Всі статті журнала Prof Build

26 липня 2023 року Конфедерація будівельників України провела ексклюзивну аналітичну панель «Аналітика українського ринку нерухомості: перше півріччя 2023 року», залучивши членів КБУ та зовнішніх експертів до фахової і практичної дискусії.проф

Під час панелі було представлено унікальну аналітику щодо стану ринку житлової, офісної, готельної та торговельної нерухомості, статистику й ексклюзивні дані щодо іпотечного кредитування та енергетичного сектору України.

 

Статистика ринку новобудов

Експертну статистику ринку житлової нерухомості за перше півріччя 2023 року представила Олена Унаньян, директорка з розвитку бізнесу ЛУН. Так, згідно з даними ЛУН, станом на 25 липня 2023 року відновлено продажі вже у 82% ЖК, тобто 4 із 5 ЖК. При цьому найвищі результати відновлення демонструють Закарпатська область, де відновлено 98% продажів, Івано-Франківська — 97%, Львівська — 94% і Тернопільська та Чернівецька області — 92%. Найнижчий відсоток відновлених продажів у ЖК закономірно спостерігається в Харківській — 19%, Запорізькій — 40% та Чернігівській областях — 48%. Нагадаємо, що до 24 лютого 2022 року у продажу в Україні було 1772 ЖК.

Після 24 лютого 2022 року стартували продажі у 189 виключно нових ЖК, з них 56 — у Львівській, 25 — у Тернопільській, 17 — у Закарпатській, 16 — у Івано-Франківській областях, а також 9 — у Києві і 18 — у Київській області. 

Стосовно завершення продажів, то по всій Україні таких ЖК налічується 218 одиниць. Лідером, як і в попередньому випадку, залишається Львівська область, де продажі завершили 46 ЖК, тоді як у Закарпатській області завершено 14 ЖК і 20 ЖК — у Києві. 

До повномасштабного вторгнення в Україні на стадії будівництва було 1296 ЖК. Станом на 25 липня 2023 року будівництво відновили 75% з них. А 25%, на жаль, залишаються повністю замороженими. 

Загалом ситуація з будівництвом ЖК схожа з даними щодо продажів ЖК по Україні. Найбільші результати демонструє Львівська та Волинська області, там відновлено будівництво 96% від загальної кількості ЖК, трохи менші результати, 92%, — у Тернопільській, Івано-Франківській та Чернівецькій областях. 19% ЖК відновили будівництво у Харківській області, 35% — у Миколаївській, 32% — у Запорізькій. У Києві відновили будівництво у 62% ЖК, тоді як у Київській області — 68%. 

До 24 лютого 2022 року в Києві та області будувалось усього 819 черг, з них зараз відновили будівництво лише 43% і ще 18% уже успішно завершились. Повністю зупинили будівництво лише 28% черг, а 1/10 з цих 819 черг перейшла в статус «у проєкті». 

Олена Унаньян також презентувала динаміку цін на нерухомість у різних регіонах України. Так, ситуація щодо цінової політики є вкрай неоднорідною, адже в Києві та Київській області вартість квадратного метра житла зросла на 33% та 36% відповідно, що в загальному відповідає зміні обмінного курсу валют. Такі самі результати спостерігаються і в Одесі, де середня вартість квадратного метра житла зросла на 36%: з 26 тис. до 35,4 тис. грн. Тоді як у Дніпрі спостерігається зростання цін на 43%: з 28 тис. до 40 тис. грн. 

До ТОП-3 міст за зростанням вартості квадратного метра житла наразі входять: 

• Львів — на 79% з 26 тис. до 46,5 тис. грн;
• Ужгород — на 79% з 21,8 тис. до 39,1 тис. грн;
• Івано-Франківськ — на 77% з 14,3 тис. до 25,3 тис. грн.

У рамках аналітики ЛУН також було проаналізовано динаміку цін на первинку у м. Ужгороді за рік, із серпня 2022 року до 25 липня 2023 року. Так, згідно з даними ЛУН, за цей період спостерігається невелике зростання ціни на нерухомість класу преміум із 45 тис. до 49,3 тис. грн за метр квадратний та бізнес-класу з 36,1 тис. грн до 42,8 тис. грн. Тоді як у сегменті комфорт та економ вартість квадратного метра, навпаки, знизилась у середньому на 2 тис. грн.

