверхів) пов’язане з масивним каркасом із ядрами жорсткості для сприйняття вітрових навантажень. Використовуються виключно пальові фундаменти та міцні бетони. Потрібні бетононасоси високого тиску, спеціалізовані щоглові підйомники, вітрозахисні екрани та прогресивні системи опалубки.

В табл. 3 наведено відсоткову зміну питомої ваги основних конструктивних елементів у загальному бюджеті зведення коробки будівлі.

Читайте також: Як зросла вартість однокімнатних квартир в Україні за чотири роки

 

Таблиця 3. Витрати на конструктив будівлі залежно від поверховості

№	Поверховість	4	5-8	9-10	11-15	16-25
1	Конструктивна схема	Стінова	Каркасна	Каркасна	Каркасна з ядром	Каркасна з ядром
2	Фундаменти та нульовий цикл	15	16	18	22	25
3	Несучий каркас	25	45	48	52	58
4	Огороджувальні конструкції	60	39	34	26	17

Економічне моделювання на ділянці 1 га показує, що зростання вартості будівельно- монтажних робіт (від $700/м² для 4-пов. до $950/м² для 25-пов.) та розрахункових ТЕП демонструє, що збільшення поверховості веде до падіння рентабельності інвестицій (ROI), що відображено у табл. 4.

Так, наприклад, перехід від 8 до 10 поверхів є економічно неефективним. Корисна площа з гектара зростає лише на 880 м² (через жорсткіші вимоги до площі забудови), але через подорожчання собівартості на всьому об'ємі прибуток падає. Будівництво 15 поверхів генерує майже такий самий прибуток ($17.45 млн), як і 8 поверхів ($17.02 млн). Однак для цього забудовник має залучити і «заморозити» на $8.6 млн більше стартового капіталу, суттєво збільшуючи ризики.

Найбільша рентабельність спостерігається при чотириповерховому будівництві, проте суттєво нижчий валовий прибуток. Оптимальний баланс залучених інвестицій до прибутку лежить у межах 6-8 поверхів. Це забезпечує високий вихід корисної площі без необхідності розбудови вартісної інфраструктури.

 

Таблиця 4. Фінансова модель будівництва (на ділянку 1 га)

№ п/п	Кількість поверхів	Корисна площа (м²)	Собівартість 1 м², у.о.	Загальні витрати, у.о.	Очікуваний виторг, у.о.	Валовий прибуток, у.о.	ROI , %
1	4	14760	700	10.33	21.40	11.07	107
2	8	24320	750	18.24	35.26	17.02	93
3	10	25200	800	20.16	36.54	16.38	81
4	15	30600	880	26.92	44.37	17.45	64
5	25	47250	950	44.88	68.51	23.63	52

Отже, аналітики дійшли висновки, що твердження про безумовну економічну вигоду висотного будівництва є хибним, якщо не враховувати містобудівні та об’ємно-планувальні вимоги до будівель.

Особливо актуальним на сьогодні є вибір поверховості будинків для відбудови після руйнувань, потреб ВПО, ветеранів чи соціального житла. Зі збільшенням висоти об'єкта, благоустрій та інфраструктура переважають витрати на саме будівництво. Якщо забудова середньої поверховості дозволяє розміщувати нормативні майданчики в межах ділянки, то перехід до понад 10 поверхів за рахунок скорочення вільної землі вимагає переходу до експлуатованих покрівель підземних паркінгів, що в 1,5 рази збільшує собівартість благоустрою.

Зростання висотності призводить до того, що залізобетонний каркас та палі вимагають значної частки бюджету.

"Оптимальна економічна ефективність для житла знаходиться в межах 6–8 поверхів. Це дозволяє максимізувати корисну площу на гектар без переходу до дорогих інженерних рішень та благоустрою. Проєктування висотних будівель (16-25 поверхів) є доцільним виключно для житла вищого класу, де висока собівартість компенсується значно вищою ціною реалізації 1 м², яка перекриває витрати на капіталоємні інженерні рішення", — підсумував Євген Царьов.