Ринок житла в Україні продовжує активно трансформуватися та адаптуватися до реалій, тож у кожному регіоні ці процеси мають свої особливості. Журнал Prof Build зібрав ключові тенденції на ринку нерухомості та ділиться інсайтами. У фокусі — плани українців щодо купівлі житла, яку саме нерухомість обирають і на які бюджети розраховують, а також кому нині найохочіше здають квартири в оренду.
Ринок житлової нерухомості в Україні докорінно змінився з початком повномасштабного вторгнення росії в Україну. У перші роки Схід і Південь країни перебували у стані затяжного спаду — як щодо попиту, так і щодо пропозицій новобудов. Водночас активізувався Центр, а на Заході спостерігалося стрімке зростання активності. Згодом на ринку відбулося органічне коригування: надлишковий попит поступово знизився, врівноважившись із пропозицією.
Утім, ринок, як і раніше, залишається дуже чутливим до подій на фронті та моментально реагує на зміни. Так, навесні, на тлі загострення ситуації у південному та східному регіонах через наступ росії ринок на територіях, де найбільш небезпечно, знову пригальмував. Водночас у віддалених регіонах обсяги пропозиції майже досягли своїх граничних значень, а ціни після злету подекуди пішли вниз. У першій половині літа більшість регіонів потерпають від масованних обстрілів — ворог цілеспрямовано цілиться у житлові квартали та енергетичну інфраструктуру.
Нині регіональна динаміка продажів житлової нерухомості залишається нестабільною та дещо дивною: у той час, коли у відносно спокійному західному регіоні ринок поводиться досить стримано, деякі прифронтові міста демонструють зростання активності.
Читайте також: Як новий інструмент — житловий ваучер, може вплинути на ринок нерухомості
Мотиви та критерії
Попри загальну нестабільність, попит на житло в Україні не зникає, а поступово трансформується під впливом обставин. Саме тому важливо зрозуміти, які настрої нині панують серед потенційних покупців, на що вони звертають увагу та до яких рішень схиляються.
Навесні компанія OLX Нерухомість провела опитування серед 8,5 тисяч українців, аби дізнатися про їхні плани щодо придбання нерухомості. Згідно з отриманими даними, 62% респондентів або вже планують купівлю житла, або розглядають таку можливість. Третина опитаних наразі не має таких намірів, а кожен п’ятий українець точно планує придбати житло найближчим часом. Ще частина схиляється до оренди.
Найбільший попит серед опитаних мають квартири — їх для купівлі розглядають 61% респондентів. Така ж кількість людей цікавиться приватними будинками, котеджами чи таунхаусами. Щодо типу нерухомості, кожен другий українець розглядає як новобудови, так і житло на вторинному ринку. Лише 14% віддають перевагу виключно новим будинкам, а кожен четвертий шукає житло лише на «вторинці».
На остаточне ухвалення рішення впливає багато чинників, серед яких особливо важливими є воєнні обставини. Лише 19% опитаних зазначили, що частота обстрілів з боку російської федерації не впливає на їхні плани. Кожен третій визнає, що атаки частково коригують їхні рішення, а половина українців зізналася, що безпекова ситуація суттєво впливає на їхні плани щодо купівлі нерухомості.
Основними мотивами для придбання житла 50% респондентів назвали бажання покращити житлові умови. Ще 45% прагнуть жити окремо. Далекоглядні плани придбати нерухомість у майбутньому озвучили 20% опитаних, зазначивши, що наразі лише знайомляться з наявними пропозиціями. 18% українців уже сьогодні інвестують у нерухомість. Переїзд через роботу або навчання став причиною для 8%, а вплив війни визначальним фактором — для 7%.
У період активної фази війни українці обирають житло максимально обережно, орієнтуючись передусім на безпеку та стабільність власного фінансового становища. Опитування показало, що серед основних чинників під час прийняття рішення про купівлю житла українці називають стабільність доходів і економічні прогнози, ситуацію на фронті й безпекові ризики, а також рівень цін на ринку нерухомості. Менш значущими є міжнародна допомога Україні та низка інших факторів.
Серед ключових критеріїв, які нині впливають на вибір оселі, понад 70% опитаних назвали ціну, площу, кількість кімнат, район розташування та доступну інфраструктуру. Водночас дедалі більшого значення набувають питання безпеки та автономності: понад 60% шукачів житла звертають увагу на поверх, наявність джерел додаткового живлення, автономне опалення та обов’язкову наявність укриття.