Олена Унаньян також нагадала присутнім, що тепер статистика цін як щодо первинки, так і вторинки доступна на сервісі ЛУН Статистика. 

Іпотечне кредитування

Оскільки іпотечне кредитування є одним із стимулів підвищення попиту на нерухомість, далі Олена Дмітрієва, перша заступниця Голови Правління «Глобус Банк», розкрила тему сьогодення та майбутнього іпотечного кредитування. Зокрема, вона зазначила, що наразі вдалося уникнути ризиків світової рецесії, що сприяє подальшій підтримці України. Натомість започаткована програма із МВФ сприятиме отриманню 115 млрд доларів США від партнерів у наступні чотири роки. Також фінансовий сектор успішно адаптувався до роботи в умовах війни, а банки мають достатній запас ліквідності та операційного прибутку, щоб витримати невизначеність та нові ринкові виклики, пов’язані з війною. 

Загалом економічна активність пожвавилася після спаду, спричиненого осінньо-зимовим енергетичним терором росії. Очікується, що цьогоріч економіка помірно зростатиме (прогнозований ріст ВВП — 2%), інфляція сповільнюватиметься (не нижче 15%), а валютний ринок буде стабільним. Золотовалютні резерви зросли до 37,3 млрд доларів США — найвищого показника за останні 11 років.

Але, незважаючи на те, що фінансові показники бізнесу поліпшуються, підприємства не поспішають нарощувати оберти та збільшувати кредитну заборгованість. Ринок праці й доходи населення відновлюються, у результаті зростає схильність до споживання. Це посилює попит населення на банківські кредити, передусім карткові. Драйвером кредитування залишаються державні програми «єОселя» та «5-7-9», які дозволяють отримати кредити за низькими ставками. Водночас ринкової іпотеки майже немає, а робота державних програм підтримки нині нестабільна.

Олена Дмітрієва також повідомила, що купівельна активність на українському ринку житла залишається дуже низькою через безпекові ризики, падіння доходів населення та значну еміграцію. Тоді як обсяги житлового фонду зменшуються через руйнування, а темпи створення нового житла під загрозою з огляду на невизначеність та погіршення фінансового стану забудовників.

Однією з головних проблем, на яких наголосила перша заступниця Голови Правління АТ «КБ «ГЛОБУС», є те, що заявлені ціни на житло не підкріплені ринковими чинниками.

Про те, що ціни на ринку нерухомості є далекими від підкріпленого ринковими факторами рівня, свідчить співвідношення ціни та оренди, яке майже у два рази перевищує середнє історичне. Умови оренди є привабливішими за придбання, що і надалі стримуватиме купівельну активність на ринку житла, тоді як протягом останнього півріччя ціни на оренду житла залишаються стабільними. У Києві оренда в середньому на третину дешевша від довоєнного рівня, у Львові ціна ренти майже вдвічі вища, ніж наприкінці 2021 року.

Загалом купівля житла переважно здійснюється коштом накопичень, а іпотека, як і до початку війни, формує дуже малу частку продажів. Менше ніж 2% з угод купівлі-продажу за минулий рік було профінансовано із залученням банківського кредитування.

Аналітика офісного ринку за І півріччя 2023 року

Анастасія Качан, старша консультантка з офісної нерухомості CBRE Ukraine, на прикладі Києва проаналізувала основні тенденції сегмента й констатувала, що перше півріччя 2023 року виявилось для ринку офісної нерухомості досить успішним.

Як зауважила Анастасія Качан: «Це не ті результати, що були до війни, але це набагато краще, ніж минулого року». Бізнес адаптується, орендарі збільшили активність на ринку на фоні привабливих знижок та можливості підвищити якість своїх офісів.

Згідно з даними CBRE з початку 2023 року в Києві орендна активність на ринку офісної нерухомості зросла на 51%, що сприяло росту рівня вакантності на 0,4 порядкові пункти з початку року до 26,4%.

При цьому нові пропозиції на ринку офісної нерухомості знизилися на 86% з початку 2023 року і становлять 13 тис. квадратних метрів. 

Аналізуючи вакантність на ринку в розрізі якості офісів, спікерка виділила такі пункти: 

• вакантність у класі А зросла на фоні нової пропозиції наприкінці 2022 року, проте в наявних БЦ класу А вакантність майже незмінна;
• вакантність у класі В залишається вищою, особливо в об’єктах нижнього сегмента цього класу.
• Станом на 2023 рік найбільше орендарів офісів у Києві із сегмента: 
• IT та телекомунікації — близько 47% орендарів;
• публічний сектор та недержавні організації — приблизно 26%;
• бізнес-послуги — менше ніж 10%;
• медицина та фармацевтика — менше ніж 10% тощо. 

Анастасія Качан також зазначила, що в сегментах IT та телекомунікації, публічному секторі та недержавних організацій спостерігалося суттєве зростання частки орендарів порівняно з 2022 роком. Тоді як в інших сегментах — навпаки: кількість орендарів знизилася порівняно з минулим роком. 

На ринок нерухомості, зокрема й офісної, суттєво впливають воєнні дії та очікувані терміни їх завершення. За результатами опитування власників бізнесів в Україні можна зробити такі підсумки: 

• більшість управлінських рішень щодо роботи та оренди офісів вже прийняті;
• компанії, що залишились працювати в Україні, адаптувались, а ті, що хотіли прийняти рішення про релокацію, вже перенесли діяльність за кордон.
• бізнес поступово переходить до довгострокового планування в поточних умовах війни.

Стосовно планів орендарів щодо своїх офісів, то згідно з опитуванням, яке проводила компанія CBRE Ukraine, 28% хочуть домовитися про кращі умови оренди із власником; 28% — хочуть «почекати та подивитись»; 13% — налаштовані скоротити команду та загальну площу офісу; 12% — готові переїхати у коворкінг частково або повністю; 12% — закритись/відмовитись від офісу; 4% — думають над тим, щоб взяти когось на суборенду; 3% — розглядають переїзд у дешевший офіс.

Загалом на динаміку ринку офісної нерухомості закономірно впливає політика компанії щодо відвідуваності офісів. Станом на 2023 рік фізична відвідуваність офісів працівниками становить від 15-20% до 50%+.

CBRE Ukraine також розглянули, як змінились орендні умови між орендарем та орендодавцем у першому півріччі 2023 року порівняно з 2022 роком. 

Якщо у 2022 році переважала практика перемовин кожні 3-6 місяці та короткострокових договорів з очікуванням, що війна закінчиться скоро, то у 2023-му орендні умови здебільшого фіксуються до кінця воєнного стану, де ставка поділяється на «воєнну» та незафіксовану майбутню, яка буде встановлена після завершення війни згідно з ринковими умовами на той час.

На завершення виступу Анастасія Качан дала низку порад та прогнозів щодо ринку офісної нерухомості. Зокрема, виділила фактори, які важливі під час вибору нового офісу: 

• обладнане бомбосховище;
• віддаленість критичної інфраструктури;
• енергоавтономність. 

Натомість повторення відключень електроенергії протягом опалювального сезону 2023-2024 рр. може призвести до зростання попиту і відвідуваності офісів та ще більшої автономності офісів, ніж після 2022 року.

Аналітика торговельної нерухомості за І півріччя 2023 року. Київ та регіони

Галина Чоловська, експертка Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості, поділилась унікальною аналітикою щодо торговельної нерухомості за І півріччя 2023 року. 

Так, станом на 24 лютого 2022 року загальна пропозиція професійних торговельних центрів столиці становила 1 780 000 м². Протягом 2022 року в експлуатацію було введено лише один об’єкт у складі БФК Lake Plaza загальною площею 22 000 м². Галина Чоловська зауважила, що це найменший обсяг нової пропозиції починаючи з 2017 року. 

До повномасштабного вторгнення рф на стадії будівництва в Києві перебували 6 ТРЦ сумарною площею близько 500 тис. м². Більшість призупинили будівництво, однак є проєкти, які продовжуються, хоч значно уповільненими темпами. Приміром, на початку 2023 року столичний ТРЦ Piramida завершив реконструкцію, що тривала з 2020 року, в результаті загальна площа об’єкта збільшилася з 16 800 м² до 20 600 м². 