З ефектом на перспективу
Очевидно, що ризик знищення житла залишається майже в усіх регіонах країни — не лише на прифронтових територіях, а й у глибокому тилу. Попри ці загрози, нові багатоповерхівки продовжують зводити по всій Україні, хоча темпи та масштаби будівництва суттєво відрізняються від регіону до регіону.
За даними аналітиків ЛУН, у 2024 році в Україні стартувало будівництво 145 житлових комплексів. При цьому майже половина з них припадає на Львівську область, а Київ і Київщина забезпечили близько 15% від загальної кількості нових проєктів.
Згідно з інформацією ресурсу DIM.RIA, наприкінці весни в Україні було здано в експлуатацію чотири багатоквартирні будинки: дві новобудови на Львівщині та по одній у Київській і Закарпатській областях. Найвищий відсоток завершених об’єктів зафіксовано у Рівненській (62%), Запорізькій (56%) та Одеській (54%) областях. Ці дані лише підтверджують, що житло продовжують будувати як у регіонах, віддалених від бойових дій, так і в тих, що безпосередньо межують із зоною ризику.
Водночас, у рейтингу регіонів із найбільшою кількістю недобудованих об’єктів лідирує Сумщина, де не завершено 90% проєктів. За нею йдуть Кіровоградська (83%) та Закарпатська (80%) області. Для порівняння, у Києві та на Львівщині цей показник становить відповідно 42% та 32%. Причини призупинення будівельних робіт можуть бути різними — від безпосередньої загрози обстрілів до великої кількості проєктів, які все ще перебувають у процесі реалізації.
Колись безумовний лідер українського ринку нерухомості — столиця — сьогодні помітно втратила свої позиції, поступившись західним регіонам та передмістю. За даними ЛУН, у Києві завершено лише 42% житлових комплексів, які мали бути здані з 2022 року. Крім того, близько третини об’єктів залишаються у статусі «заморожених» без конкретних строків добудови. Із приблизно 300 житлових проєктів у Києві та передмісті лише близько 60 стартували після лютого 2022 року. Це свідчить про те, що за понад три роки девелопери практично не запускали нові житлові комплекси чи нові черги будівництва.
У поточному році ця тенденція зберігається: Київ здебільшого добудовує об’єкти, розпочаті до початку повномасштабної війни, уникаючи запуску нових проєктів через високі ризики та економічну невизначеність. Тож у довгостроковій перспективі обсяг нової пропозиції на столичному ринку залишатиметься обмеженим.
Читайте також: Житло «для себе» перемагає або що змінило інвестиційну логіку покупців
Виразні тенденції
В OLX Нерухомість відзначають цікаву динаміку на первинному ринку житла: кількість пропозицій поступово скорочується, тоді як попит, навпаки, — помірно зростає. Це підтверджують, зокрема, дані про те, що кількість оголошень про продаж квартир на «первинці» за рік — із травня 2024-го до травня 2025-го — зменшилася на 6%. Водночас середня кількість відгуків на одне оголошення за цей період зросла з 2,2 до 2,7.
Серед регіонів найвищу активність за кількістю відгуків на пропозиції продемонстрували Волинська та Чернівецька області, а найнижчі показники зафіксували у Дніпропетровській та Хмельницькій областях.
Щодо кількості пропозицій первинного житла, то найбільше оголошень наприкінці весни було розміщено в Івано-Франківській, Одеській областях та Києві.
Ціни та можливості
Попри складну економічну ситуацію та безпекові виклики, попит на житло в Україні зберігається, а ціни продовжують зростати. За рік — із травня 2024-го до травня 2025-го — медіанна вартість куплених квартир усіх типів у гривні зросла на 9%, а для однокімнатних — на 7%. Аналіз цінової ситуації свідчить, що найдорожчі однокімнатні квартири на первинному ринку продаються в Києві, Закарпатській області та на Львівщині.
Водночас бюджети, які українці готові витрачати на придбання житла, залишаються здебільшого стриманими. Згідно з дослідженням OLX Нерухомість, 44% опитаних планують витратити на купівлю до $30 тисяч, ще 35% — у межах $30–60 тисяч, 17% — від $60 до $150 тисяч. І лише 4% розглядають можливість купівлі житла на суму понад $150 тисяч.