У березні 2022 року два об’єкти торговельної нерухомості зазнали руйнувань унаслідок ракетних обстрілів: ТРЦ Retroville (GLA 91 864 м²) та ТРЦ Lavina Mall (GLA 127 000 м²). Обидва об’єкти оперативно та успішно відновили роботу. 

На жаль, у першому півріччі 2023 року в експлуатацію не було введено жодного нового об’єкта торговельної нерухомості. Більше того, введення в експлуатацію нових об’єктів не очікується раніше 2024 року.

Для оцінки ринку торговельної нерухомості та його перспектив ключовими факторами є населення міста, регіону й соціально-економічні зміни. У І півріччі 2023 року кількість населення столиці практично повернулась на довоєнний рівень і становила 3,6 млн осіб з урахуванням ~400 тис. зареєстрованих внутрішньо переміщених осіб. При цьому середня заробітна плата в Києві зменшилась на ~12% (у $ еквіваленті) порівняно з показниками 2021 року (за даними Work.ua), що закономірно впливає на купівельну спроможність громадян. 

Аналізуючи стан ринку торговельної нерухомості, експертка Colliers Ukraine виділила такі виклики, з якими зіткнулась ніша в першому півріччі 2023 року: відключення електроенергії, пошук генераторів, повітряні тривоги, логістика, перебої з постачаннями, переоцінка товарів орендарів, коливання курсу долара, погодження знижок та лояльних умов.

Colliers Ukraine також розглянула стан різних сегментів ринку. Згідно з аналітикою компанії найуспішнішими зараз залишаються такі сегменти: спорт, fast-fashion, товари першої необхідності/супермаркети/аптеки. Відносно непогано кризу переживає сегмент техніки та електроніки. Найбільших економічних втрат зазнали ритейлери: оператори класичного одягу, товари преміального сегмента.

Щодо розважальних центрів, то залежно від розташування та якості проєкту деякі досягли показників довоєнного часу, деякі мають просадку доходів.

Тоді як для кінотеатрів основною проблемою досі залишаються повітряні тривоги, що змушують припиняти сеанси. Разом з тим станом на початок ІІ півріччя 2023 року операційна діяльність кінотеатрів демонструє кращі показники, ніж за часи ковіду.

Рівень вакантності станом на кінець 2022 року становив ~15%. Це з урахуванням лише дійсних договорів оренди та без урахування тимчасово непрацюючих магазинів із чинним підписанням (наприклад, Inditex, H&M, IKEA). Наприкінці І півріччя 2023 року відбувається пожвавлення та поступове заповнення вакантних площ, зокрема українськими операторами, які сприймають поточну ситуацію як «вікно можливостей» для експансії своїх брендів. 

Для порівняння, до війни, у 2021 році, найвищі орендні ставки в кращих ТЦ/ТРЦ Києва на площі форматом 100-200 м² сягали близько $62/м²/місяць. У 2022 році з моменту відкриття торговельних центрів дисконт на базову ставку становив не менше 50% від довоєнного рівня. Станом на середину 2023 року середній показник знижок варіюється на рівні ~20-25%. Зокрема, є оператори, які взагалі не отримують дисконтів з огляду на поточні показники товарообігів.

У 2023 році відвідуваність професійних ТРЦ столиці просіла на 30-40% порівняно з 2021 ковідним роком. Тим не менш, порівнюючи з 2022 роком (не враховуючи розпал воєнних дій у Київській області) зростання у 2023 році спостерігається на рівні 40-50%. З червня 2023 року помітна стабілізація потоків із приростом у 10-20% залежно від об’єкта.

У рамках оцінки ситуації за регіонами було розглянуто Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, Одесу, Харків, Дніпро, Запоріжжя. Для заходу України характерна низька вакантність, висока орендна активність та відсутність дисконтних пропозицій і акцій. ТРЦ у східних регіонах та Одесі дотримуються стратегії утримання орендарів.

Актуальні тренди на ринку готельної нерухомості

Ростислав Хома, керівник напряму консультаційних послуг у сфері нерухомості EY Ukraine, в рамках виступу порівняв стан ринку готельної нерухомості у двох великих містах: Києві та Львові. Так, станом на червень 2023 року рівень заповнюваності київських готелів, порівняно з довоєнним періодом, знизився майже на 20-25%: з 50% до 25%. Тоді як у Львові, переживши сплеск у березні-травні 2022 року, рівень заповнюваності готелів повернувся до «нормальних» 50%.

Окремо були розглянуті готелі високого цінового сегмента в Києві, зважаючи на те, що послугами таких готелів зазвичай користуються іноземні гості. Згідно з даними EY Ukraine заповненість цієї категорії готелів у червні 2023 року становила 29%. А середній рівень заповнюваності за І півріччя 2023 року — 31%. Якщо порівнювати з 2022 роком, то з червня минулого року вартість номерів сегмента знизилася з $211 до $169.

Щодо нових пропозицій на ринку, то найбільший обсяг нових номерів — у Львові та регіоні Буковель. З початку повномасштабного вторгнення на ринок України вийшло близько 15 нових об’єктів готельної нерухомості, а номерний фонд поповнився 765 номерами. Більшість об’єктів, що вийшли на ринок, розпочали будівництво ще до 24 лютого 2023 року й були успішно завершені вже після повномасштабного вторгнення. 

Підсумовуючи, Ростислав Хома виділив ключові тренди ринку готельної нерухомості в Україні:

• стабілізація готельного ринку України;
• високий рівень заповнюваності на заході України (50-60%);
• достатньо низький рівень заповнюваності в Києві (15-25%);
• основний попит з боку внутрішнього туризму;
• низький попит з боку іноземних гостей (мінус 90% в м. Києві), серед іноземних гостей — офіційні делегації, представники ЗМІ, волонтери;
• ключовий дохід готелів — дохід від проживання, зниження доходів від F&B- та event-функцій;
• відновлення ринку залежатиме від тривалості війни, відновлення туристичної логістики, макроекономічної та безпекової ситуації в Україні.

Аналітика теплоринку. Імпорт та прогнози

Олексій Лещінський, засновник ГК EnginUp, експерт у сфері теплотехніки, надав аналітику щодо теплоринку, яку сформовано на основі митних баз. 

Серед головних тез: 

• Імпорт електричних, твердопаливних та газових котлів значно знизився. Для цього є кілька причин: збільшення тарифів на електроенергію, залежність від курсу валюти, незначні запаси газу в газових родовищах, зниження купівельної спроможності населення загалом.
• Зменшилася кількість компаній-імпортерів. Це буде справжнім викликом для будівельної галузі. Прогнозовано, що процес відбудови почнеться дуже стрімко, буде попит на радіатори, котли, різні системи для опалення приміщення. Найважливіше тут — це знайти надійного імпортера, який працює вже багато років, має склади, а на цих складах є товар. 
• У довгостроковій перспективі можливим рішенням можуть стати низькотемпературні системи обігріву: теплові насоси, системи теплих стін та теплої підлоги. Однак більш реалістичним джерелом опалення будинку на найближчі два-три роки залишатимуться твердопаливні котли.

За оцінками експерта, загалом на опалювальний сезон 2023-2024 рр. із твердопаливним котлом сім’ї з 3 людей (площа будинку — 120 м²) потрібно близько 13,627-15,953 грн.

Підбиваючи підсумки

Крім безпосередньої аналітики, спікери поділилися власними судженнями та коментарями щодо стану українського ринку нерухомості, кредитної галузі теплотехніки, енергоносіїв.

Також під час трансляції на Facebook у глядачів була можливість поставити питання спікерам. Відповідаючи, експерти зауважили, що зараз нерухомість є недооціненою, тому потенційні інвестори не завжди наважуються вкладатися в нові проєкти галузі. Разом з тим ті, хто готові інвестувати в нерухомість, зацікавлені насамперед у західному регіоні України. Там, серед іншого, активно розвивається тренд на вкладення в апартаменти в туристичних районах. 

Експерти погодилися, що ситуація на ринку нерухомості, як житлової, так і складської, офісної, торговельної, готельної тощо, залежить від ситуації на фронті. Що ближче до Перемоги, то вищим буде попит.