Пошук рішення вимагає багато часу та знань як ринку, так і юридичних аспектів. Утьім, ставлення українців до оплати послуг рієлторів також досить стримане. Більшість готові платити помірну комісію за професійний супровід угод: 37% погоджуються на 1-2% від вартості угоди, 22% — до 1%, а 4% не готові платити взагалі.
Фінансова нестабільність та воєнні ризики суттєво вплинули і на готовність українців купувати житло в кредит. Настрої щодо іпотечного фінансування залишаються стриманими або невизначеними: 59% опитаних досі не ухвалили остаточного рішення, 36% не розглядають таку можливість, і лише 9% уже готові придбати нерухомість у кредит.
Серед основних переваг такого рішення респонденти назвали можливість не накопичувати тривалий час, отримати доступ до державних пільгових програм і мати фіксовані платежі. Також багато хто відзначає перевагу фіксації виплат у гривні, можливість поступової оплати та вигідні умови кредитування. Особливо перспективною вважають програму «єОселя» — 25% із тих, хто планує скористатися іпотекою, обирають саме її.
Щодо прийнятної річної ставки кредитування більшість українців називають рівень до 5%, близько 20% погодилися б і на 6-8%, і лише кілька відсотків можуть дозволити собі кредит зі ставкою 9% і вище. Ці результати демонструють, що попит на доступні іпотечні програми в Україні зберігається, хоча основна частина потенційних покупців очікує максимально вигідних умов. Водночас успішна реалізація державних програм на кшталт «єОселя» може стати тим самим чинником, що пожвавить іпотечний ринок навіть у складних нинішніх реаліях.
Читайте також: Як велика війна вплинула на орендний ринок України
Під тиском обставин
Загальні тенденції на вторинному ринку житла наразі демонструють подібний характер попиту та цінової динаміки до ситуації на первинному ринку. Порівняно з подіями початку повномасштабного вторгнення рф ситуація в більшості регіонів стабілізувалася, а співвідношення попиту і пропозиції поступово вирівнюється.
Важливою особливістю залишається те, що значна частина покупців намагається скористатися можливістю придбати житло за державними програмами «єОселя» та «єВідновлення», тоді як продавці стали більш відкритими до переговорів щодо вартості. За даними OLX Нерухомість, за період з травня 2024-го по травень 2025 року кількість оголошень про продаж квартир на вторинному ринку скоротилася на 14%. Водночас рівень інтересу до такого житла помітно зріс: середня кількість відгуків на одне оголошення за рік збільшилася у півтора раза.
Медіанна вартість квартир на вторинному ринку зросла на 13%, причому найбільше подорожчали однокімнатні квартири. У прифронтових регіонах спостерігається зменшення кількості доступних лотів та стримане зростання цін. Найвищий рівень вартості житла тримається у Києві, на Львівщині та Закарпатті. Проте останнім часом загальна цінова динаміка сповільнилася, а в кількох західних областях навіть відкотилася назад через досягнення цінових лімітів, що зробило житло менш доступним для інвесторів і вимушених переселенців.
Наразі найбільше зростання вартості житла спостерігається на Хмельниччині, Волині та Київщині. Лідерами за кількістю оголошень про купівлю квартир і відгуків на них стали Вінниччина, Тернопільщина та Миколаївщина — ці регіони залишаються для покупців привабливими за рахунок прийнятнішої цінової політики та зручного географічного розташування.
Серед прифронтових регіонів найактивнішими залишаються Одеса, Харків і Дніпро, які стали прихистком для переселенців із інших областей. Тут покупців приваблює розвинена інфраструктура, можливості працевлаштування та наявність пропозицій на ринку. Через підвищений попит у цих містах ціни на вторинне житло помітно зросли. Водночас у Херсонській, Запорізькій та Сумській областях спостерігається зниження цін. Загалом попит на житло у прифронтових регіонах залишається нижчим, ніж у більш безпечних областях країни.
Тимчасове рішення
В умовах війни чимало людей шукає можливості орендувати житло. Причини для оренди різноманітні, але переважно продиктовані безпековою ситуацією. Згідно з опитуванням OLX Нерухомість, 21% респондентів виїхали з іншого населеного пункту через бойові дії, 16% орендують житло тимчасово під час евакуації, а частина шукає окреме помешкання для більш комфортного життя або через потреби, пов’язані з роботою.
Пріоритети українців під час оренди житла залишаються прагматичними та максимально прикладними. Ціна, зручне розташування й базовий комфорт — головні чинники, які визначають вибір орендарів. Також у пріоритеті — район міста та близькість до зупинок громадського транспорту або місця роботи. Важливими залишаються планування, стан ремонту та вигляд будинку. Водночас реалії часу змусили висунути на перший план нові критерії. Автономність, безпека, поверх розташування квартири, наявність автономного опалення та облаштованого укриття в будівлі дедалі частіше впливають на вибір. Менш значущими стали наявність паркінгу, прибудинкової території чи охорони.
Наразі ситуація з пропозиціями та попитом у регіонах України залишається різною. Так, у столиці, на Закарпатті та в Івано-Франківській області кількість пропозицій довгострокової оренди квартир зростає. А от на Львівщині, Тернопільщині та в Чернівецькій області за останній рік показник пропозиції зменшився.
У прифронтових областях ситуація теж відрізняється. Дніпропетровська, Сумська та Запорізька області демонструють зростання кількості оголошень, тоді як у Харківській та Херсонській кількість пропозицій суттєво скоротилася.
Як і в купівлі, так і в оренді житла питання вартості послуг рієлторів залишається для українців доволі чутливим. Більшість орендарів погоджуються платити лише помірну комісію за якісний сервіс і гарантовану безпеку угоди. Половина опитаних готові сплатити комісію у розмірі половини місячної орендної плати за належний сервіс, кожен п’ятий — повну місячну ставку, лише 3% — дві місячні плати. Водночас 16% орендарів зазначили, що не готові оплачувати послуги посередників взагалі.
Сучасний ринок оренди житла став значно уважнішим до особистих характеристик орендарів. З боку власників квартир спостерігається тенденція до підвищеної уваги не лише до платоспроможності, а й до соціальних, побутових і поведінкових факторів потенційних мешканців. Найбільше власників цікавить кількість людей, які планують проживати, наявність тварин та дітей. Великеажливе значення мають поведінка, зовнішній вигляд, відсутність шкідливих звичок, фінансова стабільність орендаря, його вік, стать і сімейний стан. Також зважають на статус внутрішньо переміщеної особи (ВПО), національність, расу, і навіть статус військовослужбовця. Більшість орендодавців звертають увагу на те, звідки переїхала людина. Близько половини зазначають, що для них важливою є позиція орендаря щодо війни в Україні, а стільки ж — вказують на значення мови спілкування.
Непроста ситуація і для тих, хто планує винаймати житло. На тлі високого попиту та стрімкого зростання цін орендарям доводиться долати низку труднощів. Найпоширеніші виклики — високі ціни на житло та конкуренція на ринку. Більше половини винаймачів стикалися з невідповідністю інформації в оголошеннях, відмовами здавати житло людям із тваринами та неадекватними умовами проживання. Часто згадуються випадки шахрайства, фінансові бар’єри, а також дискримінація за наявністю дітей, інвалідністю чи статусом військовослужбовця.
Попри загальну солідарність, тема оренди житла для вимушених переселенців залишається непростою. Частина орендодавців охоче приймає ВПО, однак близько третини власників житла відмовляють переселенцям, посилаючись на фінансові ризики, особисті перестороги та стереотипні уявлення. Так, власники сумніваються у платоспроможності переселенців або їхній здатності вчасно сплачувати оренду, побоюються, що орендарі можуть зникнути або завдати шкоди майну. Частина орендодавців визнає безпідставне упередження, і лише незначна кількість зазначає серед причин відмови грубу поведінку, негативний досвід або політичні погляди орендарів.
Попри воєнні ризики, економічну нестабільність і міграційні хвилі, ринок нерухомості в Україні залишається активним та продовжує адаптуватися до реалій. Попит на купівлю й оренду житла зберігається, хоча критерії вибору, цінові очікування та поведінкові моделі покупців та орендарів суттєво змінилися. Основними орієнтирами для українців стали безпека, автономність, доступність і довгострокова надійність, а ринок, у свою чергу, демонструє регіональні відмінності у попиті, ціновій динаміці та структурі пропозицій.
Раніше ми писали про новий тренд девелоперів, який замінить демпінг.